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世界時(shí)訊：丁祖昱：哪些房企四季度拿地機(jī)會增大？
題：哪些房企四季度拿地機(jī)會增大？
作者 丁祖昱 易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官
【資料圖】
自2021年重點(diǎn)22城采用土地集中出讓制度以來，房地產(chǎn)土拍熱度一再走低。為吸引房企積極參拍，土拍政策不斷調(diào)整，先后呈現(xiàn)出“松-緊-松”的格局。
競拍資質(zhì)不斷放松，低資質(zhì)房企迎拿地良機(jī)
2022年，樓市銷售仍處“筑底期”，規(guī)模房企資金壓力陡增，拿地意愿不振，導(dǎo)致集中土拍熱度并未出現(xiàn)預(yù)期中的“顯著回暖”。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在2022年首輪集中供地中，有五成甚至更高比例地塊遭遇流拍，土拍熱度正處谷底。
目前，重點(diǎn)城市土拍成交溢價(jià)率仍延續(xù)低位運(yùn)行，均處于5%以下低位。天津、濟(jì)南等地市場持續(xù)遇冷，土地流拍仍較為嚴(yán)重。行業(yè)大多數(shù)民營房企因資金壓力已暫緩拿地，僅有部分央企、國企，以及龍湖、濱江等少部分民企仍在積極參與土地拍賣。
為保土地成交，各地的土拍門檻相繼放低，放寬企業(yè)參拍資質(zhì)要求成為其中重要政策之一。
從2020年開始，房地產(chǎn)土拍資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)歷了三次大變化，期間，高資質(zhì)房企拿地比例持續(xù)走低，而中小房企、低資質(zhì)企業(yè)投資積極性上升，迎來、拿地良機(jī)。同時(shí)，低資質(zhì)企業(yè)在獲得地塊上呈現(xiàn)出“總價(jià)低、區(qū)位偏、盈利難”的特征。
目前，品牌規(guī)模房企對上海、深圳、杭州等樓市表現(xiàn)較佳的城市仍有較好預(yù)期，但對樓市相對低迷城市拿地意愿明顯不足。2022年前兩輪集中供地中，青島、濟(jì)南、天津等地品牌房企幾乎全部“隱身”。
對中小規(guī)模房企而言，或許迎來了在重點(diǎn)城市布局的發(fā)展良機(jī)。在2022年濟(jì)南、長沙、青島等城市的第二批次成交地塊中，四成以上地塊由僅具備三級或以下開發(fā)資質(zhì)條件的企業(yè)競得。地方國企、本地中小企業(yè)成為2022年土地市場的拿地主力。
從重點(diǎn)22城整體土地出讓情況看，四級及以下的低開發(fā)資質(zhì)房企拿地占比在2022年第一批、第二批次中呈逐步上升態(tài)勢。尤其是在2022年第二批次，四級及以下的低開發(fā)資質(zhì)房企拿地比例高達(dá)11.8%，創(chuàng)下集中供地以來的新高。
較窄的盈利空間考驗(yàn)低資質(zhì)房企運(yùn)營實(shí)力
由于一二線城市核心地塊總價(jià)高、難度大、門檻高，低資質(zhì)房企更加偏好低總價(jià)、競爭強(qiáng)度稍低地塊，地塊以非核心區(qū)域、郊區(qū)為主。
另一方面，低資質(zhì)企業(yè)拿地單價(jià)卻顯現(xiàn)出持續(xù)攀升態(tài)勢。從三四級資質(zhì)房企拿地均價(jià)變化來看，從2020年3470元/平方米、3000元/平方米的均價(jià)水平，上漲至2021年的4621元/平方米和3374元/平方米，再到2022年的7296元/平方米和6271元/平方米，低資質(zhì)房企拿地均價(jià)愈來愈貴。
此外，2022年，三四級資質(zhì)房企在郊區(qū)拿地比例大幅增加至68%，而在市區(qū)拿地的比例下降至32%。
從盈利情況來看，一級資質(zhì)房企拿地平均房價(jià)地價(jià)差最大，可盈利性最強(qiáng)，而低資質(zhì)企業(yè)(如三、四級資質(zhì)房企)多數(shù)為剛需項(xiàng)目，拿地平均房價(jià)地價(jià)差較低，盈利空間相對狹窄，分別為11528元/平方米和10278元/平方米。
狹窄的盈利空間也對此類房企的投資實(shí)力、成本控制、銷售去化等綜合能力提出更高要求。
我們預(yù)計(jì)，短期內(nèi)市場尚無明顯回暖之下，土地市場仍會保持低位運(yùn)行，且政策門檻將會進(jìn)一步寬松。
不得不提醒的是，對拿地呈現(xiàn)出“總價(jià)低、區(qū)位偏、盈利難”特征的三、四級資質(zhì)房企來說，未來其地產(chǎn)項(xiàng)目存在一定風(fēng)險(xiǎn)。
四季度，如果集中供地城市拿地門檻仍持續(xù)下調(diào)，且土地供應(yīng)依然處“加量不加價(jià)”的窗口期，三四級資質(zhì)房企若能保持拿地定力、積極參拍，仍有競得優(yōu)質(zhì)地塊的較大可能性。(中新經(jīng)緯APP)
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