像當年的房企一樣，龍頭物業企業如今也踏上了“規模之路”。很多物業企業正在通過收并購等方式擴大規模，提升核心競爭力，提高利潤率。一方面是物業企業在管面積的擴大，一方面是業務類型的拓展，從住宅物業向高鐵站、學校甚至環衛市場等城市服務領域延伸。看似是物管行業發展的黃金時期，但其中也存在著專業拓展人才缺乏、可并購資源難嫁接、利潤率偏低等行業痛點。

對收購項目質量要求更高

中國指數研究院的數據顯示，2021年物業管理行業已披露相關信息的并購交易達77宗，涉及并購方36家物業企業。交易金額約362.5億元，相比2020全年交易總額大幅增長約243%。同時，收并購平均估值水平較2020年下降20%左右。

從新增合約面積來看，碧桂園服務“一騎絕塵”，2021年初54.32億元“聯姻”藍光嘉寶，9月一周內約133億接連“鯨吞”富良環球與鄰里樂控股，也為碧桂園服務增加管理面積約2.8億平方米。使碧桂園服務成為2021年物業管理行業的“規模之王”。

2021年行業并購市場整體呈交易額創新高、大額交易多發、并購主體以上市企業為主、并購標的估值回歸理性等特點。

中指研究院物業事業部高級分析師吳奎勇認為，2021年房地產流動性危機傳導，成為物業企業大宗并購交易的直接誘因;企業擴規模、求發展，是并購狂潮的內生驅動力;此外，上市物業企業并購資金充足，成為并購規模化的支撐性因素。

尋求擴張之下，去哪里找到好項目?“目前，對收購項目的質量要求更高，收購的要求也更高，業態選擇更有針對性。”一家頭部物業企業相關負責人表示，“市場投拓團隊十分重要，如何進行企業資源整合和社會資源整合，是物業企業拓展項目時面臨的首要問題。”

據了解，在物業企業獲取新增管理面積的渠道中，承接關聯方項目是物業管理企業規模擴張的重要手段。物業服務企業關聯房地產開發企業普遍存在互惠互利的關系，房地產銷售面積情況一般會轉化為物業服務企業的合約面積，從而形成內生性規模增量。

頭部企業如碧桂園服務、融創服務、萬物云、保利物業等，在母公司及關聯方的支持下將新增超過3000萬平方米的合約面積。依托于關聯房企的發展，物業服務企業管理面積增長的穩定性得到有力保障。

此外，第三方市場拓展(招投標)項目和面積不斷增加。據統計，TOP50物業服務企業新增合約面積中，第三方市場拓展(招投標)面積占比超40%。

專業化分工成發展趨勢

除住宅以外，商辦、醫院、學校、公建、城市服務，物業管理服務的邊界不斷延伸。

然而，同為物業服務，不同領域的服務，對企業來說任務并不相同，也讓企業面臨著新的挑戰。“住宅物業面對的是單個的業主，非住宅物業面對的往往是政府、企業、機構等，服務的內容也不盡相同。”一家頭部物業企業相關負責人表示，非住宅物業服務可以看做是一個細分市場，住宅物業和城市服務是不一樣的思維，城市服務業務應獨立出來。

的確，物業管理行業飛速發展，物業的概念也不再局限于基礎物業服務。市場環境對物業企業專業度的要求越來越高，專業化分工越來越精確。大企業也攬小活，小企業也聯合中大標，拿碧桂園服務中標的某城市基礎設施一體化綜合管養項目中的環衛項目來說，就包括30多項服務內容。

尤其是有資金實力的國企也開始“下場”將服務領域拓展至非住宅，并且是全域覆蓋、全業態發展、全生命周期，這對現有物業企業構成挑戰。

物業企業在服務深度和廣度上的不斷拓展，還來自于低利潤率的壓力。低利潤率一直被視為物管行業難以突破的魔咒，特別是一些老舊小區業務凈利潤極低，還要解決融資的需求。

一般來說，只有規模擴大到一定程度，才能提升利潤率。“新增加的區域應該是與現有項目連成片的，最好不是點狀分布。”某物業企業相關負責人表示，這就是“在管密度”，要利用在管項目進行周邊服務輻射，做大社區密度，提升管理效能，打造區域品牌影響力。

爭奪之下，包括城市服務在內的物管賽道越來越擁擠。隨著行業集中度越來越高、窗口期收窄、科技互聯網的不斷發展，頭部物業企業正在“脫胎換骨”，業內人士認為，未來物業企業也不只是脫胎于房企，還將有互聯網企業、咨詢行業企業等涌入。(記者陳靜思)