新希望服務(wù)之后，又一家小型物管企業(yè)通過(guò)上市聆訊。6月6日晚，開(kāi)發(fā)商中駿集團(tuán)旗下物業(yè)公司中駿商管披露上市文件顯示，2018年-2020年，中駿商管的收益分別約為3.97億元、5.75億元、8.05億元;凈利潤(rùn)分別約為0.35億元、0.77億元、1.63億元。

截至2020年12月31日，中駿商管擁有104個(gè)在管商業(yè)及住宅項(xiàng)目，在管總建筑面積約為1620萬(wàn)平方米，總簽約建筑面積約為3660萬(wàn)平方米。

如公司名稱(chēng)所示，中駿商管的業(yè)態(tài)不只包括住宅物業(yè)，還包括商業(yè)物業(yè)。但目前住宅物業(yè)管理服務(wù)在中駿商管收入中占據(jù)主要地位。2018年-2020年間，住宅物業(yè)管理服務(wù)收入分別為2.44億元、3.33億元、4.32億元，在總收入中占比分別為61.6%、58%、53.7%。

商業(yè)物業(yè)部分的服務(wù)主要包括基本商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、開(kāi)業(yè)前管理服務(wù)、其他增值服務(wù)。2018-2020年，該業(yè)務(wù)分別實(shí)現(xiàn)1.52億元、2.41億元、3.73億元，占比逐年上漲，從38.4%提高至46.3%。“由于我們將戰(zhàn)略重點(diǎn)放在發(fā)展商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)分部上，我們預(yù)計(jì)未來(lái)商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)收益所占百分比將會(huì)繼續(xù)上升。”中駿商管方面披露。

得益于商業(yè)物業(yè)管理的高毛利，中駿商管整體的毛利率水平從2018年的34.6%增長(zhǎng)至2020年的44.3%，高于同期上市企業(yè)29.5%的均值。

貝殼研究院商業(yè)地產(chǎn)分析師鄭中指出，和大多數(shù)以住宅物管營(yíng)收為主要收入來(lái)源的物企相比，中駿商管商業(yè)物管服務(wù)的盈利能力較強(qiáng)。

資料顯示，2018年、2019年間，中駿商管商業(yè)物業(yè)板塊的在管面積和收益皆來(lái)自中駿集團(tuán)及其合營(yíng)企業(yè)或聯(lián)營(yíng)公司所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;截至2020年末，該板塊獲得了來(lái)自第三方的收益為235.8萬(wàn)元，占比較小。

據(jù)東財(cái)Choice顯示，若成功登陸資本市場(chǎng)，中駿商管將成為繼榮萬(wàn)家、宋都服務(wù)、星盛商業(yè)、新希望服務(wù)之后，今年內(nèi)第5 家上市的物業(yè)股。

不過(guò)，如今資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)股的熱情已明顯減退。克而瑞物管統(tǒng)計(jì)顯示，2020年，共有42家上市物企，整體股價(jià)漲幅漲幅均值為21.55%，超6成物業(yè)股股價(jià)漲幅低于板塊均值;另有近半物業(yè)股淪為“僵尸股”，且新上市企業(yè)破發(fā)情況增多。

旭輝集團(tuán)CEO林峰在日前易居沃頓的公開(kāi)課上也提出，當(dāng)前物業(yè)上市的風(fēng)口期已經(jīng)過(guò)去了，“50%的物業(yè)公司在市場(chǎng)上市盈率不到10倍，也有一些做得大的，也有一些做得高的，自己上市可能也沒(méi)有交易量，在市場(chǎng)上也融不到資”。

在這樣的背景下，中駿集團(tuán)依然選擇將物業(yè)板塊分拆上市的動(dòng)力或許也就在于其商業(yè)物業(yè)板塊。“現(xiàn)在上市物業(yè)股中，有商業(yè)概念的估值較好。”億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨向第一財(cái)經(jīng)記者表示。

事實(shí)上，中駿集團(tuán)也是憑借著商業(yè)概念，該房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)辟一條自己的發(fā)展道路。據(jù)安信證券梳理，起家于福建的中駿集團(tuán)1996年涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù);2014年，隨著泉州中駿世界城的開(kāi)業(yè)，中駿集團(tuán)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域;2019年，其確立以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主體，購(gòu)物中心、長(zhǎng)租公寓為兩翼的發(fā)展模式。

2020年，在中駿集團(tuán)新增的38個(gè)項(xiàng)目中，有14個(gè)包含中駿世界城商場(chǎng)項(xiàng)目。

目標(biāo)宏大，但現(xiàn)在開(kāi)業(yè)的中駿世界城項(xiàng)目數(shù)量并不多。于小雨表示，“中駿的商業(yè)并不強(qiáng)，有個(gè)100個(gè)商業(yè)的計(jì)劃，但到2020年底才開(kāi)了5個(gè)，正經(jīng)運(yùn)營(yíng)年份比較久的就三個(gè)，路還長(zhǎng)。”

據(jù)中駿集團(tuán)方面披露，截至2020年末，已開(kāi)業(yè)的5個(gè)中駿世界城中，有2個(gè)的開(kāi)業(yè)時(shí)間為2020年12月;2021年將有4個(gè)項(xiàng)目于第四季度開(kāi)業(yè)。而中駿商管目前在管的10個(gè)商業(yè)物業(yè)中，除了5個(gè)寫(xiě)字樓之外，購(gòu)物商場(chǎng)也即為上述開(kāi)業(yè)的5個(gè)世界城項(xiàng)目。

“商管服務(wù)是加分項(xiàng)，規(guī)模仍是支撐股價(jià)的‘底子’。”克而瑞物管發(fā)布的報(bào)告顯示，“從‘物管+商管’型物企的股價(jià)表現(xiàn)來(lái)看，2020年至今寶龍商業(yè)和華潤(rùn)萬(wàn)象生活股價(jià)漲幅最高，其商業(yè)物業(yè)的管理規(guī)模也是同類(lèi)型物企中最大的。而星盛商業(yè)和奧園健康雖然布局商業(yè)物業(yè)，但其規(guī)模相對(duì)較小，無(wú)法支撐股價(jià)的持續(xù)上漲。”