10月30日傍晚，龍湖集團(tuán)舉行投資者會(huì)議，創(chuàng)始人吳亞軍以及龍湖管理層悉數(shù)出席。

吳亞軍開門見山，再次提及交班的原因，是想要繼續(xù)推進(jìn)龍湖的公司化治理。她再次提到三年前帶領(lǐng)管理層到美的參觀學(xué)習(xí)的往事，美的創(chuàng)始人何享健將企業(yè)交給職業(yè)經(jīng)理方洪波的故事，給她種下了一顆種子，下決心讓龍湖走這一條路，“龍湖也要成為這樣的標(biāo)桿。”

她說(shuō)，原本計(jì)劃要在今年中期業(yè)績(jī)前后交接班，但8月初龍湖遭遇做空，銷售額也沒有回正，交接期也因此延遲至今。

(資料圖)

如今，龍湖集團(tuán)第三季度實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額598億，同比實(shí)現(xiàn)回正。最近一個(gè)月，龍湖在北京、上海、成都、合肥等高能級(jí)城市獲取10塊新地，累計(jì)投入超108億元。此外，1至9月龍湖經(jīng)營(yíng)性收入達(dá)到172億，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。

公司業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定、發(fā)展路徑清晰，讓吳亞軍可以安心把公司交給管理層。

沒有辜負(fù)投資者

在投資者會(huì)議上，吳亞軍再次提到卸任的個(gè)人身體原因。由于常年的糖尿病和甲狀腺等疾病，她精力上已有些力不從心，“前段時(shí)間出現(xiàn)心臟問題，一直沒查出原因。”在兩天前的龍湖合伙人大會(huì)上，吳亞軍亦提到身體狀況。因?yàn)樗齽傋鐾暄鄄渴中g(shù)，當(dāng)天戴著墨鏡，“后續(xù)還要繼續(xù)手術(shù)治療。”

作為母親的吳亞軍還透露了一個(gè)細(xì)節(jié)。閨蜜陪她去醫(yī)院看病，當(dāng)拿到結(jié)果后，閨蜜說(shuō)，如果再這樣下去，你就無(wú)法看到自己孩子事業(yè)有成的那一天。“這句話，瞬間讓我破防了。”吳亞軍說(shuō)。

在會(huì)上，她還表達(dá)了對(duì)公司和資本市場(chǎng)一貫的看法。在她看來(lái)，公司就像一個(gè)杯子，資本市場(chǎng)就是透過燈光，投到墻上的影子，資本市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)是正常的。更重要的是，企業(yè)本身好不好，是不是在做正確的事。“我非常相信龍湖的團(tuán)隊(duì)，他們做的都是長(zhǎng)期思考，而不是忙于應(yīng)付，”吳亞軍相信，今年公司的利潤(rùn)仍然會(huì)穩(wěn)中有升，在困難的情況下能做到這一步也極為難得。

當(dāng)有投資者問到下一步她的角色轉(zhuǎn)換時(shí)，吳亞軍坦言，她會(huì)關(guān)注公司的商業(yè)模式，是否符合生意邏輯、能否尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)以及如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。卸任之后，吳亞軍在龍湖的身份轉(zhuǎn)為戰(zhàn)略發(fā)展顧問，她會(huì)與管理層保持溝通，也愿意接受管理團(tuán)隊(duì)的咨詢。

最后，她表達(dá)了對(duì)投資者的謝意。在這位龍湖的大股東看來(lái)，買龍湖的債券和股票，是對(duì)她的一種囑托。“所以過去這么多年，我殫精竭慮，隨時(shí)都惦記著還，沒有辜負(fù)大家。”

資金足夠熬過冬天

吳亞軍“交班”的底氣，不僅在于培養(yǎng)出一個(gè)可靠的管理團(tuán)隊(duì)，還在于公司運(yùn)營(yíng)處在健康的狀態(tài)，這讓她對(duì)公司未來(lái)充滿信心。

龍湖集團(tuán)CFO趙軼在投資者會(huì)上表示，“我們對(duì)債務(wù)結(jié)構(gòu)的安全度和扎實(shí)程度是非常重視的，市場(chǎng)有波動(dòng)、周期有波動(dòng)，今年這個(gè)時(shí)間大家都面臨巨大壓力，龍湖憑借一個(gè)非常優(yōu)秀的債務(wù)結(jié)構(gòu)熬過這個(gè)冬天，我們是非常有信心的。”

