近日，力高集團旗下物管公司力高健康生活有限公司(下稱“力高健康生活”)向港交所遞交了招股書。

力高健康生活的招股書顯示，截至2021年5月31日，其合約建筑面積總計約2190萬平方米，包括力高集團所開發物業的合約建筑面積合共約1460萬平方米、力高集團合營企業和聯營公司所開發物業的合約建筑面積合共約80萬平方米，以及獨立第三方所開發物業的合約建筑面積合共約650萬平方米。

在收益方面，截至2020年12月31日，該公司收益為2.2160億元，而2018年和2019年同期分別為1.243億元、1.808億元，近3年復合年增長率為33.5%。

上市前收購動作頻頻

力高分拆物業上市的計劃有跡可循。今年5月，力高集團董事會主席黃若虹在接受媒體采訪時回應分拆物業一事：“公司對于未來資本市場的進一步運作持開放態度。”

正如力高健康生活的公司名字所表達的，目前其業務包括兩個部分：以優居美家為品牌的傳統物業管理和以怡鄰健康為品牌的康養業務。康養業務主要以怡鄰健康中心為載體，提供社區康養服務，涵蓋了社區醫療、長者照護、營養膳食、長者學院、鄰里活動等。

為擴大規模，力高健康生活在上市前完成一系列密集的收購。招股書顯示，2020年12月14日，深圳御高(力高地產的間接全資附屬公司)從一名獨立第三方蕪湖市鄰距離物業管理有限公司收購蕪湖森林51%股權，蕪湖森林擁有25個在管項目，總建筑面積約為450萬平方米，圴位于安徽省蕪湖市。

2020年12月17日，力高健康生活以代價人民幣1元完成收購深圳中天云聯科技發展有限公司及其附屬公司的100%股權，后者主要從事軟件開發服務。2020年12月30日，力高健康生活完成收購偉業國際投資有限公司，后者主要于中國從事社區康養服務。

和其他房企分拆而來的物業公司類似，力高健康生活目前的收益主要來自母公司，其截至2021年5月31日的合約建筑面積中，來自力高集團、力高集團合營企業及聯營公司所開發物業的面積占了約70%。2018年-2020年，由力高集團所開發物業而來的收益，分別占力高健康生活總收益的96.7%、93.4%及90.4%。

增值服務或成未來業績突破口

力高健康生活擺脫對母公司依賴的突破口或在增值服務中。其招股書顯示，2020年度，在社區增值服務收入中，來自獨立第三方的收入占比達到了90%。截至2020年12月31日，力高健康生活社區增值服務的收入占總收入的比例為11%。增值服務包括了公用區域管理服務、停車場銷售代理服務、拎包入住服務、家居生活服務和康養業務。

近些年，主流上市物業服務企業社區增值服務主要聚焦在社區零售、美居、傳媒及空間運營、房屋經紀方向，同時積極嘗試類似團膳、康養服務、旅行社等新業態。

“康養業務值得肯定，尤其是在社區居家養老的政策體系下，此類業務模式更是需要大力發展。所以對于力高而言，其健康生活企業的社區運營中，若是有了這個業務，那么后續和地方政府合作的可能性就大，也有助于其在全國其他城市的項目擴張。而從資本市場的角度看，能否幫助提高估值，關鍵看這個業務的收益等基本情況。”地產分析師嚴躍進表示。

截至目前，康養業務因起步晚還未給力高健康生活帶來明顯收入。招股書顯示，該公司2020年增值服務的收益中，有86.3%為公共區域管理服務，10%為停車場服務。

而力高健康生活目前的收費方式或給康養業務的發展增加難度。其招股書披露，公司根據包干制模式從物業管理服務中產生絕大部分收益，2018-2020年來自包干制收費方式的收益占比高達93.0%、93.8%及95.0%，逐年升高。

“通過對增值服務的業務內涵進行觀察，我們發現對于物業管理公司，影響其增值服務發展的主要因素為服務規模(當前管理規模、新項目承接能力等)、滲透率(消費意愿、價格承受能力等)，具體對應物管公司在管面積及增長潛力、影響新項目承接及消費意愿的品牌價值、影響消費意愿及承受能力的區位分布等。”平安證券在報告中表示。