奧山控股有限公司(以下簡稱“奧山控股”)近期在港交所重新遞交招股說明書，這意味著該公司IPO進(jìn)程正在提速。

公開資料顯示，奧山控股的總部位于湖北，主要業(yè)務(wù)是住宅物業(yè)開發(fā)。據(jù)了解，奧山控股從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營已超過16年，但銷售規(guī)模在業(yè)內(nèi)處于頗低水平。招股書顯示，2016-2018年，奧山控股物業(yè)銷售金額分別為12.39億元、14.51億元和17.8億元;而與其同年成立的融創(chuàng)中國，2018年銷售金額已接近5000億元，路勁地產(chǎn)也已超過了300億元。

奧山控股2016-2018年物業(yè)銷售額(數(shù)據(jù)來源：招股書)

截至2019年3月31日，奧山控股在湖北、安徽、四川、重慶及浙江合計(jì)有25個項(xiàng)目，包括由附屬公司開發(fā)的24個項(xiàng)目及由聯(lián)營公司開發(fā)的1個項(xiàng)目，應(yīng)占總土地儲備的估計(jì)總建筑面積約為340萬平。

不過，奧山控股目前的土地儲備約83.8%位于湖北，鮮有一線城市項(xiàng)目。有房地產(chǎn)專家在接受中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時表示：“隨著全國性知名房企業(yè)務(wù)逐漸向二三線城市下沉，奧山控股湖北市場份額或遭到侵蝕，同時，這些城市還面臨著人口流入問題以及政策壓力。”

冰雪運(yùn)動和娛樂業(yè)務(wù)收入占比不足1%

除住宅物業(yè)開發(fā)外，奧山控股還涉及了冰雪運(yùn)動和娛樂業(yè)務(wù)。不過，單純從收入來看，該業(yè)務(wù)對奧山控股的貢獻(xiàn)微乎甚微。數(shù)據(jù)顯示，2016-2018年，奧山控股冰雪運(yùn)營及娛樂業(yè)務(wù)的收入分別為225.5萬元、868.4萬元和295.4萬元，占營業(yè)收入的比例分別為0.2%、0.6%和0.1%。

收入的不理想并沒有影響奧山控股的信心。招股書顯示，奧山控股計(jì)劃將此次IPO募集來的部分資金，投向位于奧山國際冰雪運(yùn)動旅游小鎮(zhèn)項(xiàng)目。奧山控股認(rèn)為，冰雪運(yùn)動及娛樂業(yè)務(wù)為公司增加了從地方政府競拍土地儲備時的競爭力。

有市場人士提出質(zhì)疑，奧山控股大力發(fā)展冰雪運(yùn)動，是否僅為提高土拍競爭力而造的噱頭?中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者致電致函奧山控股，但截至發(fā)稿時未得到回復(fù)。

凈資本負(fù)債率接近300%

奧山控股通過此次IPO募集的資金，還有一部分將用于償還若干現(xiàn)有計(jì)息銀行及其他借款。招股書顯示，2016-2018年末，奧山控股借款總額分別為25.33億元、53.38億元和59.68億元;平均實(shí)際利率分別為9.9%、9.9%及9.4%;而整個房地產(chǎn)行業(yè)目前的平均融資成本約為7%左右，大型國企方面的融資成本更是低至5%。此外，奧山控股期末凈資本負(fù)債率分別為316.5%、568.9%和283.1%。

與負(fù)債激增不同的是，奧山控股賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物價值呈現(xiàn)下降趨勢，2018年底這個數(shù)據(jù)為5.5億元，與2017年底的11.49億元減少了5.99億元。

上述房地產(chǎn)專家告訴中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者：“從種種數(shù)據(jù)來看，奧山控股采用了極高的資本杠桿去撬動規(guī)模，財(cái)務(wù)安全和資金問題凸顯，一旦市場出現(xiàn)波動，壓力便會成倍增加。”如果以總資產(chǎn)/凈資產(chǎn)方式估算，奧山控股杠桿率目前達(dá)到了9.1，而一向在市場上以激進(jìn)著稱的融信中國也僅為5.7。

曾進(jìn)行11億元不合規(guī)票據(jù)融資

招股書顯示，奧山控股曾進(jìn)行過不合規(guī)的票據(jù)融資，涉及金額11億元。招股書顯示，奧山控股及若干關(guān)聯(lián)人士(統(tǒng)稱“出票人”)曾與兩家中國商業(yè)銀行(統(tǒng)稱“票據(jù)簽發(fā)行”)訂立票據(jù)融資安排，票據(jù)簽發(fā)行同意以銀行承兌匯票的形式提供出票人信貸額度。出票人在沒有實(shí)際基礎(chǔ)交易情況下，將予發(fā)行的銀行承兌匯票面值的40%至100%存入各票據(jù)簽發(fā)行，作為票據(jù)簽發(fā)行簽發(fā)銀行承兌匯票的條件。而銀行承兌匯票收款人，包括奧山控股的附屬公司、關(guān)聯(lián)人士及若干獨(dú)立第三方。

奧山控股及若干關(guān)聯(lián)人士將此類銀行承兌匯票交付予收款人，收款人將此等銀行承兌匯票出示給商業(yè)銀行或由商業(yè)銀行(承兌人)指定的獨(dú)立第三方進(jìn)行貼現(xiàn)。經(jīng)扣除貼現(xiàn)費(fèi)用及其他服務(wù)費(fèi)后，收款人獲得等價于銀行承兌匯票面值的現(xiàn)金。據(jù)招股書透露，倘若收款人為獨(dú)立第三方，將向奧山控劃撥有關(guān)現(xiàn)金。

奧山控股表示，公司已經(jīng)于2016年11月停止了此類票據(jù)融資，并在2016年11月30日前，向相關(guān)票據(jù)簽發(fā)行償還了銀行承兌匯票的所有相關(guān)款項(xiàng)，并未因此等不合規(guī)行為而受到任何政府部門的處罰。

資金頗為緊張的奧山控股，旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量似乎也沒有得到保障。有網(wǎng)友還在安居客平臺上發(fā)文稱：“奧山的房子質(zhì)量很差，建議不要買他們的房子。”另據(jù)《武漢熱線房產(chǎn)網(wǎng)》報道，位于武漢的光谷澎湃城奧山府去年遭到了業(yè)主的多次維權(quán)。據(jù)業(yè)主反映，該項(xiàng)目在前期進(jìn)行虛假宣傳，并陡降裝修標(biāo)準(zhǔn)。隨后，該項(xiàng)目開發(fā)商向全體奧山府業(yè)主致歉，表示將針對合同不合理問題進(jìn)行調(diào)整。