前天國家統計局公布的2020年人口普查住房數據顯示，我國人均住房面積超過41平米，其中城鎮家庭人均居住面積達到36.52平方米。我們發現這個水平已經超過少數發達國家，接近大多數發達國家。因為現有城鎮人口住房基本飽和，而新增城鎮人口將不斷萎縮，我們判斷2021年將是中國房地產市場的天花板。在2027年之前，商品住宅銷售量大概率都會處于下降通道中。

(資料圖)

一、2021年人均城鎮住房面積達到37.8平米，比40年前增加了3.6倍

國家統計局近期公布的《中國人口普查年鑒-2020》中，詳細披露了第七次人口普查分項數據中的住房資料。普查數據令人吃驚，2020年，我國家庭人均居住面積達到41.76平方米，平均每戶居住面積達到111.18平方米。

其中，城市家庭平均每戶住房面積是92.17平方米。人均住房面積為36.52平方米；農村家庭平均每戶住房面積是150.47平方米。人均住房面積為51.03平方米。

2020年底，全國141212萬人，53040萬戶，其中城鎮人口90220萬人，35747萬戶，戶均2.52人；農村人口50992萬人，17293萬戶，戶均2.961人。

按上述數據計算，2020年全國住房存量達到5897013萬平米，其中城鎮3294834萬平米，農村2602178萬平米。

2021年，國家統計局公布的全國商品住宅銷售面積為156532萬平米。亦即截止2021年底，全國住房存量達到6053545萬平米（不含這一年農村新建房屋面積），其中城鎮3451366萬平米。那么到2021年底，我國城鎮人均住房面積達到了37.8平米，戶均96.55平米。

而在1982年，我國城鎮人均住房面積才不到8.2平米，城市住宅總面積17.22億平米，大約相當于2021年一年的銷售量。40年時間，城鎮居民人均住房面積增加了3.6倍，城市住房總量增長了19倍。

二、商品住宅銷售量中超過五分之一為拆遷安置房

2016年，國家統計局曾經公開過基于約16萬住戶的全國城鄉住戶一體化調查，當時公布的數據顯示，2016年，全國人均住宅建筑面積40.8平方米，其中城鄉人均住宅建筑面積分別為36.6、45.8平方米。當年農村居民擁有房屋2703299萬平米，城鎮居民擁有住房2902453萬平米，全國城鄉合計5605752萬平米。

將2020年和2021年全國住房擁有量這幾組數字結合起來看，我們可以推算出，2016-2020年4年時間，農村房子減少了300275萬平米，人口減少了9189萬人。

2016-2021年5年間，城鎮增加了9501萬人，房子增加了548913萬平米。這5年銷售了754103萬平米商品住宅，但存量只增加了548913萬平米，這意味著拆遷了205190萬平米老舊房子，也就是說每年新銷售商品住宅房中，有27%左右為拆遷安置房。

三、我們以只有發達國家18-29%的收入，在人均住房面積上達到了發達國家56-111%的水平

2021年，我國人均GDP為1.25萬美元，分別為韓國的36%、日本的25%、美國的18%、法國的29%、德國的25%。因為我們消費率在全世界都是比較低的，因此在國民收入分配中，分配給個人的比例遠低于發達國家，實際上我們的人均可支配收入，比發達國家低得更多。

但我們的城鎮人均住房面積，分別為韓國的111%、日本的107%、美國的56%、法國的95%、德國的82%。

以我們目前只有發達國家18-29%的GDP收入，在人均住房面積上達到了發達國家56-111%的水平。從收入層面來看，應該說，我們的房地產業的發展，已經大大透支了未來的發展空間。

特別需要注意的是，央行調查統計司城鎮居民家庭資產負債調查課題組于2019年10月中下旬在全國30個省（自治區、直轄市）對3萬余戶城鎮居民家庭開展了資產負債情況調查。調查顯示，城鎮居民家庭戶均總資產317.9萬元，住房擁有率達96%；其中40%以上的家庭擁有二套房。亦即早在2019年，城鎮家庭無房戶僅占4%。從住房擁有率看，我們已經超過了所有的發達國家。

