鄭州某停工樓盤。

對停工逾期問題樓盤原有預售資金使用情況進行專項審計，審計、稅務等部門要積極將問題線索移送公安機關。

【資料圖】

高拯坤/發自北京

鄭州打響了“保交樓”攻堅戰。

9月6日，鄭州市印發《“大干30天，確保全市停工樓盤全面復工”保交樓專項行動實施方案》（以下簡稱“方案”），要求壓實各方責任，堅持法制化、市場化原則。依規依法嚴肅查處各類違法違規行為，推動處置房地產企業債務違約風險，確保全市所有停工問題樓盤在10月6日前全面持復工。

方案強調，嚴禁出現弄虛作假、進行表演式復工或階段式象征性復工；出險房企方面，要歸還挪用資金；政府方面要加強資金監管；本著應破盡破的原則，鼓勵開發企業盡快向法院申請破產；對停工逾期問題樓盤原有預售資金使用情況進行專項審計，審計、稅務等部門要積極將問題線索移送公安機關。

此外，文件還明確，各區、縣（市）黨政主要領導要親自帶頭，親自分包1~2個重大停工問題樓盤項目；對于其他較為復雜的停工樓盤，明確分包領導后，屬地黨委政府主要領導要履行兜底責任。

最新消息顯示，方案下發后，9月8日下午鄭州市有關部門就出現項目逾期交付和已售停工的開發商召開了“保交樓”吹風會。

“鄭州停工樓盤數量在全國排名較靠前，且對土地財政依賴度較高。因此，這次保交樓‘30日會戰’意義非同一般，除了保交樓與化解可能存在的群體性事件及穩定外，更重要的是可為其他城市提供借鑒與參考。”IPG中國區首席經濟學家柏文喜評價。

記者注意到，此次方案由鄭州市市長何雄簽發。何雄此前曾在河南省內多個城市任職，并擔任過省建設廳副廳長，省發改委黨組書記、主任。今年1月何雄開始擔任鄭州市代理市長，隨后轉正。當地媒體人士評價說，“市長懂房地產，對樓市問題有著自己的方式方法，目前效果顯著”。

何雄主政后，鄭州市樓市治理工作明顯加碼提速，采取了大量鐵腕、雷霆手段，涉及為企業紓困、問題樓盤攻堅等方方面面。

據有關統計，目前鄭州市存在問題樓盤350余個，其中有70%樓盤化解工作取得實質性進展。在問題樓盤化解方面，鄭州已形成包括“統貸統還、政府回購、項目并購、破產重組及設立地產紓困基金”的“4+1”模式。

“鄭州市目前化解問題樓盤的思路非常清晰，就是要用最短的時間解決掉最難啃的硬骨頭，然后再慢慢消化。近期下發的方案可以視作沖鋒號角。”一位接近鄭州市政府的企業界人士告訴中國房地產報記者。

壓實各方責任

“這是全國首個系統、務實的復工文件。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

為了確保在10月6日前鄭州市所有停工問題樓盤復工，在總體要求中，方案明確提出要以“等不得、拖不得、慢不得”的緊迫感和危機感推進這項工作。

按照方案，鄭州將橫向壓實開發商、銀行、住建等單位的責任；縱向壓實各區、各層級責任人的責任。例如，房企需要承擔主體責任，歸還挪用資金，處置資產或股權，多渠道籌集資金；開展嚴肅的追責，審計、財政、住建等部門要對原預售資金使用進行審計，能追回的追回，不能追回的，開發商、預售監管部門、商業銀行各負各的責任，并移送公安機關。

在組織領導方面，則采取領導分包、主要領導要履行兜底責任方式，各級黨政領導都要負責1~2個重大停工問題樓盤項目。在聚合各方資源方面，明確了專項借款的申請和使用、平臺公司、本地紓困基金，需在市場化和法制化原則下推動資源投入項目，推進復工和保交樓進程。

“比如，專項借款投入以后，積極引導紓困資金、并購貸款及其他社會資金進入，讓專項資金起到四兩撥千斤效果。” 廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，此前，由于主體責任未落實、未細化，各方觀望、期待政府救市，誰也不想承擔責任或損失，最終出現了假復工或保交樓遲遲無進展狀況，這一次鄭州方案在主體責任落實方面非常詳細、到位，不會再出現假復工、拖延、躺平甚至擺爛情況，10月6日復工以及后續的交樓都會如期實現。

