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焦點熱門:楊科偉等：蘇州青島再現限購解除“一日游”，樓市仍難全面回穩
題：蘇州青島再現限購解除“一日游”，樓市仍難全面回穩
作者 楊科偉 克而瑞研究中心副總經理
柏品慧 克而瑞研究中心研究員
【資料圖】
近日，濟南、青島、寧波等地先后放松了限購政策，但隨后，蘇州放松限購政策在一天后被取消，恢復至非蘇州戶籍居民家庭購房條件為3年內在蘇州連續繳納6個月社保。青島限購政策則是“部分撤回”，刪除了“二手住房不再限購”的政策內容。兩大熱點城市放松限購政策顯現“一日游”，引發業內外不小熱議。
不同城市市場需求顯現“博弈”
公開資料顯示，近期廣州、濟南、青島、寧波等一二線城市提出的限購放松政策，主要涉及以下兩方面內容：
其一，寧波、濟南和青島等二線城市加碼放松限購。寧波在執行層面全面取消限購，買房人仍需申請購房證明，但不再做審核。濟南則繼續對二環以內的歷下區、市中區實施限購，二環外區域則全面放開限購。
其二，作為一線城市，廣州已放松限價，以便引導房企市場化定價，加快房地產去庫存。“一房一價”由原來按樓棟均價正負6%調整為可上浮10%、下浮20%，意味著廣州的主城區熱銷盤可以適度漲價，遠郊區域剛需盤則可以降價促銷。
我們認為，當前濟南、青島和寧波等二線城市樓市普遍面臨較大下行壓力，這是調控政策力度加碼的重要因素。
比如青島，8月得益于改善盤開盤熱銷，平均去化率升至66%。但續銷情況不甚理想，案場到訪量環比增長約10%，其中主城區月均到訪800-100組。項目認購量環比基本持平，多數項目的月均成交維持在10-40套，主城區熱銷盤月均成交在60套，整體依舊處在較低水平。
政策暖風頻吹，濟南、青島和寧波等二線市場信心或將有所修復，但由于二線及三四線城市潛在購房需求存在一定博弈性，未來不同城市樓市有可能出現“此消彼長”現象。即需求回歸二線城市帶動了當地樓市大概率企穩，但三四線城市可能會因此流失部分市場需求，從而使市場顯現下行態勢。
城市復蘇有先后
展望未來，我們認為從中央到地方，穩地產政策仍將持續發力，或將涉及以下三方面內容：
其一，多措并舉保交樓，并從局部城市試點向全面執行過渡。截至目前，保交樓政策措施主要包括設立房地產紓困基金、政策性銀行專項借款、派遣工作組、返還土地款和適度放松預售資金監管等。
例如鄭州，多項保交樓政策措施正有序開展，由中心城市設立紓困專項基金，規模暫定100億元；擬對全市95個使用保交樓專項借款項目開展全面審計，嚴令在10月6日前，實現全市所有停工問題樓盤全面持續實質性復工。
其二，房企融資邊際改善，央企國企、以及優質民企將受益。8月底9月初，中債增對民營房企發債提供了全額擔保，體現出監管部門對房地產增信力度仍在加大。而龍湖、碧桂園、新城控股等首批試點民企均順利發行了中期票據。
在全面遏制房地產過度金融化、泡沫化的政策大環境下，未來或將適度把控房企去杠桿節奏，房企整體融資環境有望邊際改善、由此，問題房企或將有序出清，央企國企、以及優質民企則將獲得業績提升良機。
其三，地方需求端政策力度有望繼續加碼，直至弱二線及三四線城市全面取消“四限”。可以期許的是，除一線城市仍需從緊執行調控政策之外，杭州、南京、成都等強二線城市或部分區域執行調控政策，弱二線及三四線城市則有望全面取消“四限”，壓力城市更將落地購房補貼、稅費減免等刺激性政策。
但值得注意的是，從政策量變到市場全面回穩仍需時間，政策只能改變斜率但不能改變趨勢。一方面，行業大周期拐點到來，行業規模已然見頂，未來大概率將轉入下降通道。另一方面，房企暴雷、項目停工等行業風險不斷發酵，市場信心再度受挫。“買漲不買跌”心理，使房價預期轉跌或將加劇市場觀望情緒。
整體，當前城市市場分化持續加劇，一線及強二線城市市場有望回穩，弱二線及多數三四線城市調整周期較長。具體來看，上海、北京、合肥等市場更具彈性，隨著9、10月供應放量，成交有望明顯反彈。廣州、南京等市場或將持續修復但區域分化加劇，主城區需求堅挺，但遠郊去化困難。重慶、青島等市場或將走出谷底，成交有望筑底回升。而南寧、長春等弱二線及多數三四線城市樓市難言樂觀，成交或將持續低位運行、去庫存將是未來市場的主旋律。(中新經緯APP)
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責任編輯：李惠聰
