隨著個別房企風(fēng)險的暴露、房地產(chǎn)貸款“兩條紅線”等樓市監(jiān)管的不斷加碼，金融機構(gòu)開始審慎對待房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)。在此前的調(diào)查過程中，記者注意到，北京地區(qū)各大銀行開始不斷收緊房貸閘口，個人購房者申請房貸難度進一步增加。而進入四季度，北京地區(qū)的房貸利率雖暫無變化，但額度方面，有客戶經(jīng)理坦言，“目前額度確實很緊張”。

房貸利率暫無調(diào)整

10月18日，記者從多家銀行相關(guān)人士處獲悉，目前北京地區(qū)房貸市場利率依舊未變，工商銀行、中國銀行等國有大行及多家股份制銀行均執(zhí)行首套房利率為LPR+55個基點(5.2%)、二套房利率LPR+105個基點(5.7%)這一標(biāo)準(zhǔn)。

記者從工商銀行北京市分行獲悉，該行目前按照首套房利率不低于5.2%、二套房利率不低于5.7%的利率執(zhí)行;中國銀行北京市分行業(yè)務(wù)部門也向記者反饋稱，該行首套房也執(zhí)行5.2%、二套房5.7%這一利率標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)調(diào)查，北京地區(qū)多家股份行、城商行也均執(zhí)行上述標(biāo)準(zhǔn)。一位股份行個貸經(jīng)理告訴記者，該行首套房房貸利率為5.2%、二套房房貸利率為5.7%，今年一直保持這個利率。另一位城商行的個貸經(jīng)理也表示，“均執(zhí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，房貸利率已經(jīng)很久沒變過了”。

不過，記者在調(diào)查中還注意到，雖然各家銀行房貸利率均執(zhí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，但也有銀行人士表示，可能會根據(jù)客戶情況進行上調(diào)。“貸款的時候要具體咨詢客戶經(jīng)理根據(jù)自身情況上浮多少。”某國有大行支行個貸部人士介紹道。另一國有大行相關(guān)人士也表示，首套房利率不低于5.2%、二套房利率不低于5.7%是最低線，每家銀行都是一樣的，但在實際業(yè)務(wù)辦理中，有可能根據(jù)客戶情況資質(zhì)進行上調(diào)。

而在貸款審批機制方面，工商銀行北京市分行表示，對客戶貸款審核要點主要包括客戶的資信情況、收入負債情況以及押品的價值等。

除此之外，部分銀行也提到會將信用貸、消費貸等情況納入審核。一位國有大行支行個貸經(jīng)理表示，審批房貸時會將個人經(jīng)營貸、消費貸、信用卡分期等納入，如果沒結(jié)清就要算入負債，并要求月收入要不小于月負債的2倍。前述城商行個貸經(jīng)理也表示，收入負債比要低于55%，如果超出會相應(yīng)提高首付，減少貸款金額。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進看來，將信用貸等納入房貸審核范疇，主要是考慮一些邊緣性的借貸行為，也是希望更全方位考察購房者的信用或償債能力。頻頻出現(xiàn)各種借貸行為，容易被認為是高風(fēng)險客戶。類似月收入的約束，本質(zhì)上也是希望償債能力是穩(wěn)健的。

部分銀行額度緊張

伴隨房貸集中度管控政策的執(zhí)行，多家銀行在今年前三季度勒緊了房貸閘口，在彼時調(diào)查時，就有多家銀行表示，“行內(nèi)暫無房貸額度”。如今進入四季度，房貸額度是否有所變化?

記者從多家銀行獲悉，大部分銀行房貸額度仍處于收緊狀態(tài)。一位股份行客戶經(jīng)理直言，“什么時候有額度不好說，可能明年有戲”。前述城商行個貸經(jīng)理也坦言：“目前額度確實很緊張。”

而國有大行方面，記者從工商銀行北京市分行處獲悉，該行房貸額度根據(jù)監(jiān)管要求合理控制，有序發(fā)放。中國銀行北京市分行業(yè)務(wù)部門也回應(yīng)稱，“有額度，按照監(jiān)管部門要求對客戶申請貸款進行審核”。

不過，值得關(guān)注的是，在調(diào)查過程中記者發(fā)現(xiàn)，部分國有大行雖有額度，但明確放款時間還是要等到明年。前述某國有大行支行個貸經(jīng)理介紹稱，“現(xiàn)在個人住房按揭貸款商貸可以簽約，但放款得等到明年”。另一位國有大行支行個貸部人士也表示，目前放款時間不確定，面簽已經(jīng)約到明年2月了。

談及部分銀行房貸額度仍緊張、放款時間較長的原因，某商業(yè)銀行資深宏觀研究員表示，部分區(qū)域銀行房貸額度緊張，主要是房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)背景下，部分銀行房貸存量過大，導(dǎo)致擠占新增額度。之所以部分銀行房貸審批、放款時間延長，一方面是銀行對涉房貸的風(fēng)險偏好降低，對房貸客戶審核更加嚴(yán)格;另一方面，銀行額度緊張，而銀行通過延長房貸審批、放款周期，一定程度也是希望盡可能留住客戶。

嚴(yán)躍進認為，疫情期間購房者反而購房熱度上升，使得銀行的貸款額度此前有所透支;而在房地產(chǎn)貸款集中度的約束下，此類額度就會面臨緊張的可能。但他表示，放款的滯后問題也屬于正常，從政策定調(diào)寬松到最后購房者或房企收到款項，確實有時滯，不過基本上說明過緊的階段已經(jīng)過去了。

未來是否會松動

10月15日，央行在2021年三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上傳遞出積極信號。央行金融市場司司長鄒瀾表示，從數(shù)據(jù)上看，今年前三季度，個人住房貸款發(fā)放金額保持平穩(wěn)，與同期商品住宅銷售金額基本匹配。其中，少數(shù)城市房價上漲過快，個人住房貸款投放受到一些約束，房價上漲速度得到抑制。房價回穩(wěn)后，這些城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常。

那么后續(xù)房貸額度是否會有所松動?嚴(yán)躍進預(yù)測，有望逐漸放松，而房貸利率四季度繼續(xù)上升的可能性不大，但是后續(xù)則有可能稍微下降一點。

前述城商行個貸經(jīng)理也提道，“明年的額度還不好說，但是監(jiān)管也提及銀行額度管控不應(yīng)太死板，應(yīng)該會得到改善”。

不過，前述商業(yè)銀行資深宏觀研究員則認為，國內(nèi)房地產(chǎn)將堅持“房住不炒”的理念，國內(nèi)不會將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，樓市“三穩(wěn)”是主基調(diào)，各地因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控，多渠道保障供給，加快建立房地產(chǎn)長效機制，遏制投機需求，滿足剛需及多元化住房需求。在金融管控方面，國內(nèi)將滿足房貸合理需求，堅決遏制投機需求，促進房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)增長。(記者 孟凡霞 李海顏)