長租公寓運營商青客公寓近日向美國證券交易委員會遞交F-1招股文件，欲發行美國存托股票募資至多1億美元。相比此前傳聞籌備上市的自如、蛋殼兩家競品公司，青客公寓正在嘗試彎道超車，或能成為國內首個完成上市的長租公寓公司。

有業內人士分析認為，青客公寓之所以選擇這個時間啟動上市計劃，是因為自如和蛋殼已經先后傳出籌備上市的消息。“在搶時間，不上市就很有可能上不了了。如果自如和蛋殼搶先上市，青客就很被動。”

不過，青客公寓披露的招股書也暴露了一些公司運營上的問題，如規模相對較小、連年虧損及客戶的投訴高發。

官網資料顯示，青客公寓成立于2012年，總部位于上海。據青客公寓招股書所披露的數據，其業務范圍覆蓋上海、蘇州、杭州、南京、武漢、北京6座城市。而作為其競品公司，自如當前已經進入了包括北京、上海、杭州、南京、武漢在內的9座城市，蛋殼公寓也已經進入13座城市，其中包括青客公寓業務范圍內的6城。

在進入城市較少的情況下，青客公寓所持有的房源總數落于下風。據青客公寓官網及其招股書數據，青客公寓當前所持有的房源數量約為9.6萬間。而據公開資料，蛋殼公寓在今年1月曾表示在完成對“愛上租”的收購后其管理的房間數量將接近40萬間;自如在2018年曾提出沖擊資產管理規模100萬間的目標，自如CEO熊林今年在演講中表示，自如當前自資產管理規模約為80萬間，服務200萬客戶。

與多數長租公寓運營商類似，規模落后的青客公寓未能逃脫“燒錢換市場”的狀態。招股書數據顯示，2017和2018財年，青客公寓的凈收入分別為5.23億和8.90億;同期凈利潤分別為虧損2.45億元和虧損4.99億元。而截至2018財年6月30日和2019財年6月30日的前9個月，凈收入分別為5.93億、8.979億元，同期虧損分別為3.24億元、3.73億元。

按照上述數據測算，2017年至今，青客公寓的凈虧損累計至少已達10億元。隨著連續的虧損，青客公寓的債務也逐步增加。截至2019年6月底，青客公寓的總資產為20.3億元，總負債則達27億元，資產負債率高達133%，已“資不抵債”。

除了財務數據的虧損，宣稱為租客提供性價比高、便捷舒適的酒店式服務的青客公寓在客戶體驗方面也差評不斷。在各大投訴網站上，均能看到和其有關的投訴。據統計，青客公寓在黑貓投訴、聚投訴、315消費保等投訴平臺，如今已收到近千條投訴，多由“貸款糾紛”、“不退房租押金”、“提現難”、“網費高昂”、“服務差”等問題引發。2019年的3•15期間，媒體還報道了青客公寓的各種問題，其中也包括房租難退、日常生活費用計算不透明、業務員服務態度差等問題。

或許因為糟糕的服務體驗，招股書數據顯示，有47.3%的青客公寓客戶在合同到期前便選擇退租，只有5.1%選擇了續租。

此外，青客公寓運營模式的政策前景也令人擔憂。其在招股書中明確，公司在資產運作中通常將增加一個額外的臥室，既采取N+1模式。中國網財經記者注意到，N+1模式因為安全等原因在不同地區面臨著不同的監管。

如上海房管局在近日印發的《關于進一步規范本市住房租賃企業代理經租房屋行為的通知》中，繼續認可了“N+1”模式，指出“單套住房內客廳(起居室)使用面積在12平方米以上，且按本市代理經租企業房源信息雙記載相關要求報備的，可以且僅可隔斷出一間房間出租供人員居住”。而北京市住建委則在今年7月同北京市市場監管局發布的《北京市住房租賃合同》示范文本中認定，北京出租房屋應當以原規劃設計的居住空間為最小出租單位，不得改變房屋內部結構分割出租，對“N+1”模式亮了紅燈。