李宇嘉繼續稱，這一系列舉措彰顯出鄭州市最終目的是保交樓而不是救市，希望在保民生的同時肅清房地產市場亂象，在投資主體、資金、信心、責任等方面創造出保交樓所需要的良好環境。

在壓實主體責任外，鄭州提出的分類處理原則同樣受到外界關注。

按照方案，專項借款的項目必須要重視資金的平衡、回流、安全性；由地方城投平臺對接的，項目抵押轉到平臺公司，確保專項借款安全。

資產大于負債、暫時困難的項目，通過紓困基金、并購貸等形式，由政府平臺公司果斷接手，采取“新老劃斷”辦法，先復工再清算；資產小于負債的，先由代建公司啟動復工、完成保交樓，再由審計部門介入，追查抽逃資金；資不抵債的，則鼓勵盡快破產。

中央財經大學證券期貨研究所研究員、內蒙古銀行研究發展部總經理楊海平表示，鄭州保交樓行動，將中央有關政策和當地政府主觀能動性結合起來，以平臺公司為操盤手，采取先復工后處置方式進行，具有示范作用。

柏文喜則提醒到，鄭州問題樓盤中有不少是房企跨區域布局項目，項目資金已經被集團層面跨項目抽調，即便是壓實房企主體責任，這部分資金也很難追回到鄭州項目上。在這一背景下，由政府注入紓困資金對于其他企業而言又有失公平。這一問題應重點防范，避免因工作不當而加大跨區域布局出險房企的風險，進而造成更多項目停工停建。

全國首個系統性復工文件

方案下發后，得到外界廣泛認可。

“通過這份方案，可見政府全力化解停工樓盤的決心。” 京衡鄭州企業重整重組部主任張華欣表示。

“鄭州保交樓專項行動舉措實、思路新、力度大，體現出真抓實干、敢于擔當的作風，在當前形勢下，能夠發揮一定的帶動和引領作用。” 楊海平表示。

“按此方案，原則上可以作到一企一策、一項目一策和一樓一策，具有很強的可操作性與可實施性，很有亮點。”柏文喜表示。

北大縱橫管理咨詢集團股東合伙人孫連才博士則認為，鄭州提出了具有針對性的一攬子解決方案，最終能否系統且穩妥的處置問題樓盤，考驗著地方政府執政與部門協作能力；更重要的是，這將給其他城市提供“鄭州經驗”。

孫連才注意到，目前，鄭州交保樓工作已經持續開展了一段時間，也推出了一些有效措施，包括地方國企和平臺公司有條件地接受爛尾樓盤、成立保交樓紓困基金、成立政府一對一工作專班等，甚至有經偵部門介入追查被違規挪用資金的去向、控制核心人員等，進展積極。

通過對近兩年鄭州樓市治理工作梳理可以發現，今年以來這項工作的開展力度尤其大，目標也更加明確。對于這種變化，外界普遍認為與鄭州市政府主要領導工作推進有關，如市長何雄。

鄭州市市長何雄有著豐富的地方治理經驗，熟悉建筑工程、房地產治理、城市發展等問題。正如當地媒體人評價：“市長懂房地產，有自己的方式方法。”

“從年初開始，市里針對房地產做了大量調研。在多次重要會議上，問題樓盤治理和房地產問題都是被重點討論的對象。”上述接近政府的企業界人士表示，民生問題擺在眼前，市里決心很大，上上下下也逐步統一思想形成了合力。

在他看來，政府對“壞企業”從嚴從重處理，對“好企業”能幫則幫一把，有助于良心企業渡過難關。“我們項目的資金壓力也很大，但總體風險可控；我們堅決按市里要求辦，想盡辦法過難關，目前與政府方面聯系密切。”

另據克而瑞河南數據顯示，2022年1~8月，鄭州功能改善TOP10項目總成交金額僅73.03億元，不足去年同期6成；品質剛需TOP10項目總成交金額僅58.49億元，同比下滑53%，上榜門檻由8.29億元下降至3.77元，降幅高達55%。

“8月的鄭州市場高壓依舊，受交房焦慮情緒影響，市場信心難言樂觀，分銷、降價、首付分期等常規營銷手段失速失效。”克而瑞河南表示，對于目前的鄭州房企而言，“保交付”才是提升客戶信任度、有效推動銷售回款、改善流動性的核心。