四、從人口方面的趨勢看，未來房地產不太可能恢復到2016-2021年的銷售水平

原恒大首席經濟學家任澤平，一直持有“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”的房地產發展觀點。我贊同他這個觀點。

我們看一看“2002-2021年中國城市新增人口數量與增速”圖，大家是否會發現，城鎮化高峰期在2014年左右已經結束，此后，新增城鎮人口的數量就在開始下降。

我們樂觀預估到2030年，我國城鎮人口會達到9.42億人，比2020年增長4.34%。2021-2030年10年累計增加城市人口3920萬人，比2011-2020年的新增城市人口23242萬人減少83.13%。

房地產長期看人口。未來我們不僅會面臨著城市化人口增量的快速下降，還會面臨著新生兒數量、結婚人數的明顯下降。

《柳葉刀》前不久對中國人口進行預測時表示，如果按照當前的生育率，到2100年，中國人口可能將會降至7億以下。

住房剛需的主力軍--結婚人數，也已經連續8年下降。我還在《結婚登記人數連降8年，釋放出哪些重要信號？》一文中告訴過大家，我國結婚登記數在2013年達到近期高峰1347萬對之后，便持續下降，到2021年，僅有764萬對，8年累計減少43.3%，平均每年下降6.84%。結婚率從2013年的高峰19.7‰，逐年下降，到2021年只有10.3‰。2013-2021年，這8年登記結婚數平均每年減少72.9萬對。

一方面住房基本飽和，房企庫存高企，可滿足億人居住需要。另一方面有購買力的人數2023年即將開始進入下降通道，剛需重點人群已經進入下降通道。很明顯的問題就出現了，無論是房企住房庫存還是多余空置房，抑或是今后地產商新建住房，現在都面臨將會越來越嚴重的“無人接盤”的問題。房地產市場已經轉入供過于求的買方市場。未來房地產不太可能恢復到2016-2021年這幾年、年可銷售商品住宅15億平米的水平，這段輝煌歲月將成為房地產行業的美好記憶。

五、2022年商品住宅銷售量將比去年下降28%左右，2021年將是中國房地產市場的天花板

國證大數據按照近10年城鎮人口變化趨勢，按新增城鎮人口住房需求（按2020年城鎮人均36.52平米計算），加上拆遷需求（按當年銷售面積25%計算），再加上住房更新需求（按當年住房擁有量的2%計算），測算了2022-2030年的全國住宅銷售量。

依據預測數據，我們發現，2022年商品住宅銷售量約為11.24億平米，將比2021年下降28.2%。在2027年之前，商品住宅銷售仍將繼續探底，商品住宅銷售量大概率都會處于下降通道中。在2030年之前，中國房地產市場的發展空間，基本上會維持商品住宅年銷售9.5億平米水平附近。房企更需重視區域差異中的結構性機會。

按照這個預測，到2030年我們的城鎮人均住房面積也將達到46.1平米，比2021年增長22%。我們在人均住房面積上面，將超過美國之外的其他發達國家。

按照任澤平在2019年公開發表的觀點，他在2018年《中國住房存量測算：過剩還是短缺》中表示，在2018年人均住房使用面積為23平米的水平狀態下，中國人均住房面積還有超20%的提升空間。按照使用面積與建筑面積65%的比例折算，即人均建筑面積從35.4平米增加到超42.5平米的發展空間。按我們預測的結果，2030年的人均住宅面積將達到46.1平米，已經超過2018年的任澤平數據的30%了。因此這個預測結果應該屬于樂觀的預測結果。

因為現有城鎮住房基本飽和，而新增城鎮人口將不斷萎縮。結合上述分析，我們做出可信的判斷：2021年將是中國房地產市場的天花板，是鐵頂。2027年前，房地產市場都將處于下降通道中。