含著金湯匙出生的招商蛇口，走到了它的不惑之年，這一年大概率要在轉型的起伏中度過了。

資料顯示，招商局蛇口工業區控股股份有限公司(下稱招商蛇口)，最初創立于1979年，是招商局集團旗下城市綜合開發運營板塊的旗艦企業。2015年12月30日，招商蛇口吸收合并招商地產實現重組上市，重組上市后，招商蛇口開始謀求轉型。不過從最新公布的年報數據來看，實現業務營收比重調整的目標，招商蛇口還有很長的路要走。

吸收合并招商地產

招商地產的前身是蛇口工業區建設指揮部房地產科，是央企招商局集團三大核心產業中房地產板塊的旗艦公司，曾與保利、萬科、金地并稱為股市四大代表性地產龍頭股。

不過在行業規模化競爭加劇的年代，招商地產卻因穩健風格而漸漸掉隊，其發展頹勢始于2009年。這一年，“招保萬金”中的萬科銷售金額為643億元，而招商地產僅為205億元，不足前者年銷售額的三成。2010年，差距繼續擴大，當萬科以1081.6億元銷售成績攻破千億大關時，招商地產僅在146.25億元的階段徘徊。

申萬宏源研報曾指出，對于房地產行業來說，行業集中度的上升是長期邏輯，“大者恒大”在弱市下會更明顯。

2015年年底，招商蛇口工業區吸收合并招商地產，以招商蛇口重組上市。上市后，招商蛇口一改頹勢加快擴張步伐，并在2017年沖進“千億”俱樂部。

重組上市后，招商蛇口開始謀求轉型，并提出新的發展戰略——“前港、中區、后城”，分別對應三大業務板塊：郵輪產業建設與運營、園區開發與運營及社區開發與運營。招商蛇口希望借此成為一家城市及園區綜合開發及運營服務商，而不僅僅是地產商。

擁抱三四線市場

招商蛇口轉型的重點在于三大業務板塊的比重調整， 招商蛇口總經理許永軍自2015年走馬上任后便不斷向外界傳遞轉型信號——“招商蛇口已經不僅僅局限于地產業務，園區和郵輪的業務比重在漸漸上升，三大業務會均衡發展”。

從房地產板塊來看，按照許永軍的設想，招商蛇口“不僅僅局限于地產業務”，隨后幾年間將把房地產收入從85%左右降到60%。

然而，在2017年的網上年度業績交流會上，許永軍卻表示：“2017年公司發展方面一項很重要的工作就是要做并購，退出房地產的央企和地方國企是我們重點關注的對象。”

此后，招商蛇口拿地擴張進一步提速。2017年，招商蛇口在全國獲取土地資源計容建筑面積1023萬平方米，并成立了專門的并購小組以及央企資源整合小組。不過前述土地多位于一線、核心二線及周邊城市，其計容建筑面積為1023萬平方米，權益面積為594萬平方米。

進入2018年，招商蛇口拿地依舊迅猛，全年拿地80宗，土儲計容面積達1357萬平方米，其中權益面積為738萬平方米;同時，招商蛇口也相繼收購了東風汽車下屬公司東風房地產80%的股權以及浙江潤和房產集團有限公司100%股權及相關債權。

值得注意的是，其通過拿地新進入福州、南昌、湛江、徐州、溫州、宜昌等城市，較之前聚焦、深耕一二線城市的戰略有所下沉。對于房企布局三四線市場的重要性，新城控股高級副總裁歐陽捷曾表示，“房企需要規模，就不能固守一二線城市，放棄三四線城市意味著放棄業績增長”。

在上漲行情時，許永軍固守一二線城市的戰略布局，使招商蛇口錯失了三四線市場的早期紅利。為了盡可能彌補誤判行情導致的市場損失，招商蛇口加大三四線市場的土儲規模。不過伴隨棚改貨幣化政策調整和三四線樓市降溫，招商蛇口的此次布局能否達成預期目標?

野村證券陸挺團隊在近期的研報中提出，考慮到今年棚改目標或將略低于去年，疊加抵押補充貸款支持政策的縮減，三四線城市樓市或將面臨壓力。戴德梁行北中國區研究主管魏東也在接受媒體采訪時表示，絕大多數三四線城市呈現人口凈流出狀態，其房價沒有人口、經濟的支撐，盲目投資可能會使企業面臨風險。

園區、郵輪業務，營收難言理想

一方面，招商蛇口調整拿地策略并下調房地產業務板塊的營收比重，另一方面，招商蛇口也在提高園區開發和郵輪產業的業務比重。

此前許永軍曾設想，招商蛇口要在2018-2020年之間，把房地產收入從85%左右降到60%，園區比重從目前的15%提升到30%- 40%，郵輪產業從輕資產戰略的角度出發，收入持續增長。不過從最新年報數據來看，距離實現業務營收比重調整目標，招商蛇口還有很長的路要走。

招商蛇口2018年年報顯示，傳統房地產開發仍然是其收入的主要來源。具體來看，房地產、園區和郵輪產業的營業收入分別為786.89億元、90.18億元、5.69億元，占總營收比重分別為89.14%、10.22%、0.65%。此外，郵輪產業未如預期般實現收入持續增長，其營收增長較2017年下降了4.31個百分點。

與園區和郵輪板塊的慘淡收益形成鮮明對比的，是招商蛇口動輒百億元的資金投入。以郵輪板塊為例，2017年，許永軍曾透露計劃投入30億美元(約合人民幣250億元)找廠家制造或通過收并購方式持有郵輪。

然而參考中國郵輪市場的發展現狀，情形似乎并不樂觀。前瞻產業研究院數據顯示，中國郵輪行業2018年接待郵輪量和郵輪旅客量雙雙下滑，為國內郵輪市場自2006年以來出入境旅客人數首次下降。

此外，招商蛇口的產業新城建設開發的進度也存在問題。招商蛇口年報經營風險提示一欄中提出，產業新城資源的獲取不會一蹴而就，涉及的規模大，合作方式復雜，需有一定的談判周期。公司在各地簽約的產業新城項目，由于土地面積較大、方案溝通費時，目前正就下一步規劃建設開發與當地政府進行協商談判與方案制定，項目開發建設的時間存在不確定性。

業務板塊比重的調整對企業來說意味著戰略重心的再平衡，站在三大業務板塊深度調整的當下，轉型的每一步都在考驗招商蛇口的審慎決策與靈活應對。在業務協同發展的道路上，招商蛇口需要尋找到合適的平衡點。