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沈曉玲：改善型遠郊樓盤需求升高明顯
題：改善型遠郊盤需求升高明顯
作者 沈曉玲 克而瑞研究中心企業研究總監
(資料圖片僅供參考)
地處城市遠郊的樓盤項目，由于配套相對缺失、區域市場不成熟等原因，天然地存在較多操盤難點，但由于地價便宜，遠郊盤對房企而言存在較大操作空間。
遠郊項目更易在市場波動時受到影響而率先降價，因此對郊區項目的購房者而言，長周期可以和城市一起共享區域板塊價值溢價，但同時，遠郊區房子的升值空間又具有一定不確定性。
疫情后改善型遠郊樓盤需求升高明顯
遠郊樓盤處于城市發展未觸達區域，屬于城市規模向外擴張的前沿地帶。我們可通過距離市中心的交通距離、公共交通通勤時間、城市定位對遠郊盤進行定義(如下圖)。
克而瑞調研數據顯示，疫情后房地產業的改善型遠郊盤需求明顯上升，而所謂的剛需“上車盤”需求減少。
我們以2020年為界分析遠郊盤項目的成交情況。疫情之后，郊區套總價200萬元以內的剛需房占比較疫情前下降了16個百分點；總價500-600萬元樓盤成交占比則顯著提升，其中97.8%位于一線城市，主要集中在上海、深圳，兩者占比分別為37.3%和42.0%，表明以上兩大城市房地產郊區改善盤需求顯著。
數據顯示，遠郊盤中，有近九成項目集中在總價400萬元以內。從2016年-2022年郊區盤整體情況來看，總價在200萬元左右價格的遠郊盤項目數占比更大，達到60%，相比之下，城市主城區樓盤總價在200萬元左右的只占42%。同時，總價處在300萬元以上的遠郊樓盤成交項目數占比急速下降，總價400萬元以內的成交占比達到了87%。主城區內，超過總價1000萬元的改善型樓盤占比還出現了成交翹尾。
一旦市場下行，遠郊樓盤降價降更多
遠郊盤存在較大去化壓力，為此遠郊盤通過高端精裝通過改成簡裝等方式變相降。
克而瑞數據顯示，2022年有64.3%的遠郊樓盤項目較上年均價呈現下降趨勢，表明遠郊盤的降價項目已經從個別發展到普遍現象。
2020年上半年，由于經歷疫情沖擊，再加上下半年房地產“三道紅線”政策試行，房企去化壓力增大、降價項目增多。這直接導致2020年，房地產業的降價項目占比出現了一個小高峰，到2022年上半年，在項目停工等影響下，地產降價項目仍在持續增多。
從主城區和遠郊樓盤成交對比來看，2017-2019年間，房地產市場整體處于一個較為平穩的狀態，遠郊盤和主城區項目均價較上年下降的項目占比雖然都在增多，但整體差距并不明顯。
但在2020年疫情后，遠郊和主城區市場顯現出明顯的分化態勢：遠郊降價的項目占比要大幅高于主城區。即使如房地產市場基本面相對較好的南京、杭州，主城區價格較為堅挺，但外圍遠郊也是出現了明顯降價的情況。
根本原因還在于遠郊樓盤缺少生活配套，以剛需客群為主。一旦市場有風吹草動就容易受影響，這是其天然劣勢。此外，遠郊盤在市場下行情況下，預期也更容易悲觀，尤其是發展起步晚、配套不足的遠郊區域，樓盤項目獲客難，房產價格很難維持在穩定水平，降價成為必然。(中新經緯APP)
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責任編輯：李惠聰
