7月26日，一張標注著鄭州市住房保障和房地產局7月20日發布的文件截圖在網絡流傳，文件名為《關于我市頭部房企自愿退出項目情況的匯報》。

據媒體報道，鄭州市政府組織市房管局、各區政府召開“重點企業在鄭項目情況匯報”會議，主要匯報內容是6月15日下發的《鄭州市房地產良性循環發展相關模式及建議》文件。市房管局就重點企業項目的四種選擇模式（棚改統貸統還、收并購、破產重組、保障性租賃住房模式）在會上向市政府、各區政府進行相關匯報。

7月27日，藍鯨財經記者從業內獲得《鄭州市房地產良性循環發展相關模式及建議》的文件全文，詳細解讀了上述四種模式的落地執行建議，意在落實“保交房”，并非退出項目。

(資料圖片僅供參考)

“目前是針對建業、鑫苑、世貿、康橋、綠地、融創等6家重點企業進行先期試點紓困，文件內容應該仍在探索和上報過程中，尚未收到正式的官方通知。”鄭州某房企相關負責人告訴藍鯨財經。

落實“保交房”，維穩市場

鄭州市房管局在《鄭州市房地產良性循環發展相關模式及建議》的文件里表示，過去幾年隨著國家宏觀調控政策收緊，特別三道紅線、兩個集中度管理等金融政策收緊，個人住房按揭貸款放款額度緊張，出現了部分項目復產復工節奏慢的問題。

隨著國家新一輪政策實施，盡管目前鄭州市個人住房按揭利率已降至 4.25%，二套房首付比例也有望降低到 40%，加之人口每年凈流入，新增 20 萬大學生就業，1+8 都市圈等政策實施，鄭州市日均成交額已經恢復至 200 套以上，房地產基本面持續向好。但為穩住經濟大盤，激活有效需求，實現全市房地產良性健康發展，仍需調動國企、央企及各類金融機構資源，通過公寓房收購為人才房、統貸統還、兼并收購、破產重組等方式，區分問題項目和問題企業，落實“保交房”，維護房地產市場穩定及維護購房者權益。

詳解四種模式，加速房企現金流回籠

文件詳解了棚改統貸統還、收并購、破產重組、保障性租賃住房四種模式的落地執行建議。

關于棚改統貸統還模式，文件稱，之前在鄭州市城市化高速推進時期，主城區普遍采用安開比建設模式，即由開發商作為安置房建設主體，同時給予合理面積的商業開發模式。由于政策收緊、商業開發部分回款放緩，造成安置房和商業開發項目面臨難以同時推進。

為此，鄭州市將開發商主導的安開比模式改為政府主導模式。安置房建設主體由開發商轉變為政府平臺公司，同時考慮縣市區平臺公司資產規模小，負債能力弱等問題，利用3A及市級平臺作為統貸統還主體，與各縣市區成立合資公司，市級轉貸平臺對合資公司進行轉貸。同時借助國家棚改政策機遇，為項目獲得信貸創造基礎條件。

通過收購現有安置房或以貨幣化安置，政府收回原有開發商商業開發地塊，盤活土地資源。部分土地按照安置房面積一定比例注入統貸統還主體，并向金融機構辦理他項權證抵押，有效保證金融機構的貸款安全性。

通過統貸統還主體對合資公司的并表，按照縣區實施、市級并表的模式，可有效增加統貸統還主體整體資產，快速提升平臺公司資信水平。

此外還要繼續研究開發房票機制。對于開發商已經達到預售條件的商品房，允許安置群眾全市范圍內購買，政府向安置群眾發放房票，并依據房票利用棚改資金與開發商進行結算。對于安置群眾前期已經簽訂的拆遷補償協議，通過四議兩公開程序，確定具體貨幣補償的房票金額。

