“冰火兩重天”對于以金魚胡同為界的王府井街上的商業項目而言或是相對貼切的表述。北京商報記者近日走訪王府井商圈注意到，位于王府井大街與金魚胡同交界處的淘匯新天2-9層基本處于空置狀態，2層僅余幾家商戶仍在經營。據悉，商場4層以上計劃改造為寫字樓，這也是繼王府井銀泰in88部分樓層轉型寫字樓后又一例商改寫。在業內人士看來，金魚胡同與王府井大街交匯處交通區位相對較好，對于多年商業運營效果不佳的項目而言，轉型寫字樓或是不錯的方向。

改寫字樓

淘匯新天或是王府井商圈最沒有存在感的項目之一。北京商報記者近日走訪時注意到，商場2-9層基本處于空置狀態，除了2層部分商家仍在正常經營之外，以上樓層仍有零星商戶在進行最后甩賣。

多家商戶告訴北京商報記者，商場在幾個月前更換了業主，目前將要轉型寫字樓，加上本身商場的人氣就比較低，所以有的商戶到期未續，有的則屬于商場在調整當中清退的。

北京商報記者致電淘匯新天租賃部確認了這一消息。租賃部相關人士告訴北京商報記者，商場4層以上將調整為辦公樓，目前4-7層已經有人租了，還在對外招商的是8層和9層，面積分別是3400平方米和3500平方米。而4層以下仍想做商業，目前大量空置的原因，則是招商“還沒有招滿”。

從現場來看，一層的手機體驗店、名創優品，2層的尼康體驗店、coffee bene以及跨一二層的聚美優品極速免稅店仍在正常經營當中。在采訪當中，清退區域當中仍在經營的幾家商戶主要分為兩類，一類是正在協商賠償問題的商戶，包括門店裝修費用、剩余租期的租金等;另一類是此前因商場人氣較低、經營不理想而未繳納一些名目費用的商戶，未能獲得賠償金及剩余租金返還。

多次調整

包括上述商戶提到的業主更換，事實上，淘匯新天從2011年至今有過多次調整，但始終處于相對冷清的狀態。早在今年7月，贏商網就曾在一篇報道中指出，高力國際發布了《華北區》房地產2017年上半年回顧及下半年展望報告，報告指出，位于王府井步行街的王府井淘匯新天購物中心已經以22億元出售給了一位個人買家。盡管未能核實上述信息，但淘匯新天租賃部相關人士告訴北京商報記者，自己所屬公司為天津王府置業有限公司北京淘匯新天分公司，目前淘匯新天產權已經全部轉移完畢，房產證也都拿到了，不存在產權復雜等問題。

從公開資料來看，轉手一說并非空穴來風。北京商報記者在國家企業信用信息公示系統和水滴信用上以上述信息搜索到天津王府置業有限公司北京淘匯新天房屋租賃分公司、天津王府置業有限公司以及天津王府置業有限公司北京物業管理分公司。其中天津王府置業有限公司北京淘匯新天房屋租賃分公司的地址正是淘匯新天的地址。根據系統公示的營業執照信息，核準日期為今年10月30日;天津王府置業有限公司擁有淘匯新天品牌和商標;天津王府置業有限公司北京物業管理分公司的注冊時間為今年10月27日。不少時間節點均為今年下半年。

而在更早之前，據商業地產人士觀察，早在2011年，InfraRed Partner投資公司和香港地產商南豐集團聯合成立的匯貫·南豐中國投資管理有限公司投資了淘匯新天購物中心，從2011年7月啟動招商，到了2012年出租率達到70%，再到之后由于項目過戶手續問題延遲開業，直到2014年，淘匯新天才正式對外宣布開業。

辦公需求

無獨有偶，11月，北京商報記者獲悉，王府井銀泰in88計劃將4-8層改為寫字樓。位于京城黃金商圈卻放棄轉型寫字樓，在業內人士看來是意料之外，卻也在情理之中。第一太平戴維斯華北區商業樓宇部高級董事溫書閱告訴北京商報記者，這兩個項目的團隊早在數年前就有轉型寫字樓的想法。

相較王府井大街南段，金魚胡同以北的這兩個商業項目顯得要冷清得多。銀泰in88之前多年虧損，在正式更名銀泰in88確立高端路線之后，表現也不溫不火，3層以上乏善可陳。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析指出，從外部環境和商業辦公物業的運營規律來看，大城市電商比較發達，很多商業項目容易出現客流不足、租金收益不高的現象，所以這個時候會出現很多新的問題，比如說空置率較高、經營壓力大等。而對于辦公物業來說，若實體經濟好，企業有較好的擴張動機，那么這個時候辦公物業的租賃需求就會上升。所以在北京此類核心區域，商業地產項目的經營似乎意義不大，而更多的要改造成為寫字樓市場，這也是實現樓宇經營效益最大化的導向。

催化市場

相對如今在電商沖擊下大批調整轉型的實體零售商業，寫字樓市場則要樂觀得多。

根據仲量聯行今年發布的《勇往直前——北京辦公樓市場的光明前景》，北京甲級辦公樓空置率多年低于5%，使得北京成為就全球而言最供不應求的辦公樓市場之一，這種現狀表明市場需要更多辦公空間供應。

溫書閱分析指出，商業本身運營和管理更為復雜精細，成本也更高，且在北京市場傳統中端及中低端商業有進一步萎縮趨勢。而從寫字樓市場來看，北京寫字樓市場近六七年一直處于賣方市場，市場需求旺盛，未來市場依舊相對樂觀。同時寫字樓的經營管理也更為簡單，成本相對低，目前，不論從“開源”還是“節流”來看，業主對于寫字樓產品都更有信心。目前北京已經有不少商改寫并取得成功的案例，這也促使此趨勢得到進一步催化。