2017年即將過去，用“冰封”來(lái)形容即將過去的一年似乎并不為過：截至12月24日，在還有7天的情況下，北京樓市成交量低迷已成為定局：合計(jì)住宅簽約量只有26253套，預(yù)計(jì)全年只有2.65萬(wàn)套，這也是北京樓市網(wǎng)簽以來(lái)的歷史最低值，同比下調(diào)45%。

從成交金額看，1750億的住宅市場(chǎng)簽約額也是最近3年的最低值。庫(kù)存數(shù)據(jù)只有5萬(wàn)套，也刷新了歷史最低紀(jì)錄。而在二手房市場(chǎng)上，將近90%的成交房源價(jià)格下跌。

然而，就在這樣的淡市中，有買房人提出不同意見：“難道我遇到的樓市是‘假樓市’?為什么2017年我想買的幾個(gè)樓盤根本買不到?”剛需人群買不到政策房中的限價(jià)保障房，改善人群買不到市場(chǎng)上的限價(jià)商品房。

確實(shí)如此，正如股票市場(chǎng)，熊市也會(huì)有牛股。2017年，樓市出現(xiàn)了諸如中國(guó)璽、中駿天宸、泰禾麗春湖院子、華潤(rùn)城、華僑城和園等一房難求的“神盤”。而他們熱銷的最重要的原因，無(wú)一例外是銷售價(jià)格由于政策限價(jià)而遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于他們周邊樓盤價(jià)格。至于屬于保障房范疇的限價(jià)房，則即將成為歷史，自住商品房將成為它的替代者。

專家預(yù)測(cè)，2018年，樓市仍將延續(xù)2017年的態(tài)勢(shì)，限購(gòu)限貸政策仍然不會(huì)松動(dòng)，市場(chǎng)依舊“冰封”，一房難求仍然會(huì)一房難求。

淡季里的熱銷房

今年北京樓市的銷售冠軍之爭(zhēng)，雖然還有三天到年底，但冠軍歸屬已經(jīng)毫無(wú)懸念，招商地產(chǎn)中國(guó)璽將有望打破50億元銷售大關(guān)，成為繼2013年和2016年之后第三個(gè)單盤一年超過50億元的北京銷冠軍。

而排名第二的如果不出意外，將是昌平別墅項(xiàng)目泰禾麗春湖院子。而它也將成為另一個(gè)銷冠：別墅市場(chǎng)。

這兩個(gè)樓盤都跨越了930和317兩大調(diào)控節(jié)點(diǎn)，并非房地產(chǎn)順風(fēng)順?biāo)氖袌?chǎng)周期，贏得了銷售奇跡，除了戰(zhàn)略與銷售策略之外，價(jià)格是至關(guān)重要的因素。

中國(guó)璽為少見的二環(huán)邊內(nèi)城項(xiàng)目，2015年拿地的樓面價(jià)為5萬(wàn)元/平方米左右，周邊二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)達(dá)到10萬(wàn)+，但是受到預(yù)售價(jià)格管控影響，開發(fā)商不得不大幅調(diào)低預(yù)期，以7.95萬(wàn)元/平方米的均價(jià)取得預(yù)售許可，在“8萬(wàn)元”紅線之下擦網(wǎng)通過。從價(jià)格橫向?qū)Ρ葋?lái)看，周邊的二手房都處在8萬(wàn)元/平方米左右，但無(wú)論是使用年限和產(chǎn)品品質(zhì)都無(wú)法與中國(guó)璽相提并論。

這種樓盤就是目前被稱為“市場(chǎng)限價(jià)房”的代表樓盤：一、樓面價(jià)高，市場(chǎng)價(jià)格期待高。二、當(dāng)時(shí)政策限制，不能超過8萬(wàn)/平方米紅線。三、周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤少，價(jià)值稀缺。

這樣的樓盤自然受到追捧。已經(jīng)經(jīng)過十幾年市場(chǎng)教化的買房人自然知道其中的價(jià)值所在，因此，中國(guó)璽兩次低調(diào)的開盤，直接提前鎖定2017年樓市銷冠軍。

據(jù)中國(guó)璽營(yíng)銷負(fù)責(zé)人介紹，被限制的價(jià)格，未來(lái)會(huì)在二手房上補(bǔ)漲。我們的客戶都是高端改善人群，無(wú)論從自住還是從長(zhǎng)期持有來(lái)看，它的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于它體現(xiàn)出的價(jià)格。

而另一個(gè)別墅領(lǐng)域的銷冠麗春湖院子，價(jià)格一樣“親民”，將近3萬(wàn)元的樓面地價(jià)，5萬(wàn)多元的單價(jià)。一改別墅端著架子賣的傳統(tǒng)風(fēng)格，直接將別墅產(chǎn)品進(jìn)行了高周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)。

據(jù)泰禾集團(tuán)營(yíng)銷部門負(fù)責(zé)人介紹，價(jià)格合理與客戶定位的反邏輯是成就麗春湖院子的兩大主因。

說(shuō)到客戶定位，相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，別墅的價(jià)格從單價(jià)來(lái)說(shuō)再“親民”，總價(jià)還是擺在那里的，它的客戶一定是要有實(shí)力的，因此，“我們選擇的客戶就是那些認(rèn)為2500萬(wàn)不貴的人群”。經(jīng)過充分調(diào)研和客源判斷，他們認(rèn)為海淀客戶具有更強(qiáng)的購(gòu)買動(dòng)機(jī)和資金實(shí)力，其中最關(guān)鍵的機(jī)會(huì)在于，海淀已多年沒有低密度產(chǎn)品的新增供應(yīng)，存在大量而有效的潛在需求。最終，麗春湖院子超六成客戶來(lái)自于海淀，后期朝陽(yáng)客戶又占據(jù)剩余大半。互聯(lián)網(wǎng)新貴、科技精英、企業(yè)高管等高知高智客群成為麗春湖院子的核心業(yè)主構(gòu)成。

2017年截至12月24日的北京銷冠排行榜：從項(xiàng)目看，超過10億網(wǎng)簽金額的住宅合計(jì)有55個(gè)，其中有15個(gè)項(xiàng)目超過20億，超過30億的有6個(gè)，銷售額最高的項(xiàng)目是中國(guó)璽，簽約48.82億。有望在2013年和2016年后，北京再次出現(xiàn)銷冠超過50億的簽約。排名第二的是泰禾麗春湖院子，也是別墅項(xiàng)目的銷冠，簽約46.5億。排名第三的是亦莊金茂府，簽約40.06億。第四是景粼原著，簽約39.38億。第五第六分別是泰禾昌平拾景園與首開華潤(rùn)城。