海南的“全域限購”的政策似乎是“突如其來”，很多從業(yè)者并沒有提前聽到風(fēng)聲。而政策“即刻起開始執(zhí)行”的規(guī)定，也意味著海南省政府并沒有給樓市任何緩沖。許多從業(yè)者前一刻還沉浸在自貿(mào)港建設(shè)可能給海南樓市帶來的利好當(dāng)中，后一刻就不得不為自己的前路感到擔(dān)憂，“就像在沸水鍋上潑了一大盆冷水，”一名從業(yè)者說。

海南省政府拿出了“壯士斷腕”的決心，市場也迅速給出“反饋”。4月24日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在海口、三亞等多個(gè)樓盤走訪時(shí)看到，不少樓盤現(xiàn)場僅有零星的幾個(gè)訪客，一些接待中心甚至沒有銷售人員，多數(shù)樓盤“無房可賣”，市場十分冷清。一些中介轉(zhuǎn)向推售未對外地人限購的商鋪或是40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)公寓，也未能受到購房者青睞，海南樓市進(jìn)入“速凍”模式。

海南樓市迅速“冰封”多數(shù)樓盤“無房可賣”

海南的購房需求主要來自島外。鏈家提供的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年海南購房成交中，島外購房占比高達(dá)88%，而這部分需求目前正在被抑制。

事實(shí)上，在宣布“全域限購”之前，海南去年以來已經(jīng)歷經(jīng)了數(shù)次調(diào)控加碼，并非毫無征兆。尤其是今年3月以來，海南省已經(jīng)頒布了多個(gè)樓市調(diào)控政策或規(guī)定，從區(qū)域限購、提高公積金首付比例，到對炒作或哄抬房價(jià)的違法違規(guī)行為進(jìn)行懲治等。

漸進(jìn)式的調(diào)控加碼并沒有讓從業(yè)者嗅到“危險(xiǎn)”的氣息，很多人都低估了政府調(diào)控樓市的決心和力度。在“全域限購”執(zhí)行細(xì)則尚未出臺之時(shí)，仍有一些從業(yè)者心存“僥幸”。“辦法總是想出來的，還是有很多可以操作的空間，或許可以補(bǔ)交社保啊什么的，等等看吧。”在海南從事了兩年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的小林說。

不過在細(xì)則發(fā)布后，他最后的希望也被澆滅了。這份細(xì)則幾乎全方位圍堵了島外的“購房客”，商品住宅(普通住宅、高檔公寓、低層住宅和酒店式公寓)、產(chǎn)權(quán)式酒店客房等全都在限購范圍內(nèi)，假結(jié)婚、假離婚騙購等行為也將被懲戒，且不得通過補(bǔ)交個(gè)稅或社保等方式來獲得購房資格。小林說，“這是終極版限購了，全劇終了。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購房者身份詢問了海口西海岸片區(qū)、觀瀾湖片區(qū)等數(shù)個(gè)樓盤置業(yè)顧問“如何獲得購房資格”時(shí)，對方均表示沒有任何操作的空間。“如果你沒有社保這些也不是戶籍人口，完全沒有辦法。我這幾天也接到很多客戶問我是否可以幫忙做社保的，但真的不行。現(xiàn)在正值風(fēng)口浪尖，沒有開發(fā)商敢這么做。”海口一名置業(yè)顧問告訴記者。

海南省政府甚至沒有給從業(yè)者和炒房者留下一點(diǎn)“上末班車”的機(jī)會。4月22日晚間8點(diǎn)，海南省召開新聞發(fā)布會宣布了“全域限購”的消息，文件中指出“通知自發(fā)布之時(shí)起施行”。“晚上8點(diǎn)前簽約的還沒問題，但是8點(diǎn)后我們也沒辦法。沒有給我們?nèi)魏我稽c(diǎn)時(shí)間。”上述置業(yè)顧問表示。

市場迅速冷卻了下來。4月24日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在海口觀瀾湖片區(qū)一樓盤的營銷中心詢問是否可以看房時(shí)，接待人員表示，“都沒房賣了，還看嗎?”在售樓部的沙盤處還站著三兩組看房客戶。

這是整個(gè)海南樓市的一個(gè)縮影，也是海南目前各樓盤的常態(tài)。在記者走訪的多個(gè)樓盤中，均僅能見到零零星星的看房客戶，且據(jù)置業(yè)顧問介紹，“成交很少，他們也都在觀望。”

一些外地的意向購房者在限購令出臺以后，也迅速放棄了在海南購房的想法。做分銷渠道的小唐對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，他前幾天接了一組客戶，但因?yàn)樾抡雠_“就走了”。“有個(gè)北京的客戶，成交意向特別強(qiáng)，我?guī)戳藘纱危緛硎呛苡邢Ｍ山坏摹５窍拶徱怀鰜碇螅?dāng)天晚上他就飛回去了。”

