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天天速讀：李宇嘉：警惕熱點城市二手房“套現(xiàn)式交易”量的增長
題：警惕熱點城市二手房“套現(xiàn)式交易”量的增長
作者 李宇嘉 廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員
近期，樓市出現(xiàn)了一種新動向——二手房市場出現(xiàn)的明顯回升，并未帶動新房市場回暖。
【資料圖】
根據(jù)諸葛找房的數(shù)據(jù)，2022年6-8月份，10個重點城市的二手住房交易同比已連續(xù)3個月呈現(xiàn)“正增長”，8月份同比上漲21.27%，其中成都、青島、蘇州同比分別增長330%、81.87%、18.92%。其中原因，既有2021年同期“低基數(shù)”的影響，也有購房者當(dāng)下對期房“不信任”的因素，更有政策積極紓困樓市的后續(xù)效應(yīng)。但最值得我們關(guān)注的一個市場現(xiàn)象是：二手房交易回升，并未帶來新房成交的積極回升。
“一二手循環(huán)漲價邏輯”被打破
數(shù)據(jù)顯示，7-8月份，新房市場高位回落，10大城市新房交易同比分別下降23.9%和21.7%。
對熱點城市而言，二手房是一個重要的領(lǐng)先指標(biāo)。從過往經(jīng)驗來看，二手房市場回升，一方面能驅(qū)動換房需求，帶動新房市場銷售，促進樓市良性循環(huán)；另一方面，二手房交易也會帶動“剛需”客群入市。因為二手房總價較低、面積較小、分布范圍廣，有的還有學(xué)位優(yōu)勢。
但這一次，二手房成交回升，并未驅(qū)動新房市場好轉(zhuǎn)，我認(rèn)為這需要市場相關(guān)主體引起重點關(guān)注。
我認(rèn)為，二手房市場回升，一個原因是對未來樓市信心不足，導(dǎo)致“套現(xiàn)式交易”量的增長。8月份，10個重點城市二手房掛牌119.29萬套，同比增長14.43%，掛牌量連續(xù)4個月呈上升趨勢，并創(chuàng)下歷史新高。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，截至8月10日，廣州二手房掛牌量已高達115196套，創(chuàng)下歷史新高，比2021年8月初猛增了3.3萬套，同比增長接近30%。鏈家數(shù)據(jù)顯示，截至8月30日，廣州在售二手房源達到118179套，7月21日，相關(guān)數(shù)據(jù)為113152套，一個多月的時間就激增5000套。
這種“套現(xiàn)式交易”的增長，一方面原因來自相關(guān)客群對未來樓市前景的信心不足，簡單說就是“不看好樓市，要套現(xiàn)走人了”；另一方面，有人拋售引發(fā)了市場的示范效應(yīng)。8月，重點10城調(diào)價房源中，漲價房源占比僅為11.6%，占比較上月回落0.9個百分點，漲價房源量占比連續(xù)3個月顯現(xiàn)下滑。
目前來看，“套現(xiàn)式交易”先后共有“三波降價”：首先，房屋掛牌一段時間后無人問津，在中介小哥的建議下業(yè)主降價；其次，有誠意的買家房看時，第二次降價；最后，最終交易時再降一次價。
當(dāng)市場出現(xiàn)新房、二手房循環(huán)漲價“相互抬轎子”的漲價邏輯消失了，樓市驅(qū)動房價上漲的故事就不好講不下去了。
建議熱點城市調(diào)控重點關(guān)注二手房市場
對熱點城市而言，二手房市場是新房市場的重要參照物。如果二手房價明顯下跌，購房者買房預(yù)期會下降，因為買到后可能會“跌價”。另外，二手房價明顯下跌，甚至“套現(xiàn)式”降價甩賣，將會明顯拉低片區(qū)房價預(yù)期，導(dǎo)致其他賣家不得不跟隨一起“降價賣房”，由此導(dǎo)致二手房掛牌量大面積增加。
近期，熱點的一二線城市，二手房掛牌量明顯攀升，并創(chuàng)下歷史新高，主因就在于市場有可能彌漫著一種不看好“未來房價”的情緒。在熱點城市外圍區(qū)域，投資客密集的樓盤，這種情緒更加濃重，并由“套現(xiàn)式”離場觸發(fā)。它所帶來的鏈?zhǔn)椒磻?yīng)，會進一步引發(fā)二手房掛牌量上升。
對買家來說，掛牌量攀升、降價出售，明智的選擇是繼續(xù)持幣等待。由此，房子原本合理的交易鏈條受阻，交易周期被拉長，新房和二手房循環(huán)鏈條斷裂。
目前，熱點城市市場以“換房交易”為主，新房供給以大戶型為主，房價在高位情況下，“賣一買一”是新房市場的主要動力，也是樓市循環(huán)是否健康的指標(biāo)。
當(dāng)前，穩(wěn)定資產(chǎn)價格是穩(wěn)定預(yù)期的前提，也是穩(wěn)定樓市體量，推進“保交樓”“行業(yè)風(fēng)險處置”，促進房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展的關(guān)鍵。由此，我建議，熱點城市調(diào)控的下一步，要重點關(guān)注二手房市場。(中新經(jīng)緯APP)
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