深圳一豪宅盤(pán)這兩天在法拍市場(chǎng)上演了一波“火熱角逐”。

7月21日，老網(wǎng)紅華潤(rùn)城潤(rùn)府3期在阿里法拍上線，該房源面積為191.1平方米，最終經(jīng)155輪競(jìng)價(jià)，以3600萬(wàn)元拍出，折合單價(jià)18.84萬(wàn)元/平方米。

值得一提的是， 這一成交價(jià)比13.2萬(wàn)元/平方米的指導(dǎo)價(jià)高出約5.6萬(wàn)元/平方米；而成交總價(jià)3600萬(wàn)元，比該房源在今年5月時(shí)的評(píng)估價(jià)3058萬(wàn)元高出了542萬(wàn)元。

(資料圖)

155輪、溢價(jià)率68%

從拍賣情況來(lái)看，潤(rùn)府3期此次拍賣異常火爆，引來(lái)9萬(wàn)多人圍觀，最終16人參與報(bào)名，經(jīng)過(guò)155輪出價(jià)后， 起拍價(jià)從2140萬(wàn)元加到了3600萬(wàn)元，溢價(jià)率達(dá)到68%。

該房源此次成交價(jià)，成為華潤(rùn)城潤(rùn)府3期在法拍網(wǎng)上的均價(jià)新高。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，阿里法拍上還有潤(rùn)府3期4棟5203號(hào)房源，分別在今年1月18日和2月10日被法拍，面積為88.17平方米，一拍時(shí)該房源以總價(jià)1390萬(wàn)元、折合單價(jià)15.76萬(wàn)元/平方米開(kāi)拍，最終因無(wú)人出價(jià)而流拍；到了2月10日二拍時(shí)，成交價(jià)降到了約1200萬(wàn)元，折合單價(jià)13.61萬(wàn)元/平方米，與參考價(jià)相當(dāng)。

來(lái)源：阿里法拍

從競(jìng)買(mǎi)記錄可以看到，此次名為F6579號(hào)的優(yōu)先買(mǎi)房權(quán)人出價(jià)非常強(qiáng)勢(shì)，從2510萬(wàn)元開(kāi)始出價(jià)，經(jīng)過(guò)51次加價(jià)，最終在和16715號(hào)競(jìng)買(mǎi)人的多次角逐后成功拍下。

執(zhí)行裁定書(shū)提到，此次被拍賣的房源房主為史某，因與其他公司涉及4880萬(wàn)元合同糾紛，被申請(qǐng)執(zhí)行人向本院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

來(lái)源：福田區(qū)人民法院執(zhí)行裁定書(shū)

記者從中介處了解到， 目前華潤(rùn)城潤(rùn)府3期的真實(shí)掛牌價(jià)約在16萬(wàn)-19萬(wàn)元/平方米不等，比如一套2室2廳89平方米的房源，掛牌價(jià)為1450萬(wàn)元，折合單價(jià)16.3萬(wàn)元/平方米；一套3室2廳150平方米的房子，掛牌價(jià)為2900萬(wàn)元，折合單價(jià)19.3萬(wàn)元/平方米。

花比市場(chǎng)價(jià)高出不少的價(jià)格買(mǎi)下法拍房，這里面是否可能有隱情？經(jīng)常接觸司法拍賣業(yè)務(wù)的上海市光明律師事務(wù)所律師付永生7月22日下午通過(guò)電話向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示， 不排除有暗箱操作的可能，但在現(xiàn)實(shí)處理的案件中，這類情況并不常見(jiàn)，因?yàn)榫退銈鶛?quán)人“左手倒右手”把價(jià)格抬高，該交的契稅、增值稅等同樣得交，不可能因?yàn)槭莻鶛?quán)人參拍而減免。

此外，如果債權(quán)人親自競(jìng)買(mǎi)成功，以債權(quán)抵充拍賣款也是沒(méi)有法律依據(jù)的。“比如一個(gè)人同時(shí)欠了很多人錢(qián)，最后他的資產(chǎn)被拍賣了，其中一個(gè)債權(quán)人將房子買(mǎi)下來(lái)抵充借款，在法律上是不被支持的，因?yàn)檫@對(duì)其他債權(quán)人而言是不公正的。”

據(jù)付永生介紹，一般優(yōu)先競(jìng)買(mǎi)人都是跟原房屋有特定關(guān)系的人，包括房屋承租人、房屋共有人等。“對(duì)于上述拍賣，個(gè)人更傾向于是正常的市場(chǎng)交易行為。”

豪宅法拍屢破新紀(jì)錄

華潤(rùn)城在深圳曾多次創(chuàng)造“日光”。

2014年10月，華潤(rùn)城推出潤(rùn)府1期產(chǎn)品，均價(jià)4.75萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日售罄；

2014年11月，華潤(rùn)城潤(rùn)府1期加推，均價(jià)漲至5.0萬(wàn)元/平方米，3小時(shí)內(nèi)售罄；

到了2015年時(shí)，華潤(rùn)城潤(rùn)府2期以單價(jià)6萬(wàn)元/平方米入市，同樣開(kāi)盤(pán)售罄；

2018年6月，華潤(rùn)城潤(rùn)府3期產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)，均價(jià)8.5萬(wàn)元/平方米，741套當(dāng)日售罄；

2018年9月，3期加推，均價(jià)8.5萬(wàn)元/平方米，555套當(dāng)日售罄。

直到2021年12月，華潤(rùn)城項(xiàng)目開(kāi)始打破“日光”的開(kāi)盤(pán)節(jié)奏。2021年12月，華潤(rùn)城潤(rùn)璽以13.2萬(wàn)元/平方米的價(jià)格入市，推出1024套房源，吸引了1486批客戶認(rèn)籌，當(dāng)日開(kāi)盤(pán)仍剩余200套房源。

華潤(rùn)城潤(rùn)府3期實(shí)拍圖 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

記者注意到，今年類似華潤(rùn)城潤(rùn)府3期一樣的豪宅盤(pán)，在法拍網(wǎng)上拍出高價(jià)已非個(gè)例。

就在7月20日，一套位于深圳福田區(qū)的香蜜湖1號(hào)358.54平方米房源，因?yàn)闃I(yè)主無(wú)法償還6330萬(wàn)元欠款被拍賣，起拍價(jià)為6570萬(wàn)元，最終5位參拍者經(jīng)過(guò)47輪出價(jià)，以9198萬(wàn)元成交，折合單價(jià)25.65萬(wàn)元/平方米，刷新香蜜湖1號(hào)法拍房最高總價(jià)紀(jì)錄。

3月2日，一套天鵝湖花園二期D棟一套131.43平方米房源，起拍價(jià)約1600萬(wàn)元，市場(chǎng)評(píng)估價(jià)約1882萬(wàn)元，最終經(jīng)過(guò)182輪競(jìng)價(jià)后以2503.4萬(wàn)元成交，比起拍價(jià)高出近904萬(wàn)元，折合單價(jià)約19.05萬(wàn)元/平方米。

深圳豪宅供應(yīng)情況 來(lái)源：深圳中原研究中心

據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，2022年上半年，深圳豪宅批售26.3萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑55.8%；推售面積23.5萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑59.3%，處2020年下半年以來(lái)的低點(diǎn)。隨著7090政策以及別墅項(xiàng)目的逐漸消失，再加上政府嚴(yán)格指導(dǎo)價(jià)下，開(kāi)發(fā)商難以獲批預(yù)期中的價(jià)格，導(dǎo)致豪宅項(xiàng)目逐漸減少，樓盤(pán)質(zhì)量更加偏向剛需改善。