前言：

(相關資料圖)

房價穩定…不漲不跌或微漲微跌，是對各方最有利的結局，這也是樓市調控的終極目標。

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近日，人行和銀保監會發布了一則《通知》，全稱為《關于建立新發首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制的通知》。

簡單一句話就是要建立“房貸利率動態調整的長效機制”，讓房貸利率的高低和房價的漲跌走勢相掛鉤、并進行動態調整。

請注意，這是一個長效機制、是長期要執行的，而非短期的、臨時的、階段性的政策，其影響重大。

《通知》的核心內容，可簡單理解為：若房價跌、房貸利率跟著跌，若房價漲、則房貸利率恢復原樣。

我們知道，之前監管層對房貸利率下限有要求：

若是首套房，房貸最低利率是相應期限貸款市場報價利率（即5年期LPR）減20個基點（即0.2%）；

若是二套房，房貸最低利率是5年期LPR加60個基點（即0.6%）。

若按照當下5年期LPR4.3%來計算的話，首套房的最低利率就是4.1%、二套房的最低利率則是4.9%

可根據這個新《通知》，首套房最低4.1%的利率還有可能再往下降。

《通知》第二條寫著，在評估期內、當新建商品房價格同比和環比連續3個月均下跌的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套房貸利率下限。

有意思的是第三條，若評估期內、房價同比和環比連續3個月均上漲的城市，其首套房貸利率下限應恢復執行全國統一的首套房貸利率下限。

上季度的末月至本季度的第二個月為一個評估期，每季度的末月發布上一個評估期內房價漲跌數據，并在下一個季度開始執行新的首套房貸利率下限。

舉個例子：

2022年12月、2023年1月、2023年2月為一個評估期，這個三個月內新建商品房的價格、不管是環比還是同比均下跌的話，自2023年4月起、其首套房貸利率下限就可以低于4.1%。

若這三個月新建商品房價格、環比和同比均上漲呢？那自2023年4月起、其首套房貸利率下限就得恢復至4.1%。

這個評估期的房價數據什么時候發布呢？2023年3月份。

不知道大家發現沒有，這是一個非對稱性的利率調整機制…當房價跌時、理論上房貸利率可以無限往下跌直至0利率，當房價漲時、房貸利率并不會無限制的往上漲，最多只是恢復至原先的房貸利率下限。

意圖很明確，比起害怕房價上漲、其實更害怕房價下跌。

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為什么害怕房價下跌呢？

一是房地產對國民經濟太重要，二是房價下跌會引發風險、且風險會外溢。

制定中國經濟政策的智囊——中央財辦，在圍繞學習中央經濟會議精神、回應當前經濟熱點問題接受新華社等媒體提問時，就提出了中國經濟面臨的三大風險。

第一個就是房地產風險，其他的兩個分別為金融市場和機構風險、地方政府債務風險，而后兩個風險其實就是第一個房地產風險外溢的結果。

房地產上下游產業鏈太長、涉及的行業領域太廣，是國民經濟當之無愧的支柱產業，其產值占GPD的比重為7%，再加上相關的建筑業則達到了14%。

另外，地方財政收入的一半來自于賣地所得和房地產相關稅收（比如增值稅和企業所得稅等），城鎮家庭60%的資產是房子，房地產貸款（開發貸/按揭貸/信托等非標融資等）加上以房地產做抵押品的貸款（比如抵押消費貸和抵押經營貸等）、占全部貸款余額的39%。

什么意思？

如果房地產歇菜了，那整個國民經濟就將歇菜，且風險外溢、直至失控。

地方政府一半的財政收入沒有了，可每年的財政支出卻是剛性的、另外還要還數額巨大的地方債，其結果就是行政無法運轉。

當老百姓的資產跌了、甚至負資產（房子只能賣60萬、可卻欠銀行70萬的貸款）了，誰還敢消費呢？

銀行貸款的抵押品有近40%是房子，如果房價下跌太多、那銀行的貸款就會成為呆壞賬，這會引發金融系統系風險、再外溢至整個社會領域。

房價下跌、尤其大幅下跌的后果，我們難以承受…2008年全球經濟危機，就是由美國房價下跌引發次貸危機、再引發金融危機造成的。

而現在房地產卻面臨加速下跌的風險。

去年房地產銷售總額預計13萬億多元、銷售面積預計13萬億多平方米，而上一年的2021年是多少呢？銷售額18萬億元、銷售面積18萬億平方米，這也是歷史的巔峰、或許會成為中國房地產史上永遠的巔峰。

也就是說，2022年相比2021年無論銷售額還是銷售面積，都大幅下挫了近30%、可以說是慘烈下跌。

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其實在去年9月底，央行和銀保監會就發布過階段性放寬首套房貸利率下限的通知。

根據該通知，對于2022年6月-8月、新建商品房價格環比和同比均連續下跌的城市，在2022年底前可以階段性放寬首套房貸利率下限，這則通知后、首套房最低利率能達3.6%，出現在廣東省的清遠市。

監管層原以為通過階段性的臨時性刺激政策，能帶動房地產穩住向好，那曾想房地產行情卻急轉直下、如同爛泥扶上墻，所以“階段性”的貨幣刺激政策也就變成了“長效機制”。

這則新《通知》的隱含意思可能很多人還沒體會到，其實就是“無限制的放水救樓市”。

房價不是跌、止不住么？

那好，我就把房貸利率降得低低的…且房價越跌、房貸利率降得就越狠，直至讓買房人感覺到買房真劃算、貸款買房真劃算、貸款買房月供低確實很劃算，于是進場買房、托底住房價，實現監管層樓市調控的目的。

所以今年打算買房的，不妨把房貸辦理時間選擇在4月份，因為3月份會發布上一個評估期的房價漲跌數據。

我相信絕大多數城市都是同比和環比均下跌的，那時辦理房貸、利率下限就會低于4.1%，也算是白撿的紅包。

房地產非常復雜。它既有資產的投資金融屬性，也有居住的民生安居屬性，它也是國民經濟的支柱產業。

如果房價暴跌，錢就會流出、并沖擊整個經濟和就業，且會造成銀行貸款壞賬率上升、甚至會引發金融系統性風險。

如果房價暴漲，就增加居民的生活成本、阻礙階層流動及青年人安居城市，會引發民怨、甚至動搖社會穩定。

房價最好的結果、用經濟學上一個專業術語——多方博弈后、納什均衡的結果就是房價穩定…不漲不跌或微漲微跌，這也是樓市調控的終極目標。