文：任澤平團隊

事件：8月22日，全國銀行間同業拆借中心公布LPR報價：1 年期及5年期以上品種分別報3.65%,4.3%，較此前利率下降5bp，15bp。

繼8月15日央行降低MLF利率10bp，8月22日LPR再迎非對稱降息。5年期LPR報價再度大幅下降15bp，旨在穩樓市，促進房地產軟著陸；1年期利率小幅下降5bp，旨在穩增長，給實體經濟空中加油。

(資料圖片)

穩增長的關鍵是寬信用，寬信用的關鍵是提振市場信心。當前經濟復蘇基礎不牢、金融數據回落、房地產銷售疲軟，主要靠新基建和出口支撐。未來的政策重點是穩增長、穩樓市、恢復信心，關鍵是寬貨幣到寬信用，信心比黃金重要。

我們判斷現在是穩樓市的臨界點，提出是該出手穩樓市了，最近各項政策密集出臺：8月22日非對稱降息；各地密集出臺房市限購限貸的措施；8月19日，住房和城鄉建設部、財政部、人民銀行等有關部門近日出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。

房地產是周期之母， 穩樓市關鍵是保交樓、支持剛需改善型需求和房企重組，支持示范房企恢復融資渠道；長效機制是推動“城市群、人地掛鉤、金融穩定、房地產稅”為主的二次房改，對預售制、公攤面積等進行改革。

相信通過空中加油，中國經濟前景光明，未來最好的投資機會就在中國。

相信通過穩樓市的長短結合措施，房地產有望實現軟著陸。

1、原因：融資需求疲弱，制約經濟復蘇，關鍵在于穩樓市、提振市場信心

一是需求不足，影響經濟復蘇基礎。經濟經過5、6月反彈，7月受極端過熱天氣、局部風險等因素影響，投資、消費、社融等關鍵指標再次回落，核心CPI同比上漲0.8%，漲幅比上月回落0.2個百分點，反映需求尚未恢復，經濟恢復基礎不牢固。7月社融增速10.7%，較上月回落0.1個百分點，新增社融創6年新低，企業和居民中長期融資需求較弱，銀行間市場呈現資金“堰塞湖”特征，需求不足制約經濟恢復的力度。

二是穩樓市、提振信心是寬信用的關鍵。基建、地產、制造業作為寬信用的主力軍，存在不同程度約束?；ㄈ谫Y表現亮眼，但一枝獨秀不是春，伴隨專項債發行收尾、土地財政遇冷、財政收支承壓，持續性待觀察；房地產面臨長周期拐點、中期行業出清、短期停貸事件三大沖擊，融資需求疲弱。制造業多由民營小微企業為主，上游成本高企、下游需求不振，企業現金流和利潤受到侵蝕，經營信心不足，投融資意愿不強。

三是政策空中加油，強調穩信貸，降低MLF利率，為LPR下行打開空間。8月18日國常會部署推動降低企業融資成本和個人消費信貸成本的措施，加大金融支持實體經濟力度。8月15日降低OMO和MLF兩大政策利率，均表明政策層對于寬信用的態度。LPR與實體經濟和房地產掛鉤，推動降低貸款成本，支持信貸有效需求回升。

2、方式：政策與市場齊發力，非對稱，5年期降息力度大

一是觸發因素由政策和市場共同驅動。LPR報價由MLF和銀行加點構成，本次5年期LPR降息幅度大于政策利率降息幅度。一方面是政策驅動，體現為央行調降MLF利率10bp，引導LPR跟隨下調；另一方面，銀行負債端成本降低，截至2022年6月全國銀行新發生的存款加權平均利率大約是2.32%，較4月下降了0.12個百分點，疊加“資產荒”，銀行主動壓縮加點、放貸意愿較強，也為LPR下行打開空間。

