在8月31日，央行、金融監管總局發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（下稱《通知》）不到10天后，9月7日，包括工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行等多家大行同步發布具體操作細則。

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據21世紀經濟報道記者梳理，此次細則主要進一步明確了幾個問題：

一是調整規則。由于LPR定價改革和住房貸款利率下限調整，規則均明確了三個時間段，即2019年10月7日前發放（且已轉換為LPR定價）、2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）、2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）發放的存量首套個人住房貸款利率下限。

二是調整方式。多家銀行均表示將在2023年9月25日起主動進行批量下調，無需客戶申請。對于因政策調整導致首套房認定發生變化而符合規則的，可以于2023年9月25日起在貸款銀行進行申請，后續銀行會進行認定，符合后及時調整。調整后均當日生效。

三是利率不會上調。由于每位購房者貸款利率不同，因此也會出現貸款利率可能低于所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限的情況（尤其是在2022年10月規則調整后，不少城市利率低于全國利率下限LPR-20bp的情況），如果出現，銀行不會調整，即不會造成因調整后利率上調至政策下限的情況。

如何理解三個節點？

2019年8月16日，央行發布“中國人民銀行公告〔2019〕第15號”，決定改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制，自2019年8月20日起，授權全國銀行間同業拆借中心于每月20日（遇節假日順延）9時30分公布貸款市場報價利率。

公告還要求，自即日起，各銀行應在新發放的貸款中主要參考貸款市場報價利率定價，并在浮動利率貸款合同中采用貸款市場報價利率作為定價基準。存量貸款的利率仍按原合同約定執行。各銀行不得通過協同行為以任何形式設定貸款利率定價的隱性下限。

2019年8月25日，央行發布“中國人民銀行公告〔2019〕第16號”，就新發放商業性個人住房貸款利率進行改革，決定自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。當時還明確，全國首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，各地可以根據情況確定加點下限。

對于存量房貸利率，2019年12月28日，央行發布“中國人民銀行公告〔2019〕第30號”，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩余期限內固定不變；也可轉換為固定利率。定價基準只能轉換一次，轉換之后不能再次轉換。商業性個人住房貸款的加點數值應等于原合同最近的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值。

“2020年3月至8月，按照市場化、法治化原則順利完成存量浮動利率貸款定價基準轉換。截至8月末，存量貸款定價基準轉換率達 92.4%。”央行曾在2020年四季度貨幣政策執行報告中披露。

對于此前存量房貸利率未進行LPR轉換的購房者，上述多家銀行明確，應由客戶向該行主動申請利率調整，先按照“中國人民銀行公告〔2019〕第15號”相關要求轉換為LPR定價的浮動利率貸款，再按調整規則調整貸款利率。未申請轉換的，將無法辦理。

2022年5月15日，央行、原銀保監會下發《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，決定對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，各地可以根據情況確定加點下限。

下調對銀行影響多大？

在《通知》答記者問中，央行、金融監管總局有關負責人表示，調整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發放貸款置換存量貸款。具體利率調整幅度由借貸雙方協商確定，但調整后的利率，不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。

而據近日多家銀行的答客戶問中，目前，房貸利率是在LPR基礎上加減點確定的。按照《通知》通知，本次調整后的貸款利率水平，在LPR上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。因此，本次調整不涉及LPR，主要是調整加減點。

對于上述“LPR”，是目前的LPR還是當時發放貸款時的LPR，市場還仍有爭議，且準確區分二者對銀行業績影響區別較大。

根據9月7日農業銀行方案，“對于2019年10月7日（含）前發放的、已按人民銀行2019年第30號公告要求轉換為貸款市場報價利率（LPR）定價的存量首套個人住房貸款，利率水平調整至原貸款合同期限對應的LPR（即加點幅度為0）”，其中“對應的”，即可以明確“LPR”為當時的LPR。

舉個例子：小李在2019年1月于武漢購買了一套首套住房，貸款利率為5.3%。2020年4月，小李將房貸利率轉換為LPR定價，按照2019年12月發布的5年期以上LPR為4.80%，即隨后小李的房貸利率為“LPR+50bp”，2023年8月發布的5年期以上LPR為4.20%，目前小李的房貸利率4.7%。

按照目前的政策，武漢2019年10月7日前的執行利率下限水平為基準利率0.7倍，即4.90%（5年期以上貸款利率）*0.7倍=3.43%，3.43%低于4.80%（2019年12月5年期以上LPR），那么小李的房貸利率為“LPR+0”，變更后目前為4.2%，相當于其房貸利率下調50bp。

對于此次調整，多家商業銀行曾測算了對業績的影響。中信銀行副行長謝志斌表示，該行目前按揭貸款規模大概是9500億元，其中存量利率高于新發生利率的占到6000億元，“這部分按揭每降低10BP，將會影響貸款收益大概是6億元，影響凈息差0.8BP。”

浙商銀行副行長景峰表示，該行存量按揭貸款中，90%為一套房，其中40%符合要求可以進一步下調利率，多數都是最近三四年才做的貸款。“我們做了測算，這一政策對于明年凈息差的影響大約是1BP的下行，不到2BP。”

值得一提的是，農業銀行明確，該行可于2023年9月15日起查詢本人存量房貸利率是否滿足下調條件及下調幅度等有關事宜；工商銀行明確，如對利率調整事宜存有異議，可在利率調整后一年內聯系貸款服務行。

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