文件建議：首先，省級平臺公司積極參與至棚改統貸統還機制，利用省級平臺資質進一步降低融資成本；其次，由于貸款規模巨大，各在建項目情況不盡相同，建議各大金融機構積極參與安置房建設，提供更多優惠信貸產品，豐富信貸結構；第三，希望各大地產企業積極參與落實房票機制，提高品質，加大優惠，加速開發企業現金流回籠。

關于項目并購模式，文件稱，近段時間，金融機構聯合實力較強的產業投資人（可為央企、省屬國有企業、大型房地產企業等）對問題房企進行問題企業重組。鄭州市部分房地產項目如中原區世貿項目正通過招商銀行鄭州分行引進招商蛇口，對項目進行并購重組。

文件建議，央企、省屬國有企業、各大房企通過股權投資對問題房企進行產權重組、管理重組、提供資金支持，金融機構加大信貸產品研究，利用直接間接投資，提供并購資金，幫助問題企業擺脫經營、財務、管理等困境，恢復經營能力和償債能力。

關于破產重整模式，文件稱，對于體量大、債權債務復雜不明確導致無投資人敢參與、維穩壓力大、后續投入資金量較多、工程建設及銷售存在問題需要解決的項目，鄭州市將采用破產重整的辦法解決保交房的問題，目前全市已有5個項目完成破產重整。

一是積極引進戰略投資人。當問題房企進入破產重組程序后，可鎖定資產及負債情況，引進實力較強的央企、省屬國資等產業投資人參與問題房企進行破產重整的方案提出及落實。產業投資人可作為破產重整的重整投資人對問題房企進行全面接管。同時拉長金融機構還款期限，以時間換空間。

二是代建托管保交樓。在爛尾樓盤企業進入破產重整程序后，產業投資人（如各級平臺公司）與金融機構為破產項目提供共益債資金，共益債資金專項用于爛尾樓盤恢復施工及其他必要支出。同時，由于在樓盤爛尾后，無法立即恢復經營或者不再具備經營能力或品牌不足，可對破產重整企業進行“托管”、“代建”，對項目的進行全程監管，使“爛尾樓盤”由閑置的問題資產轉化為可銷售、可使用的優質資產。

文件建議：各大房地產企業、央企、省屬平臺公司加大對鄭州市支持力度，落實國家相關要求，作為戰略投資人參與對問題項目，問題企業的重整。同時各大金融機構參與各問題項目債委會工作，不抽貸，不壓貸，不斷貸，對問題項目展期延期，實現金融債權與報交房工作的雙贏。

關于保障性租賃住房模式，文件稱，隨著中原科技城對高端人才的吸引和集聚，通過直接收購市場現房，提高存量房去化率，恢復被收購房地產企業現金流。

一是購買現房作為安置房。考慮目前商品房去化周期問題，鄭州市在謀劃保障性租賃住房房源時，考慮購買公寓或住宅現房作為人才公寓的方式。對于符合收購條件的項目，前期鄭州市地產集團已收購部分地產企業公寓，今年收購現房將達 200 億以上。

二是完善保障性租賃住房政策體系。考慮保障性租賃住房提供的群體，鄭州市預算 42 億給予保障性租賃住房新建補貼。同時考慮目前全市現有租金水平，給予每個保障性租賃住房項目給予貼息獎勵，以降低保障性租賃住房持有成本。

三是探索保障性租賃住房退出機制。保障性租賃住房屬于保本微利項目，緊靠政府補貼和租金收入很難實現項目的退出。但保障性租賃住房現金流穩定，可通過 REITs 實現快速退出，目前市場已發行 REITs 產品超額認購倍數均在 20倍以上，成本不超過 4%。鄭州市同時研究了 REITs 模式產生的稅收增加部分給予獎勵的政策，進一步降低融資成本。

文件建議：省級平臺公司在省、市人才房建設中，用足用好鄭州市保障性租賃住房政策，完成省委、省政府下達的人才房建設任務；另一方面，各大開發企業對于現有樓盤進行盤點，對于去化周期較高的項目，積極利用回購保障性租賃住房模式回籠現金流。