8月4日，深圳2022年第二批次集中供地完成出讓，推出的16宗地中，14宗成功出讓，平均溢價率高達9.33%，共計收金339.32億元。

(相關資料圖)

從供應數量看，相較今年一批次供地，深圳加大了住宅用地供應量，本輪增加了8宗。這也顯示市場回暖在即之時，政府響應開發商“拿地”需求。

從地價及限房價設置上，深圳政府為房企留足了利潤空間，向開發商傳達讓利信號。

努力之下，深圳二批次供地熱度依舊。

溢價率達9.33%

深圳再成土拍最熱城市

從成交結果看，深圳此輪土拍12宗溢價成交，且9宗地塊溢價觸頂，5宗地因雙觸頂進入搖號階段。

其中，寶安新安0434地塊為此次競拍熱度最高的地塊，吸引了包括深國際、金茂、華發、廈門建發、華潤等10家開發商參與搖號；前灣片區地塊也吸引了8家房企參與搖號。

開發商參與熱情高漲下，深圳此輪供地溢價率高達9.33%，且在供地規模及地塊質量增加下，總計成交規劃建筑面積158萬平米，較首批次成交（107.1萬平米）增長47.6%。

“從22城二批次土拍情況來看，深圳86%的地塊溢價成交，64%的地塊地價熔斷，再次成為熱度最高的城市。”中指研究院土地事業部負責人張凱說道。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，深圳此次土拍結果略超預期，“本輪土地比較優質，南山、寶安、龍華等區域的地塊都在核心位置，周圍配套和交通條件比較好，未來產出的新房會受到市場的歡迎。”

成交數據計算得知，深圳此次成交樓面均價高達23481元/平方米，較今年首批的18054元/平方米明顯上漲5427元。

“平均樓面價比前幾輪的都要高，但溢價率比去年前兩批都要低，顯示地塊優越，性價比高。”李宇嘉指出。

以寶安新安0434地塊為例，該地塊位于寶安區中心位置，附近有寶安體育館、新安中學、寶安婦幼保健院等，配套完善。地塊吸引了10家開發商搖號，最終由越秀以19.14億+競配建1.006萬平方米獲得。

前灣片區九單元06街坊0410地塊則是前海區域稀缺的宅地，吸引了8家開發商參與搖號，最終由招商以51.29億+競配建2.2萬平方米獲得。

此外，從房地價差看，此次出讓地塊也為開發商預留了充足的利潤空間。

據張凱測算，本次5宗進入搖號階段的地塊，其起拍樓面價的可售房地價差均超3.9萬元/平方米；4宗地價熔斷進入競自持階段的地塊，其起拍樓面價的可售房地價差也超過2.5萬元/平方米，地塊的整體利潤空間較一批次有進一步提高。

熱度之下，也有2宗地塊底價成交，2宗流拍。

龍華區民治街道0401地塊由華潤79.69億元底價競得，為此輪土拍價格最高的地塊，競買保證金也高達39.85億元。

該地塊西側一街之隔為深圳北站，土地用途為“商業用地+二類居住用地+綠地+道路用地”，商業產權不得轉讓，74000平方米辦公面積需按相關職能部門審定的價格移交龍華區政府。此外，宗地項目中套內建筑面積在90平方米以下的普通商品住房的建筑面積和套數占比不低于70%。

特發則以14.43億元的底價競得光明區公明街道0506地塊。

流拍的2宗地塊分別為寶安新安0212地塊、坪山石井0046地塊。這兩宗地塊也成為自2021年集中供地以來第二、第三宗流拍的深圳宅地。

“三限雙競”常態化

平衡各方需求

從成交結果看，在此輪供地有所斬獲的均為央國企開發商（廣州雋升為越秀集團關聯企業），華潤在本輪供地中更是競得4宗地（含聯合體），總成交金額118.77億元，占總出讓金的35%。

雖國資開發商拿地已成為今年集中供地的主流，從深圳的土拍結果看，大型央國企拿地更為突出，凸顯開發商對深圳樓市及深圳發展前景的看好。

李宇嘉分析稱，深圳土地單價總價均較高，且規則上設置了“三限雙競”，對開發商的操盤能力要求較高。此外，深圳年輕人買房需求大，年輕人需求較為刁鉆，可選項目也較多，市場競爭激烈。

“要在深圳市場突圍，開發商操盤能力很重要，只有國央企操盤能力達到這個水品。”李宇嘉進一步指出。

出讓規則上，深圳此輪供地繼續采用“三限雙競+搖號”的方式，即限地價、限普通商品住房平均銷售價格、限企業自持的保障性租賃住房建筑面積；競地價、競企業自持的保障性租賃住房建筑面積，達到最高限制建筑面積后通過搖號方式確定競得人。

李宇嘉指出，深圳土拍的規則越來越清晰穩定，“三限雙競”常態化，開發商要適應，“高房價下，幫助政府建設公租房、保租房，甚至還要建設一些公共設施。企業自持保租房，培養樓市未來的有生力量，這是深圳樓市可持續發展和健康發展的必由之路。”

其依據是，隨著深圳房價上漲，新市民通過公租房、保租房來過渡，政府、企業與老百姓的購買力要一起成長，最終讓新市民成為有產者，這對城市、企業、個人來講是共贏。