房地產企業鴻坤集團有限公司(以下簡稱“鴻坤集團”)旗下物業公司——燁星集團控股有限公司(1941.HK，以下簡稱“燁星集團”)近期在港股上市。

而這也成為從去年持續至今物管企業赴港上市熱潮中的最新一家。

作為今年第二家在香港上市的物業股，燁星集團在認購階段受到市場追捧。

截至3月6日招股期結束，燁星集團公開發售部分已獲1948.62倍超額認購，其中恒基兆業董事局主席李家杰旗下SuccessfulLo-tusLimited為基石投資者，認購2100萬港元股份。

與大多數小型物管公司一樣，燁星集團業務高速發展主要依賴母公司，且其借助母公司開展的物業管理服務毛利率遠高于行業平均水平。

《中國經營報》記者查詢招股書獲悉，2017年燁星集團曾宣派股息4600萬元，加上2019年派發的3550萬元，累計派發股息達8150萬元，而同期累計實現的凈利潤也不過9342.7萬元。

高度依賴母公司

根據今年1月10日克而瑞發布的國內首份《2019年中國物業服務企業管理規模榜TOP50》來看，TOP前50強里并未出現鴻坤物業(燁星集團)的身影。

與大多數物企上市名稱均采用品牌名做法不同，北京鴻坤瑞邦物業管理有限公司(以下簡稱“北京鴻坤”)為赴港上市，采用的是于境外注冊的控股公司燁星集團，北京鴻坤為境內運營主體。

2003年成立時，北京鴻坤是母公司鴻坤集團的物業開發業務分部。2018年6月29日北京鴻坤獲取在新三板掛牌的資格。招股書顯示，基于公司的業務發展計劃，2018年12月19日，北京鴻坤在新三板終止掛牌，在此期間，其股份并無買賣。

隨后，北京鴻坤更改名字為燁星集團。對此，燁星集團給出的解釋是：“為了增加與國際投資者和全球市場的接觸，對自身業務發展有利。”

目前，盛達豐控股有限公司(以下簡稱“盛達豐”)持有燁星集團59.45%股份，為最大股東。凱宏策略有限公司持股15.55%。據了解，盛達豐由趙偉豪、吳虹、趙彬分別持股98.62%、1%、0.38%，趙彬與吳虹為配偶關系，其子為趙偉豪，即鴻坤集團創始人趙彬之子趙偉豪為燁星集團實控人。據了解，趙偉豪于2016年進入鴻坤任職，現任燁星集團執行董事，不僅是燁星集團的控股股東，也是鴻坤集團實控人。

目前，燁星集團主要提供物業管理服務、物業開發商相關服務和增值服務這三種業務。與大多數物業一樣，燁星集團以物業管理服務為主，2016~2019年8月31日，公司總收益的約63.3%、59.1%、67.4%及69.9%分別來自提供物業管理服務。

截至2019年8月31日，燁星集團的物業管理服務遍及京津冀地區及海南省、湖北省和陜西省的八個城市，管理的總收益建筑面積約為490萬平方米，包括21項住宅物業(總共超過3.8萬個單位)及15項非住宅物業。

與大多數中小型物業公司相同，燁星集團的業務高度依賴母公司鴻坤集團。目前，燁星集團的物業管理項目基本全部來源于母公司鴻坤集團。2016~2018年及2019年前8個月，燁星集團所管理的來自鴻坤集團的收益建筑面積分別為290萬平方米、370萬平方米、450萬平方米、480萬平方米，分別占到燁星集團總管理面積的100%、100%、約99.1%及99.1%。

在這期間，燁星集團從母公司開發的項目獲得的物業管理服務收益分別約為：7380萬元、1.13億元、1.67億元及1.21億元，分別占公司物業管理服務總收益的100.0%、100.0%、98.4%及98.5%。

根據招股書披露，鴻坤集團2020年和2021年將根據合約分別交付予燁星集團總收益建筑面積約為60萬平方米及540萬平方米。若單純依靠內生增長，2021年燁星集團的在管面積將達到1100萬平方米左右。在管規模在同行業處中下游水平。

在燁星集團重倉的京津冀區域，根據灼識咨詢報告，于2018年，按所管理的總建筑面積計，燁星控股于北京非國企背景開發商附屬公司物業管理市場中排名第九，市場份額約為0.7%。

根據中國指數研究院發布的《2019中國物業服務百強企業名單》，鴻坤物業(燁星集團)位居48名。同時，根據今年1月10日克而瑞發布的國內首份《2019年中國物業服務企業管理規模榜TOP50》來看，TOP前50強里并未出現鴻坤物業(燁星集團)的身影。

物業管理服務費高于行業水平

2016~2019年8月31日，燁星集團平均每平方米的在管面積收益分別為25.68元、30.21元、36.99元及25.26元。

由于燁星集團所管理的項目基本全部來自鴻坤集團，母公司與燁星集團之間關于物業管理服務的收費定價至關重要，這影響著燁星集團的收益、毛利和凈利潤，乃至影響資本市場對于這只新股的認可度。

