近日，上海德必文化創意產業發展(集團)股份有限公司 (下稱“德必文化”)遞交招股說明書，擬登陸創業板。

招股書顯示，德必文化擬發行新股不超過1347.4萬股，擬募集資金5.7億元，其中1.7億元用于補充流動資金，2.5億用于園區智慧精裝一體化升級項目。

德必文化主營業務為文化創意產業園區的定位、設計、改造、招商和運營管理，主要采用“承租運營”模式進行園區運營管理。德必文化園區內的知名客戶包括了美團點評、滴滴打車、虎撲體育、返利網、美津濃、WeWork、Farfetch等。

德必文化、錦和商業和科房投資并列為上海文化創意產業園區三大龍頭。

報告期內各期,德必文化的營業收入分別為 50,510.28 萬元、60,597.32 萬元、 77,156.05 萬元和 67,026.23 萬元。

翻看招股說明書發現，以“承租運營”模式進行園區運營管理的德必文化，其多處園區租賃房產面臨風險。

其中，位于北京市朝陽區東風南路 8 號的東楓德必WE"園區尚未取得產權證書;位于上海市長寧區天山路 1900 號的天杉德必易園園區尚未取得產權證書;其他個別園區租賃房產中有面積約 2.7 萬平方米房屋尚未取得產權證書。

此外，位于上海市閔行區申長路 518 號的德必虹橋綠谷 WE"園區,部分租賃房屋抵押;位于上海市長寧區愚園路 716 號的德必愚園 1890 園區, 租賃房產已被江蘇省無錫市中級人民法院予以查封。

此外，德必文化的關聯交易也是需要引起注意的。

招股說明顯示，報告期內德必文化前五大客戶中，錦江酒店系為德必文化總計貢獻超過5000萬收入，每年1300萬以上的收入。

錦江酒店系包括:深圳市維也納國際酒店管理有限公司杭州東寧路分公司、深圳市五稻香餐飲管理有限公司杭州東寧路分公司,二者均為上海錦江國際酒店發展股份有限公司控制的公司。

引人注意的是，報告期內錦江國際系高居德必文化前五大供應商，平均年采購金融均在4000萬左右，德必文化總計從錦江國際系采購超1.4億元。

錦江國際系包括:杭州錦澈投資管理有限公司、上海錦真投資管理有限公司、上海牛羊肉公司,三者均系錦江國際(集團)有限公司直接或者間接控制的公司。

查看資料，上述錦江國際系與錦江酒店系公司穿透后，背后都是錦江國際。

錦江系既是德必文化重要大客戶，又是其重要供應商。

另外，在2019年1-9月中，東楓德必躍然成為德必文化第一大供應商，采購金額高達4088萬元。資料顯示，東楓德必由德必文化全資子公司德必薈和東風農場分別持股 50%的公司，德必文化全資子公司德秾科技自東楓德必承租運營東楓德必“WE”園區所屬物業。

招股說明書顯示，2019年9月3日,德必文化子公司優德必收到蘇州市姑蘇區人民法院傳票,該院受理了蘇州阿璞文化傳媒有限公司、石磊作為原告,優德必作為被告的房屋租賃合同糾紛。 根據原告《起訴狀》,原告主張其租賃優德必房屋并裝修后,因優德必的原因導 致其無法實現經營目的,請求法院判決優德必返還房租并支付損失合計 81.58 萬元。該案尚在一審審理階段。

除此之外，招股說明書還顯示，德必文化最近三年有10項違法違規行為。

其中，2016年8月,杭州德必內裝修改造未申報竣工消防備案，被杭州市消防救援支隊江干區大隊罰款500元;2016年10月,易必創文化封閉安全出口的消防安全違法行為，被上海市閔行區公安消防支隊罰款 1 萬元;2016 年 11 月,七寶德必從事停車收費未明碼標價，被上海市閔行區市場監督管理局罰款1000元;2017年4月,天德潤寶因施工現場文明施工措施未落實,被北京市東城區城市管理綜合行政執法監察局處罰5000元; 2017年5月,向天德潤寶因施工過程中未取得施工許可證違法開工建設, 北京市東城區住房和城市建設委員會責令天德潤寶停止施工,改正違法行為,處 19000 罰款;2017 年 5 月,滬平文化在禁止吸煙場所設置與吸煙相關的器具,被上海市普陀區衛生和計劃生育委員會罰款 4000元;2017 年 11 月,德莘文化搭建臨時建筑物不符合消防安全要求，被上海市閔行區公安消防支隊罰款 10000 元;2018 年 7 月,德必薈未按期申報企業所得稅，被北京市東城區稅務局罰款 50 元;2019年1月，旗下齊彥文化未按照規定期限辦理納稅申報和報送納稅資料,被上海市徐匯區稅務局罰款 2000 元;旗下德秾科技未按期申報個人所得稅、地方教育附加等稅款，被北京市朝陽區稅務局罰款 100 元。

作為上海文化創意產業園區三大龍頭之一的錦和商業自2014年起6度遞交招股書，保持著每年向證監會提交一份招股說明書的節奏，在經歷過兩次上會被否后，最終于2019年12月12日第三次上會時順利通關。

而前期WeWork在資本市場轉冷，單純依靠租金的經營模式增量空間有限，也難以獲得資本青睞。

不知道，作為上海文化創意產業園區三大龍頭之一的德必文化能否順利沖開資本市場大門?亦或如錦和商業一樣一波三折?還是像WeWork的結果也未得可知，讓我們拭目以待!