二是“非對稱”式降息延續，5年期LPR調降幅度大于1年期，穩樓市意圖明顯。7月房地產開發資金來源同比-25.8%，較6月下滑2. 2個百分點。部分房企處于經營困境、現金流緊張，居民對房市信心不足、觀望情緒較濃，疊加房地產置業長周期、老齡化少子化帶來的中長期購房需求下滑等，房地產市場整體成交偏冷。在“房住不炒”基調下，調降與居民房貸掛鉤的5年期LPR，“穩地價、穩房價、穩預期”，有利于提振剛性和改善性住房需求。

3、影響：鞏固經濟回升勢頭，防止二次探底，穩樓市，提振實體經濟融資需求

實體經濟層面，降低融資成本，提振融資需求。2022年6月，貸款加權平均利率為4.41%，同比下降0.52個百分點。個人住房貸款利率、一般貸款利率和企業貸款利率均仍處于歷史低位。本次LPR下調有望帶動貸款利率中樞下降，繼續緩解企業現金流壓力，助力穩增長、穩就業、穩樓市、防止經濟二次探底。

促進房地產軟著陸。穩樓市關鍵是保交樓、支持剛需改善型需求和房企重組，支持示范房企恢復融資渠道；長期舉措是推動“城市群、人地掛鉤、金融穩定、房地產稅”為主的二次房改，對預售制、公攤面積等進行改革。

近期政策出手穩樓市。728政治局會議定調“穩定房地產市場”。對于房地產市場，多地降首付、下調房貸利率、提高公積金提取額度、取消限購和限售政策；對于房企和樓盤，各地出臺保交樓、紓困房企、引入AMC、發債擔保等措施，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。疊加降低購房利息成本，有助于恢復居民購房信心和按揭需求。假如以100萬貸款金額、30年期等額本息還款的按揭貸款為例，此次5年期LPR下調15bp，月供額大約節省320.51元。

金融機構層面，鼓勵銀行放貸意愿，降低融資成本。本次LPR降息，一定程度上緩釋了銀行資金成本，鼓勵和引導金融機構擴大信貸投放、持續降低實體經濟融資成本。

利好股市。從資金面和政策面看，利好股市，但仍需結合基本面。根據DDM模型，股價受基本面、估值和風險偏好影響。本次降息將提振估值，但經濟基本面尚未企穩，影響公司盈利，后續仍待基本面與估值博弈。

債市層面， LPR調降更多作用于實體經濟，對銀行間市場影響有限，寬信用邏輯延續，10Y國債活躍券收益率窄幅震蕩。

4、展望：寬貨幣延續，寬信用發力，穩樓市，提振企業家信心是關鍵

一是流動性保持充裕，寬松延續。當前銀行間市場流動性充裕，主因需求不足，財政投放加速，形成資金“堰塞湖”。伴隨寬信用進入下半場，資金淤積情況緩解，繳準等因素影響，資金利率趨于自然收斂，但央行總體上仍會保持寬松態勢。

二是寬信用進入下半場，關鍵是提振企業信心，提高乘數效應。寬信用上半場，經濟復蘇動能較弱，政策發力，靠票據、政府債、政策性、開發性工具為支撐，刺激社融總量回暖。下半場，隨著社融結構修復，寬信用進入下半場，實體經濟融資需求恢復，表現為中長期貸款穩步回升。當前實體經濟融資需求仍弱，需要提高市場主體信心，激發企業家精神，發揮乘數效應。

三是提振企業信心，是實現寬信用和投資乘數效應的關鍵。1）優化營商環境，服務市場主體，尊重保護產權，鼓勵市場良性競爭；2）完善多層次資本市場，推動實體經濟融資成本下降，解決企業融資難、貴問題；3）強化產業鏈供應鏈韌性，發展數字經濟，保供穩產，提振民營企業信心；4）正確認識資本作為生產要素所發揮的作用，為資本設置紅綠燈，保持政策穩定性，引導正向輿論宣傳，給企業家吃定心丸。