“近兩年來，越來越多的基金公司將視野投入到商業地產領域，尤其是純商業，這在以前是很少見的。”光大安石資產管理商業運營管理中心總經理林寶泰向等記者表示，類REITS等商業地產地產證券化融資渠道的放開，讓盤活存量商業地產資產的路徑越來越寬。

“接下來，要以資產管理邏輯回歸運營商業地產的本質，才能擁抱資產證券化的紅利。”在中國商業地產行業發展論壇(第十五屆)年會上，浙江佳源商業集團有限公司總裁盧忠表示，過去大多數開發商靠住宅板塊的利潤覆蓋去做商業，未來則要“認清商業資產證券化給我們帶來的機會，做好運營才能獲得資本青睞”。

資產證券化融資規模劇增

據CNABS統計，2017年，一級市場商業地產資產支持證券(包括資產支持票據)共發行35單，規模897.67億元，分別為2016年的2.69倍和2.53倍，發展迅猛。

從產品類型來看，CMBS累計發行19單，發行規模606.30億元;類REITS累計發行16單，發行規模291.37億元。CMBS和類REITS單數相差不大，發行金額相差較大，單體規模大的資產仍以操作CMBS模式為主。

“這兩年真正資產證券化發行成功的有400多個案例，涉及金額數量巨大。”上海溢臻投資管理有限公司董事長劉曉蘭在上述論壇上表示，近兩年，市場上出現了很多個性化的類資產證券化產品，這是過去幾年金融機構都繞道走的領域，尤其購物中心是不敢看的，基本上都在做寫字樓。

事實上，在當前的房地產市場，過去庫存量巨大的住宅市場去化效果顯著，難啃的骨頭變成了存量商業地產難以盤活。更重要的是，中小城市存量物業數量已經超過一、二線城市，而現有的購物中心模式，只能盤活僅10%的商業地產項目。

而在商業地產運營商看來，骨頭難啃，卻仍有機會。因此，資本開始關注購物中心等商業地產資產了。

助力盤活存量商業

據記者了解，光大安石在盤活存量商業時，擅長非傳統的基金資管運營模式，即收購存量商業項目改造運營后，發行資產證券化產品。資產證券化則是光大安石管理的持有性地產基金退出的主要渠道之一。

“從商業的整體邏輯來說，管理的再好，若沒有一個退出渠道，租金效益還是非常低的。”北京九宜城商管有限公司華東區總經理陳麗琳表示，之前的資本方不是很青睞商業，是因為它是一個非標產品，不同的項目操盤手做出來的最后收益都完全不一樣，這跟整體運營能力，城市能級和項目規模都是有很大關系。

眾所周知，商業地產沉淀了大量資金，其資金成本則侵蝕收益空間，這也是難啃的骨頭之一。陳麗琳表示，國內現在的資金成本是6%-15%，成本很高，所以很多開發商想通過運營租金的綜合收入去覆蓋掉資金成本，但多數開發企業做不到，最后可能拿出20%股權或者30%股權去轉讓，再反哺持有新的物業。在這些問題的背后，若打通運營條線，讓資方看到運營方的資產盤活和收益能力，則可以享受到資產證券化的紅利。

另有業內人士稱，未來做商業地產，首選一定要有足夠的長遠的資金;另外則是資金成本足夠便宜，再加上足夠專業的管理團隊，才能把握住商業地產釋放價值的機會。 (王麗新)