房貸利率是4.9%，貸款期限25年，是轉為LPR浮動利率還是固定利率?這個問題很及時，距離利率換錨還有兩個月的時間(截止時間8月31日)，大量的存量房貸(以貸款基準利率為定價基準的浮動房貸利率的房貸)都是需要在最后截止日前進行轉換的。那么該如何選擇呢?

1、利率換錨怎么換?

首先我們要明白利率換錨是怎么回事，我們之前的房貸利率計算公司是這樣的：房貸利率=貸款基準利率*(1±浮動比例)，在這個公式當中，“浮動比例”是固定不變的，永遠是不變的，而貸款基準利率是會變化的(由央行決定什么時候變動)，也就是說我們以前的房貸利率計算公式是以“貸款基準利率”為定價基準的，貸款基準利率變化的時候我們的房貸利率也會跟著變化。

而現在我們的房貸利率計算公式是這樣的：房貸利率=LPR+點數，其中的“點數”是固定永遠不變的，其中的LPR是每個月都會更新的，在實際操作中，我們可以在合同中選擇在一個周期后按照最新的LPR進行計算房貸利率，一般這個周期是1年。

通過這兩個房貸利率的計算公式可以看出來了，利率換錨的核心就是將“貸款基準利率”更為為LPR，這個就是利率換錨的核心。

利率換錨之后，我們的房貸利率的變化其實是和LPR的走勢是正相關的，所以，我們是否要選擇LPR浮動利率就看我們判斷LPR的未來走勢是怎么樣的，如果LPR未來是下跌的走勢，那么當然是選擇LPR浮動利率比較換算，但是如果我們判斷未來LPR是上漲的趨勢，那么我們選擇固定利率比較劃算。

2、LPR未來的走勢如何?

這一段我們來分析一下未來的LPR是如何走的，筆者主要是分析邏輯，結論作為參考，因為結果無非是兩種，漲和跌，都有一半的概率，主要看邏輯，有些讀者自己很猶豫，有些讀者自己很肯定，但是基本都是不知道自己判斷的邏輯來自于哪里，所以本文主要是講LPR未來走勢的邏輯。大家可以留言討論，談談個人的想法，不喜勿噴。

LPR的全稱叫做貸款市場利率報價，是所有貸款的利率參考基準，我們市場上的貸款有很多種類，利率也是高低不一，但是追本溯源都和LPR相關，是所有貸款利率的定價基準，可以說是利率之母。LPR的走勢就決定了社會整體貸款利率的走勢。

貸款利率說到底是資金的成本，資金的成本和很多因素有關，比如資金的供給情況，比如通貨膨脹率，但是無論怎么變化，資金的成本是可以從另外一個邏輯去理解的，我們作為資金需求方，我們原因承受的資金成本的極限是什么?其實就是我們的資金收益率，我們貸款是為了投資，投資是為了回報，回報的好壞是看資金的回報率的，資金回報率高于資金的成本就說明這個事情是可以做下去的，如果資金的成本高于資金的收益率，那么這個是無法持續下去的。

那么社會整體的資金收益率和什么相關?其實是和經濟的增速相關的，經濟增速高，賺錢自然更容易，那么社會資金整體的收益率也高，自然也是可以承受比較高的資金成本，反過來，當宏觀經濟增速放緩的時候，賺錢會比較困難，這個時候的社會整體資金收益率也就降下來了，那么能夠承受的資金成本也自然會降下來。

總結：社會資金成本和社會資金收益率正相關，而社會資金收益率和宏觀經濟增速正相關，我們可以簡單理解為社會資金成本和宏觀經濟增速是正相關的，那么你對未來宏觀經濟增速是怎么理解的?當前是6%(疫情之下有沖擊，但筆者判斷是短暫的)，還是會回到10%?還是會逐漸放緩到5%、4%，甚至是3%，筆者個人判斷是后者，GDP的增速未來會逐漸放緩。