城鎮老舊小區改造普遍面臨“人”“地”“錢”難題

找共識 擴空間 籌資金(老舊小區換新顏)

關系千家萬戶、涉及多個部門，城鎮老舊小區改造是一項復雜細致、千頭萬緒的系統工程。試點中，各地面臨的突出難題基本都指向“人”“地”“錢”三個方面。

人的共識怎么形成？改不改、改什么、怎么改，訴求多樣、眾口難調，動員居民共同參與是一難。

地從哪里來？老舊小區大多位于城市中心，普遍存在土地資源不足、用地協調難的情況，拓展改造空間是二難。

錢從哪里出？政府資金重點支持基礎類改造內容，但除了基礎類，還有完善類、提升類改造，光靠政府資金不可持續，還需居民出一點，更要鼓勵社會資本參與，調動居民和社會的積極性是三難。

近年來，為破解“三難”，不少地方積極探索因地制宜的好方法，破除體制機制障礙、提升基層治理能力、優化營商環境，形成了一些可復制可推廣的新經驗，為全國城鎮老舊小區改造提供了示范。

宜昌：

共建共治共享，變“要我改”為“我要改”

“以前垃圾隨意堆、灰塵到處飛，還有居民種地養雞；現在是柏油路、香樟樹，新電梯、新車位，環境大變樣，空氣都更新鮮了。”說起小區環境的改觀，湖北宜昌西陵區嘉明花園居民蘇會林滿臉幸福。

“改造前一些居民的熱情不高。”嘉明花園黨支部書記王小萍說，為了讓大家達成共識，她曾多次上門做工作，每次都因為意見難統一、利益難協調擱淺了。

“只有‘當面鑼、對面鼓’才能解決問題。”在王小萍的組織下，一場小區所有家庭代表都到場的會議召開了。

會上，王小萍拿出一份初步改造方案：拆除私搭亂建的菜地、魚池、雜物間，騰出空間建停車位和公共車道；每個家庭出資1000元，用于支持改造、預繳停車費和物業費；電梯加裝由各樓棟自主協商……

“這是我的菜園，不能拆。”“我家沒車，建車位對我有啥好處？”“憑什么引進你們推薦的物業？”會上，大家爭論熱烈。王小萍卻很高興：“問題都敞開說，意見擺到桌面上，事情反而好辦了！”

改不改？大多數居民沒異議。“黨員做表率，居民代表做動員。”當天會上就籌集到20多萬元改造資金。

改什么？共識需要慢慢“磨”出來。王小萍向208位業主發放了調查問卷，隨后匯攏大家的反饋意見，設法補充到改造方案中。沒多久，嘉明花園改造工程就破土動工了。

共建共治共享的組織實施機制，讓居民嘗到了甜頭。“現在遇到問題，大家都想開個會討論，居民還自發成立了協商小組，真正從‘要我改’變成了‘我要改’。”王小萍說，在多部門支持下，嘉明花園組建了業主委員會，讓居民議事機制能長久發揮作用。

“老舊小區改造既是工程改造，也是治理創新，既能讓小區面貌煥然一新，也能切實提升基層治理能力。”宜昌市住房和城鄉建設局局長張毅說。

改造之初就讓居民參與進來，改造之中把治理機制固定下來，這成為宜昌市老舊小區改造破解“發動居民共建難”的法寶。目前，宜昌全市已構建起“小區黨支部+業主委員會+物業公司+X個群眾自治組織”的“3+X”治理體系，形成了一批居民共建共治的社區自治組織。

蘇州：

盤活存量，破解“缺地難”“用地難”

2020年6月初的一天，記者在正午時分來到江蘇蘇州吳江區鱸鄉三村小區。居民休閑回廊上，一群老年人正頂著火辣的太陽擠在一起打牌下棋。“幾千人的小區，就這么一丁點地方能讓我們休閑娛樂，稍微離開一會，回來就沒座了。”居民張建華說。“路面大部分都損壞了”“小區連路燈都沒有，晚上回來摸黑走”……小區居民的改造意愿很強烈。

2020年11月，記者再次來到這里，只見坑坑洼洼的水泥路變成了寬闊的柏油路，兩旁裝上了精致美觀的路燈，停車位也增加了一倍，小區一下子寬敞了。

鱸鄉片區位于吳江區中心地帶，四面都難以拓展，改造的空間從哪兒來？

向內“擠”空間。“沒有增量，就盤活存量。”吳江區松陵街道建設管理辦公室主任陸士春說，小區綠地面積其實不小，只是以前缺乏維護，綠地變成雜草。改造中，將綠地重新規劃利用，綠化帶更美了，多余空間還能建停車位。

