美東時間8月14日，共享辦公鼻祖WeWork母公司We Company終于正式向美國證券交易委員會遞交招股書。

消息顯示，WeWork曾于2018年12月向美國證券交易委員會秘密遞交了首次公開募股申請書。

2010年，WeWork由Adam Neumann及Miguel McKelvey于美國紐約共同成立，現已在全球范圍擁有超過10000名員工。

WeWork的商業模式可概括為“兩條腿”走路，其一是通過長租辦公樓，將其改造再出租，以賺取中間差價;另一是提供個性化上門定制及運營解決方案(即Powered by We)收取服務費。

據招股文件，WeWork IPO最高融資金額為10億美元，不過發行價格區間、股票發行數量、于紐交所還是納斯達克上市等關鍵信息仍未公開披露。

與Uber等明星創業公司相同，如何減少、回避成長中的虧損是WeWork的頭號難題。直至今年上半年，WeWork仍在虧損。

持續擴張持續虧損

招股文件顯示，近年WeWork處于規模高速增長通道上。

截至今年3月，WeWork的業務布局已增長至全球28個國家、105座城市，大企業會員占比增至約40%。

2016年7月，WeWork正式進入中國市場，首站是上海，隨后便在中國火速展開收并購。2018年4月，WeWork中國還收購了3個月前剛收購澳大利亞辦公空間公司Gravity的裸心社。

至今，WeWork已進入包括上海、深圳、北京、廣州、杭州、武漢在內的12個城市。

規模的擴張，帶來收入的增加。2016年至2018年，WeWork的營業收入從4.36億美元增長至18.21億美元，每年同比增幅均超過100%。2019年上半年，WeWork的營業收入已達15.35億美元。

WeWork的業務增長的確強勁，其官方數據顯示，公司實現第一個10億美元年化營收用時7.5年;12個月后年化營收增長至20億美元，6個月后達成30億美元。

然而，迅速擴張意味著大量燒錢。2016年，WeWork虧損4.29億美元，但到2018年，其虧損額已擴張至19.27億美元。2019年上半年，WeWork的凈虧損金額為9億美元。

從WeWork的成長邏輯看來，規模比盈利更受重視。這種情況同樣出現在共享巨頭Uber等公司身上。

WeWork目前亟待解決的問題是，規模增長如何轉變為資本收益，前期重金投入的投資者如何安全退出。

軟銀是WeWork的最大投資方。2019年1月初，軟銀向WeWork追加20億美元投資，但多個市場消息顯示，這筆融資原為160億美元，投資縮水顯示出投資者的遲疑與憂慮。

巨額虧損上市，WeWork的股價與估值或大概率將難以得到投資者的認可與青睞。Uber上市至今依然破發，便是最好例證。

此外，WeWork的客戶結構也值得注意。目前大企業會員占比約為40%，也就是說，公司有60%的客戶是中小型創業公司和個人客戶，在全球經濟波動的大背景下，60%的客戶面臨較大不確定性，或將導致WeWork的空置率上升。

WeWork招股文件顯示，有約83%的收入來自進駐的會員固定費用，即入駐客戶和空置率決定了WeWork的收入。

共享辦公出路何在

這家從共享辦公成長起來的行業獨角獸，并不安于包租公的身份，從其長期愿景來看，WeWork有意涵蓋從教育到居住的所有生活活動。

今年年初，WeWork宣布，將公司品牌調整為The We Company。The We Company共包含三條業務線：WeWork，主打辦公空間租賃;WeLive，經營了兩棟采用公社設計的公寓樓，解決居住問題;而WeGrow，在紐約經營一所小學，負責教育領域。

今年5月份，The We Company宣布推出全球房地產收購與管理平臺ARK。ARK主要專注于全球門戶城市和高增長二級市場的房地產資產收購、開發與管理，初期管理基金資產約為29億美元，由The We Company持有多數股權。

ARK希望參與實現源自WeWork租賃收益的地產增值。從做法來看，WeWork將結合優質客戶策略，于ARK自持或運營的地產項目以“空間即服務”模式服務會員公司。

ARK也將The We Company在社區和空間管理領域的方法與經驗應用到自有房地產項目中，并同時利用The We Company與其合作伙伴和企業會員之間的緊密關系來打造全程序化生態系統。

過去，資本市場按照科技公司的標準來給WeWork估值，認為其可貴之處在于對傳統寫字樓業的顛覆。

若從此角度看來，WeWork服務只觸達了大約0.2%的職場人群，即使在業務成熟的紐約、倫敦及舊金山等城市，滲透率也低于1%，這將成為公司未來業務增長的市場空間。

這樣的邏輯，也可見于國內的共享辦公空間和長租公寓，而規模不經濟、回報周期長是普遍難題。

在國內，優客工場早早便表示出上市的愿望，納什空間等公司也有計劃上市。目前的現狀是，國內共享空間仍在靠資本驅動擴大規模，但在科技創新和創業孵化方面，鮮有建樹。

一名共享辦公空間的從業人士曾對第一財經表示經營的困惑與苦惱，“共享辦公缺乏穩定盈利預期，除了上市圈錢，還有更好的出路嗎?”

市場真正需要的是怎樣的辦公空間公司，仍將是行業需持續思考的問題。

美股市場動蕩加大上市壓力

今年美國市場持續動蕩，這讓一些已經上市的企業股價重挫，市值大幅縮水，Uber上市后，市值已經較IPO首日蒸發了120億美元，在公布了巨虧的第二季度業績后，Uber股價又不斷創出新低。這讓一些還未上市的企業取消了上市的計劃，但也有“知難而上”的企業，比如8月15日中國互聯網金融公司玖富數科就將勇登美股納斯達克。

如果一切進展順利，WeWork將于今年年底前IPO。WeWork在最后一輪融資后的估值約470億美元，也成為目前全球估值最高的初創公司之一。7月31日，WeWork已經為上市召開了分析師大會。

如何向投資人兌現盈利承諾也是WeWork要面臨的問題。據悉，WeWork預計在上市前再借債融資30億至40億美元，并已經與高盛和摩根大通進行債權融資的談判。這將有利于其在上市前向投資人展現自身有足夠的融資能力支撐到盈利。

靈活辦公空間租賃行業為數不多的盈利企業IWG集團企業與銷售執行副總裁Samit Chopra對第一財經記者表示：“辦公空間租賃市場的競爭非常激烈，保持盈利是這個行業最大的一部分挑戰。”

盡管距離盈利仍然很遠，不過作為辦公行業的顛覆性企業WeWork的誕生挑戰了傳統企業的盈利模式。IWG上市至今已有20年，辦公空間規模幾乎是WeWork的五倍之多。但上市以來市值最高時也僅45億美元，只有WeWork估值的十分之一。如果按當前WeWork逐年翻番的營收增速來預測，WeWork的營收將在2020年前超過IWG集團。

WeWork之路，是國內共享辦公空間企業的參考，若其成功上市，必將成為國內企業的鼓勵，盡管公眾可見，這家公司極有可能帶“血”上市。