記者從招股書了解到，近年來，燁星集團的平均物業管理服務費保持上升，從2016年的每月每平方米2.1元升至3.2元，高于百強物業企業的平均住宅物業管理費。

據了解，在物業管理行業，存量物業服務的增長主要來自物業費上漲。但事實上，物業企業想要提高物業費依然存在很大難度。按照規定，除因政府調整價格外，開發商和物業企業都不得單方提價。如果要增加則必須召開業主大會，征得業主同意后方能增加。因此，基礎物業服務板塊主要依靠增量實現增長。

燁星集團給出的解釋是，平均物業管理費增加主要由于新物業管理項目的物業管理費率較舊項目高，此外，物業管理費率較高的非住宅物業項目整體占比增加。

招股書顯示，在“核心業務”物業管理服務業務上，2016至2019年8月底，公司為鴻坤集團物業提供物業管理服務的毛利率分別約為39.3%、43.2%、36.9%及43.6%。2018年因品牌升級導致人力成本增加而出現明顯降幅，其余年份均維持40%左右的水平，這些數據遠高于同行業上市公司26%的平均毛利率水平。

而燁星集團來自第三方物業開發商的毛利率則為個位數。截至2019年8月30日，這一數字為5.8%，同比下滑0.3個百分點。

為何來自母公司的物業管理服務毛利率這么高?招股書給出的解釋是“服務成本的差異”：“由于我們與其業務關系更長以及在管物業的整體規模更大，可實現規模經濟，我們一般產生較低的每平方米每月物業管理服務成本。”

記者根據年度物業管理服務收益和在管面積計算，2016~2019年8月31日，燁星集團平均每平方米的在管面積收益分別為25.68元、30.21元、36.99元及25.26元。

而對比行業龍頭物管公司，根據碧桂園服務2019年年報數據計算，平均每平方米的在管面積收益為21.07元。同樣，剛剛發布年報的雅生活服務為12.09元，新城悅服務為14.10元。

值得注意的是，截至2019年8月31日，燁星集團期末現金及現金等值項目余額為2138.7萬元，較期初的9275萬元，減少了7136.3萬元。

據招股書披露，2019年1~8月，燁星集團曾向股東宣派及派付股息3550萬元，這是該集團當期凈利潤的1.72倍。

據招股書披露，2017年北京鴻坤(燁星集團)曾宣派股息4600萬元，加上2019年派發的3550萬元，累計派發股息達8150萬元，而同期累計實現凈利潤9342.7萬元。招股書中稱，假若公司派付股息，有關股息金額將取決于公司的經營業績、現金流量、財務狀況。

而2016年至2018年，公司實現的收入分別約為1.165億元、1.916億元、2.512億元，年復合增長率約為46.8%。截至2019年8月31日前8個月，公司實現收入約1.754億元。

2017~2018年及2019年前8個月，燁星集團營收增長率分別為64.42%、31.12%、10.91%;凈利潤同比增幅分別為102.67%、4.42%和-1.52%。

外向拓展待考

截至2019年8月底，燁星集團從獨立第三方物業開發商取得物業管理面積仍比較少，僅占總收益建筑面積的1%。

根據中指研究院發布的物業百強報告，2018年百強物業企業的基礎物業服務占收入的80.5%，占利潤的55.7%。目前，行業仍處于規模發展階段，基礎物業服務依然是物業企業的核心業務和最主要的增長來源，管理面積也成為資本市場最關心的指標。

對于體量小、且高度依賴母公司的物業公司來說，增長的確定性遠遠小于其他大型的物業管理公司。根據克而瑞《2019年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》，鴻坤集團累計權益銷售金額162.5億元，排名121。

對于燁星集團而言，其外拓能力有待考驗。截至2019年8月底，燁星集團從獨立第三方物業開發商取得物業管理面積仍比較少，僅占總收益建筑面積的1%。

與此同時，隨著整體成本的提升，燁星集團的凈利率正在下降。于2016年至2019年8月31日，燁星集團的凈利率分別為15.1%、18.6%、14.8%、11.8%。

燁星集團將原因歸結于不斷增長的勞工和分包成本。據悉，這兩項成本占燁星集團總成本的比重正在不斷提升，2019年合計占比已超82%，但較2018年略微下跌。

近幾年，行業內不少上市物管企業依靠龐大的管理規模和資源優勢積極開展各項增值服務，較高的利潤率是主要驅動因素之一。物業百強報告顯示，在利潤率方面，百強企業的基礎物業服務凈利潤率為5.6%，增值服務為18.5%，綜合整體利潤率為8.2%。

從毛利貢獻占比上看，綠城服務、保利物業、永升生活、雅生活的增值業務，包括非業主和社區增值服務，對毛利潤貢獻已經超過50%。

從招股書披露的內容來看，燁星集團也一直在嘗試增加增值服務，2016~2018年及2019年前8個月，其增值服務的毛利率分別約為47.3%、61.0%、60.9%及62.5%，但所占份額在逐步縮小，同期來自增值服務的收入分別約占總收入的8.5%、8.9%、7.7%及6.6%。

根據業務目標，燁星集團計劃在2021年前成立11間新附屬公司或分支機構，收購最少兩間物業管理服務公司。

記者就燁星集團與母公司的關聯交易、較高的毛利率及外拓目標等內容采訪燁星集團，該公司已經收悉采訪內容，但截至發稿，未獲回復。