向外“騰”空間。為給居民更多改造用地，位于小區內的社區辦公點遷了新址。騰出來的空間將建設日間照料、養老撫幼、衛生服務、助餐服務等便民場所。

破解“缺地難”，還要破解“用地難”。

國泰社區是蘇州吳中區面積最大的老舊小區。跟大多數老舊小區比，國泰社區閑置土地空間相對充裕，可是卻面臨“用地難”。“用地要審批，規劃要調整，涉及好多部門，不是社區靠一己之力就能完成的。”國泰社區黨委書記沈偉說。

借著新一輪改造試點的東風，長期存在的難題迎刃而解——

先建工作機制。蘇州市成立了城鎮老舊小區改造提升領導小組，由市領導牽頭，統籌20多個相關部門和所屬各市、區共同推進改造。

再定統籌方案。“設置統籌協調、財政金融、技術指導、社區保障4個工作小組，環環相扣，打通項目審批綠色通道，實現聯審聯批。”蘇州市住房和城鄉建設局黨組書記王曉東說。

“用地審批和規劃很快下來了，馬上就要動工啦。”站在小區的空地上，沈偉興奮地說，“這邊要修一條步道，那塊要建一個老年活動中心，新建健身場地有3200平方米……”

廣州：

引導居民出資、吸引企業投資

“聽說要引入物業服務，居民們都說好，可一到交物業費，肯掏錢的卻不多。”廣東廣州海珠區工業大道南社區居委會主任徐立林告訴記者，這一度讓工業大道南421大院的改造遭遇困難。

改造后的小區，要通過引入物業等，建立長效維護管理機制，這需要居民合理出資，更需社會力量參與。421大院引入物業之初，兩方的積極性都不太高。

居民這頭，對物業的收費標準、服務質量有疑問。“總覺得物業公司只是沖著賺錢來的。”徐立林說，居民從沒享受過物業服務，也沒有付費意識。

企業那頭，物業公司也挺委屈。“每個月固定支出4萬多元，收上來的物業費卻不足1萬元，怎么辦？”421大院物業管理公司經理黃春南一度急得睡不好覺。

眼看物業管理難以為繼，矛盾還得從兩頭解。

一方面，想辦法提升物業公司經營回報。小區的閑置空間開發可以做文章。“街道利用小區閑置空間重新規劃出60個停車位后，交給物業公司來經營。”海珠區瑞寶街道辦事處城管科科長蔣科說。固定車位每月500元，臨時停車24小時10元，物業通過收取一定停車費貼補了虧空。

另一方面，循序漸進引導居民轉變觀念。改造后，家門口就有了籃球場和健身設施，文體活動的豐富讓小區居民樂開了花。“增設的活動設施都由物業公司運營，居民體驗到實實在在的服務后，對物業公司越來越信任。”徐立林說。

“現在物業費收繳率已提高到七成，有些居民還自發給其他居民做工作。”黃春南說，目前物業經營已基本實現收支平衡，前期投入也有望盡快回本。

有了良好服務產品的供給，居民的需求慢慢釋放出來。“根據調查，居民還有餐飲、養老等多種多樣的需求，我們正在尋求與更大的開發企業合作引入更多服務，并進一步探索通過加大金融支持等方式破解改造資金籌集難的問題。”海珠區住房和城鄉建設局總工程師何祖建說。

以改革推動改造(短評)

城鎮老舊小區的改造難題，表面上是“人”“地”“錢”等問題，實際上是破障礙、建機制、優服務的改革難題。記者在采訪中發現，很多小區的改造籌備過程遠比施工工期要長，可見城鎮老舊小區改造不僅是傳統意義上的工程建設，更是一項涉及多個方面的系統性改革。

破解“人”的難題，得建立居民自治機制、完善社區和基層治理機制；破解“地”的難題，需要多部門統籌協調、齊抓共管；破解“錢”的難題，則需健全社會資本回報機制、持續優化營商環境。實踐中，雖然每個小區改造需求不同、改造模式多樣，但推進時遇到的難題、需要建立完善的體制機制卻有相似之處。只有在這些方面扎實改革，才能讓改造更順利地推進。

老舊小區改造既是“工程改造”，也蘊含“治理創新”。城鎮老舊小區改造，既能補短板、惠民生、擴內需、穩增長，也給各地推進治理體系和治理能力現代化，特別是為基層治理改革提供了寶貴的契機。老舊小區改造試點起步不久，一些地方就已探索出有價值、可推廣的經驗，值得肯定。未來，各地各部門還應久久為功、善作善成，以更多的智慧、魄力和耐心不斷加快改革步伐，用改革推動改造，讓城鎮老舊小區改造這項民心工程更好惠及億萬百姓。

本報記者 趙展慧 王偉健 吳 君 洪秋婷