申萬宏源近期發(fā)布的研究報告將禹洲地產(chǎn)評級下調(diào)至中性，目標(biāo)價為4.22港元，較禹洲地產(chǎn)7月17日3.86港元的收盤價有9.3%的上行空間。

申萬宏源在研報中提到，禹洲地產(chǎn)自去年合約銷售未能達(dá)標(biāo)后，著手于內(nèi)部人員調(diào)整和架構(gòu)改革，但仍然激進(jìn)的擴(kuò)張目標(biāo)及支撐此策略的杠桿提升所帶來的風(fēng)險未能消除。

對于申萬宏源的這份研報，禹洲地產(chǎn)相關(guān)人員在回復(fù)中國網(wǎng)財經(jīng)記者的采訪函中提到：“該機(jī)構(gòu)下調(diào)了其覆蓋的所有內(nèi)房股評級(除兩家央企華潤置地及保利地產(chǎn))，我們是目前為止最后作調(diào)整的一家。”

申萬宏源還在研報中強(qiáng)調(diào)，對房地產(chǎn)行業(yè)政策保持悲觀并對行業(yè)展望維持謹(jǐn)慎，開發(fā)商再融資面臨進(jìn)一步收緊。對此，禹洲地產(chǎn)表示：“大部分分析師認(rèn)為下半年政策大概率將延續(xù)當(dāng)前相對溫和的窗口，若宏觀大環(huán)境出現(xiàn)悲觀情形，則地產(chǎn)政策或有放松機(jī)會。”

CFO及行政總裁相繼離職

申萬宏源研報中所提到了禹洲地產(chǎn)的人事變動。7月7日晚，禹洲地產(chǎn)發(fā)布公告，稱黃展鴻因?qū)で笃渌虣C(jī)，申請辭去公司首席財務(wù)官及公司秘書職位，曾于2008年10月至2015年3月?lián)喂臼紫攧?wù)官的邱于賡將重新回到禹洲地產(chǎn)并即刻開始擔(dān)任首席財務(wù)官以及公司副總裁一職。

據(jù)了解，這是2015年3月邱于賡離開后禹洲地產(chǎn)第三次更換首席財務(wù)官，而此次辭任的黃展鴻加盟禹洲地產(chǎn)也不過一年半時間。此外，禹洲地產(chǎn)的行政總裁蔡明輝于今年6月正式離職，去年8月份加盟的許珂現(xiàn)接手其工作。

申萬宏源還在研報中提到了禹洲地產(chǎn)“激進(jìn)的擴(kuò)張目標(biāo)”。據(jù)了解，禹洲地產(chǎn)給自己設(shè)定的2019年合約銷售目標(biāo)是670億元，而董事局主席林龍安還曾提出“2020年沖刺千億”的計劃。

申萬宏源表示，禹洲地產(chǎn)2018年實現(xiàn)合約銷售560億元，雖然同比增長39%，但與公司年初定下的600億元銷售目標(biāo)相比仍有一定差距，且與2016和2017年的增速66%和74%相比亦顯遜色。原因主要是公司項目比較集中的一二線城市在去年表現(xiàn)不佳，令市場對其執(zhí)行力開始有所擔(dān)心。

不過，2019年以來，禹洲地產(chǎn)的業(yè)績穩(wěn)定增長，公司近期發(fā)布的未經(jīng)審核營運(yùn)數(shù)據(jù)公告顯示，前6個月合約銷售金額為284.74億元，同比上升32.47%。

一邊大手筆拿地一邊融資

拿地方面，中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年前6個月禹洲地產(chǎn)拿地金額為193億元，在所有房地產(chǎn)企業(yè)中排第27位，而上年同期排在50名開外。不過，林龍安在出席2018年度業(yè)績發(fā)布時曾表示，2019年拿地總預(yù)算約400億。以此計算，禹洲地產(chǎn)下半年的拿地可能仍然維持一個較快的節(jié)奏。

拿地步伐加快的禹洲地產(chǎn)，融資也進(jìn)一步提速。今年7月初，禹洲地產(chǎn)增發(fā)了4億美金票據(jù)，與2016年10月發(fā)行的2.5億美金7年期息率為6%的票據(jù)合并成一期。

6月底，禹洲地產(chǎn)通過私募發(fā)行2億美金1年期票據(jù)，年利率為5.5%;今年1-3月，禹洲地產(chǎn)發(fā)行了50億元的供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)支持專項計劃，年利率8.5%;還發(fā)行了三期額度為5億元美元的優(yōu)先票據(jù)，折合人民幣超過100億元，利率分別為8.625%、8.5%和8.5%;，;此外，禹洲地產(chǎn)不超過35億元規(guī)模的公司債計劃也于3月底獲證監(jiān)會批復(fù)。

申萬宏源表示，禹洲地產(chǎn)的總有息負(fù)債規(guī)?？赡茌^去年底上升超過三成至600億左右，而外債占比則從30%升至45%。

談到上述募資的用途，禹洲地產(chǎn)相關(guān)人員告訴中國網(wǎng)財經(jīng)記者：“主要用于現(xiàn)有債務(wù)再融資，尤其是置換一些較貴的債務(wù)，以期充分利用公司自身信用優(yōu)勢積極爭取低成本長期資金來源，不斷優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)的同時積極降低公司財務(wù)費(fèi)用。”

中國網(wǎng)財經(jīng)記者注意到，今年以來，房地產(chǎn)企業(yè)融資不斷收緊。7月12日，發(fā)改委下發(fā)的通知顯示，要求房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。此外，銀保監(jiān)會也針對近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司進(jìn)行了約談。至于是否會對禹洲地產(chǎn)資金鏈形成影響，該公司沒有正面回答此問題，只強(qiáng)調(diào)“在拿地方面繼續(xù)保持審慎，積極而不激進(jìn)地補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲，同時，力爭杠桿率保持在合理、可控范圍內(nèi)”。

禹洲地產(chǎn)還表示，公司會繼續(xù)保持“三駕馬車”(利潤、規(guī)模、風(fēng)險)的平衡發(fā)展，向千億目標(biāo)沖刺。