央行降準 樓市解渴？

10月7日，央行宣布降準。作為資金密集型行業，房地產行業也高度密切關注本輪降準給樓市帶來的影響。此前長期處于緊縮狀態下的貨幣政策讓眾多房企正在感受資金鏈緊繃的壓力。

業內人士認為，本輪降準將起到穩預期、穩經濟的作用。同時降準無疑給地產行業發出了積極信號。降準將有利于降低房企的貸款成本，從而提高開工量，減少土地流拍流標現象;降準或多或少會刺激銀行對于個人按揭貸款發放力度的增加;另外，對一些地產相關業務，如長租公寓、集體用地建設等貸款融資都有積極作用。

地產或間接受益

10月7日，央行宣布自10月15日起，下調大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點，置換約4500億元MLF，并釋放7500億元增量資金。央行相關負責人表示，此次降準的主要目的是優化商業銀行和金融市場的流動性結構，增強金融服務實體經濟能力。

此前4月17日，央行已進行過一次降準置換MLF，釋放了4000億元增量資金。對此，外界預測算上本輪更大規模的降準，貨幣政策可能有松動跡象。

對此，央行相關負責人表示，再次降準置換MLF并不意味著貨幣政策取向發生改變，穩健中性的貨幣政策取向保持不變。本次降準仍屬于定向調控，降準釋放的部分資金用于償還中期借貸便利，屬于兩種流動性調節工具的替代，而余下資金則與10月中下旬的稅期形成對沖，因此，在優化流動性結構的同時，銀行體系流動性的總量基本沒有變化。

一位財經人士分析表示，穩健中性的貨幣政策，意味著不搞大水漫灌，央行這一輪降準目標是保證市場的流動性，精準向實體經濟注水，目標不是樓市、股市。只要房地產市場調控不松，央行降準預計對房地產市場的影響非常有限，房地產企業仍應做好過冬的準備。

中原地產首席分析師張大偉則認為，此次降準不是貨幣政策的全面轉向，還需要繼續看后續，但樓市必然有所獲益。

“按照以往的經驗，樓市依然會獲益。”易居智庫市場研究總監嚴躍進分析，此前每一次降準，無論是直接還是間接，樓市都會有較為積極的反應。本次降準的宏觀背景，是實體經濟增速的進一步放緩。同時，房地產市場已經得到基本控制。

緩解無錢拿地

和碩地產首席分析師郭毅表示，降準有利于流動性的寬松，對于資金密集型的房地產行業來說，將形成一定的支撐，有助于穩定樓市，提高開工量，減少各地頻出的土地流拍流標現象。

資料顯示，一段時間內，房企拿地的積極性有所減弱。

據統計，2018年1-8月，隨著房地產調控政策的持續深化，加之房企融資環境收緊、償債壓力不斷加大，房企拿地更加理性，部分附帶條件較多的地塊以及部分非優質地塊遭遇流拍。

相關機構公布的數據顯示，2018年1-8月，全國300城共推出各類用地18468宗，流拍890宗地塊，占推出土地宗數的4.8%，較2017年上升1.2個百分點。

北京土地市場也表現不盡如人意。據我愛我家市場研究院數據，2018年上半年，北京土地供應合計17宗，供應建設用地總面積為126.36萬平方米;土地成交合計31宗，成交建設用地面積總計為262.88萬平方米。與2017年上半年65宗供應用地相比，土地供應數量減少73.85%，供應建設用地面積相應減少70%;土地成交數量減少36.73%，成交建設用地面積減少22.86%。

業內人士分析，成交下滑與供應有關，但開發商拿地預期下降也是事實。

全國范圍內，包括融創、恒大、泰禾在內的眾多千億房企在今年前9個月拿地數量都有明顯下滑。恒大董事局副主席兼總裁夏海鈞此前表示，恒大戰略正在從三高一低向三低一高模式轉變，其中最主要的核心就是降負債。恒大今年上半年負債率大幅下降的原因之一，就是得益于企業在土地儲備的擴張速度上有所降低。

融創中國董事局主席孫宏斌也公開表示，房地產企業最大的風險便是在于買貴了地。融創避免接盤高總價、高溢價、高單價的“三高”項目。

今年上半年，拿地排行榜單排名前十名開發商中，國企央企占比達到一半，這在以前并不多見。這得益于貨幣趨緊的背景下，國企融資成本和渠道優勢的同時，也反襯出市場整體的資金壓力。

“房企拿地謹慎與資金緊張直接相關”，嚴躍進表示，降準后將有效降低企業的貸款成本，對于部分中大型開發商獲取商業銀行信貸是有較為積極的作用的，有助于企業獲得新資金來源。

房企仍舊為錢所困

本輪降準目標并非“救市”，說“穩市”還差不多。相關人士指出，對于房企而言，短期內借助外來資金迅速改善趨緊的資金狀況難度依舊很大，開發商仍需“自救”。

實際上，加速回款已是當前房企的共識。開發商包括品牌房企在內，全國范圍內房企打折促銷政策不絕于耳。北京樓市上，國慶期間包括萬科、城建、恒大均推出“多盤聯動”價格優惠活動，北京市場上，單個樓盤的優惠促銷更是不勝枚舉。

其中，部分城市的樓盤甚至打出了7折左右的“深折”，一些城市房價整體下探趨勢開始顯現。業內人士預測，如果市場依舊沒有回暖跡象，預計四季度房企降價的大趨勢將在更多城市和項目上得以體現，即便當前各地已有因樓盤降價而引發維權的情況出現。

此外，為改善資金狀況，一些房企在內地A股上市日益困難的情況下，眾多中小房企爭相赴港尋求上市。9月，恒達集團、銀城國際、德信中國紛紛向港交所遞交IPO上市申請。截至目前，今年以來已有8家房企開啟赴港上市計劃。但這些房企也將面對港股普遍對內房企估值并不理想的現實。

另一些房企則在年內尋求發行超短期融資券。據不完全統計，8-9月內就有江蘇中南建設、富力地產、華夏幸福等多家品牌房企發布公告稱，擬發行或發行25億-100億元不同規模的超短期融資券。

業內人士分析，此類債券優勢是到賬快，缺點則是還款周期短，一般還款期為270天。如果不是為應急，并非最佳選擇。

有專家分析，當前三四線城市受棚戶區改造規模下降影響已開始回落;地產調控趨嚴以及銀行信貸控制影響，部分二線城市房地產市場加快回落;一線城市房地產保持價格陰跌、成交量收縮的冰封狀態。

面對當前的局面，萬科甚至喊出“活下去”的口號。以萬科為代表的房企把回款指標當作了超越銷售額、利潤等指標的最核心指標。截至目前，萬科年內6300億元回款目標完成尚未過半。

隨著融資環境日益收窄，高度依賴資金支持的房地產行業愈發顯得形勢嚴峻。降準未來對地產行業的影響絕非普惠，收益的仍是那些有規模有實力的大品牌企業。郭毅認為，資金仍將向龍頭房企集中，“強者恒強”的局面會得到強化。

“降準以后，或多或少會刺激銀行對于個人按揭貸款發放力度的增加。同時，降準將帶來長租公寓項目、農村集體建設用地等地產周邊創新業務的利好。”嚴躍進如是表示。