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沈曉玲等：地產弱市下，什么房子比較好賣？
題：地產弱市下，什么房子比較好賣？
作者 沈曉玲 克而瑞研究中心企業研究總監
(資料圖片僅供參考)
張少賢 克而瑞研究中心研究員
房地產市場持續探底。克而瑞研究數據顯示，2022年10月，重點30城成交面積同比跌幅擴至28%，創下半年來單月新低；TOP100房企累計業績同比降幅44%，整體銷售情況延續了低迷狀態。
在行業下行背景下，地產項目之間的去化差異愈發明顯。但市場中仍不乏顯現出去化良好的熱銷項目。截至10月底，上海、杭州、長沙等城市均有項目首開或加推當月即基本售罄的情況，其中除一些“一二手房價格倒掛”豪宅外，還有部分剛需、中端定位的房產項目也不愁銷路，如上海金地峯匯、杭州杭騰未來社區、蘇州頤和玲瓏花園、長沙振業城等。
我們通過對熱銷項目分析對比后發現，熱銷的項目具備一些共性的特質。比如地段好、價格低、產品優是項目去化“利器”，房企品牌、營銷手段為項目銷售錦上添花。從調研情況看，項目熱銷原因總共可分為區位優勢、價格優勢、產品優勢、品牌優勢、市場因素和渠道以及蓄客六大因素，其中區位、價格和產品是影響項目熱銷的最主要三個因素。
數據顯示，超六成熱銷項目的區位優勢明顯，西安、成都等地購房者更看重配套和交通。在六大優勢中，區域是最顯著項目優勢，主要包括配套設施(教育、商業、醫療資源)、交通及地理位置。
克而瑞數據顯示，63%的熱銷項目都擁有不同程度的區位優勢，其中完善的配套設施和便利的交通區位更吸引購房者。西安、濟南、長沙購房者對項目周邊教育資源更加看重。
價格優勢是熱銷項目的第二大因素，超四成新房項目由于定價低，與周邊區域二手房價格倒掛，成為了熱銷項目。研究顯示，49%的熱銷項目都在價位上有所讓步，在定價、降價和變相降價中，定價低是項目熱銷最主要因素。
產品稀缺、產品設計用心、定位恰當有利于項目去化，TOD(Transit-Oriented-Development，以公共交通為導向的開發模式)項目在市場中受到購房者青睞。研究統計，38%的熱銷項目具有產品優勢，合理的產品定位尤其重要。TOD項目以其產品特色，在上海、北京、杭州、成都等城市去化情況良好。
在當前市場情況下，開發商信譽在一定程度上可以穩定購房者信心，因此，市場中的國企、央企開發項目更受歡迎。調查顯示，24%的熱銷項目均有房企品牌保障，其中熱銷項目近六成來自央企、國企。
相關市場表現集中在以下幾個特點：其一，十強房企品牌號召力依然很強，具有品牌優勢的熱銷項目半數來自房企十強。其二，建發、金茂等非十強國企、央企項目也受追捧。第三，仁恒、濱江等品質民企項目則以房子產品力來吸引購房者。
總體來看，項目區位是大部分購房者最為看重的考量標準，價格、產品力、品牌影響力在不同程度上保障了項目去化，TOD產品成為市場上的一個熱門產品類型。另外“老帶新”、全民營銷以及充分蓄客等營銷方式也是提高項目去化的常用輔助手段。(中新經緯APP)
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責任編輯：李惠聰