在三亞沿海的一個(gè)樓盤，記者以購房者身份在現(xiàn)場看到，一名置業(yè)顧問在為意向客戶講解完樓盤之后，客戶最終表示在政策出臺之后，市場可能存在調(diào)整的空間，目前暫不考慮購房。“這樣的情況估計(jì)以后還會很多，而且可能會越來越多。”此名置業(yè)顧問表示。

商業(yè)用房“加緊推售”產(chǎn)權(quán)受限別墅“以租代售”

需要提醒的是，海南目前并未將商鋪、寫字樓納入限購范圍，一些在商業(yè)用地上建的商住公寓樓盤置業(yè)顧問表示，這種類型的物業(yè)目前島外購房者仍可以不需要購房資格即可購買。而還有產(chǎn)權(quán)受到限制的別墅物業(yè)，則通過疑似“以租代售”的方式流入市場。

“最近幾天帶看的基本上都是商鋪、寫字樓，商業(yè)用地性質(zhì)的產(chǎn)品目前還不限購。島外的購房者現(xiàn)在就只能看這些、買這些。”置業(yè)顧問小李對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

記者以購房者身份走訪了位于海口西海岸的廣粵錦泰首座，該項(xiàng)目正在順銷階段，用地性質(zhì)為商業(yè)金融用地。據(jù)廣粵錦泰首座的微信公眾號介紹，項(xiàng)目共配套有六棟獨(dú)立形態(tài)的小商業(yè)和一棟雙子塔公寓。而記者從現(xiàn)場了解到的情況是，項(xiàng)目正在推售建筑面積約55~89平方米精裝的2房和3房公寓。現(xiàn)場銷售人員表示，都是一戶一證，不限購。

記者提出是否可以參觀樣板房時(shí)，現(xiàn)場銷售人員表示，目前沒有樣板房可參觀。不過從現(xiàn)場銷售人員的介紹再結(jié)合微信公眾號的描述，廣粵錦泰首座是一種類似于住宅的公寓產(chǎn)品，其具體表現(xiàn)在：有客廳、臥室和廚房等功能區(qū);但是和大部分商務(wù)公寓產(chǎn)品類似，這類產(chǎn)品也不通燃?xì)狻?/p>

在西海岸的另一個(gè)同樣在商業(yè)用地上打造公寓產(chǎn)品的樓盤上，現(xiàn)場的銷售人員也指出，他們正在做培訓(xùn)，準(zhǔn)備加緊推售，“擔(dān)心有政策加碼。”

一名接近海口官方的人士指出，確有部分公寓產(chǎn)品由于是40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用地，因而不限購。至于未來是否有升級加碼調(diào)控此類物業(yè)的可能，此名人士表示暫不清楚，但嚴(yán)調(diào)控的基調(diào)不會改變。

一些用地性質(zhì)特殊的別墅物業(yè)，也正在以特殊的方式流入市場。記者以購房者身份在三亞的一個(gè)別墅樓盤現(xiàn)場了解到，該樓盤本身用地性質(zhì)為文體娛樂，用地年限為50年，在售部分的別墅并沒有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，目前以“以租代售”方式流通。

該樓盤采取的銷售方式是：如果確認(rèn)租50年，那么客戶需一次性繳納總房款70%的費(fèi)用并與開發(fā)商先簽訂20年的租約(目前政策規(guī)定租賃合同最長20年)，以后續(xù)簽不需要任何費(fèi)用;如果最終能夠辦下來獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證，則需要繳納總房款剩余的30%部分，反之，則上述總房款的70%即是最終的購房費(fèi)用。

該樓盤的一名分銷人員指出，沒有產(chǎn)權(quán)是因?yàn)槿齺喴?guī)定商業(yè)用地只能外售30%，其余70%必須自持，目前在售的屬于70%部分，因此沒有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。“早期賣的那些是有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的，但現(xiàn)在這部分沒有了。”

記者查詢到與之相符合的政策是：2017年5月，三亞發(fā)布的限購政策中規(guī)定“三亞產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目銷售比例不得高于該項(xiàng)目客房總面積(或客房總套數(shù))的30%，其余70%必須用于自持經(jīng)營使用”。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從多名海南房企、中介人士處了解到，目前海南本地別墅物業(yè)處于上述情況的并不在少數(shù)，大多均采取上述方式入市。

但是多名海南開發(fā)商人士、中介人士也向記者提示了此類物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。一名在海南從事多年房地產(chǎn)開發(fā)的人士指出，這類物業(yè)在開發(fā)商名下而不在個(gè)人名下，是沒有保障的。“雖然你簽了租賃合同，但是物業(yè)產(chǎn)權(quán)在開發(fā)商名下，即使是拿去作抵押你也不知道。建議不要介入此類物業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)很大。”