他透露，龍湖集團(tuán)短期負(fù)債占比較少，公司還會(huì)提前償還即將到期的債務(wù)，通過這個(gè)方式減少債務(wù)壓力。截至今年上半年末，龍湖集團(tuán)連續(xù)六年保持“三道紅線”綠檔，一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)。其中現(xiàn)金短債比4.07，平均賬期為6.28年，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%，平均融資成本進(jìn)一步下降至3.99%。行業(yè)融資成本低于4%公司僅有中海、金茂、華潤(rùn)以及龍湖。

趙軼提到，“我們正在安排公司的提前還債，如果順利的話，明年到期的債務(wù)只剩200億元左右，明年上半年到期債務(wù)幾乎為零”。

就在今天（10月31日），龍湖集團(tuán)發(fā)布最新公告稱，公司于2022年10月31日提前償還2023年到期之部份銀團(tuán)貸款51億港元。公告還表示，公司控股股東同日于公開市場(chǎng)增持公司300萬(wàn)股股份，平均價(jià)格約為每股股份9.53港元。控股股東堅(jiān)定看好公司和行業(yè)發(fā)展前景，未來(lái)會(huì)在適當(dāng)時(shí)機(jī)持續(xù)增持公司股權(quán)及債券。

高度的財(cái)務(wù)自律，令龍湖獲得較高的信用評(píng)級(jí)。10月21日，標(biāo)普（S&PGlobal）在官網(wǎng)上更新了對(duì)龍湖集團(tuán)的評(píng)級(jí)結(jié)果，維持龍湖集團(tuán)“BBB”評(píng)級(jí)，展望為“穩(wěn)定”。9月底，穆迪（Moody"s）發(fā)布報(bào)告，同樣維持對(duì)龍湖集團(tuán)發(fā)行人和高級(jí)無(wú)擔(dān)保評(píng)級(jí) “Baa2”，展望穩(wěn)定。

高信用評(píng)級(jí)讓龍湖融渠道資保持持續(xù)通暢。趙軼透露，“公司跟金融機(jī)構(gòu)、監(jiān)管層保持緊密的溝通，他們是非常支持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的，即使二級(jí)市場(chǎng)的悲觀情緒蔓延，但金融機(jī)構(gòu)跟龍湖建立了深厚的信任關(guān)系，他們會(huì)堅(jiān)定為我們的融資提供支撐”。

此外，趙軼透露，龍湖第二筆中債增信債券正在推進(jìn)。他相信，“利用公司的信用優(yōu)勢(shì)，鋪排融資結(jié)構(gòu)，同時(shí)讓債務(wù)結(jié)構(gòu)變得更安全，通過資金的正向循環(huán)來(lái)穿越這個(gè)周期。”

未來(lái)龍湖去向何處？

安全穿越周期之外，外界更關(guān)心的是新董事長(zhǎng)會(huì)帶領(lǐng)龍湖走向何處？

吳亞軍在投資者溝通會(huì)議上提到，其實(shí)從2021年7、8月份開始，陳序平已經(jīng)開始執(zhí)掌公司大盤面。

陳序平說(shuō)，當(dāng)時(shí)他已經(jīng)洞察到行業(yè)出現(xiàn)變化的苗頭，所以主動(dòng)進(jìn)行戰(zhàn)略聚焦，一個(gè)是城市聚焦，另一個(gè)是航道聚焦。

城市方面，陳序平系統(tǒng)梳理了龍湖進(jìn)駐的68個(gè)城市，篩選出20個(gè)重點(diǎn)城市和14個(gè)機(jī)會(huì)城市，因此2021年9月之后，龍湖著重在這些高量級(jí)城市進(jìn)行投資拿地。

航道方面，陳序平提到，航道將全面回歸生意邏輯，每個(gè)航道業(yè)務(wù)都能實(shí)自身“造血”。

陳序平坦誠(chéng)，行業(yè)的波瀾動(dòng)蕩要高出他的預(yù)期，但好在龍湖已經(jīng)提前做了鋪排，所以“到今天為止，我們?nèi)匀荒軌虬凑兆约旱墓?jié)奏獲取土地”。

最近一個(gè)月，龍湖頻繁在北京、上海、合肥、西安等地共摘得10幅地塊，拿地金額超過108億元，成為在北京等城市第三輪集中供地中唯一拿地的民營(yíng)房企。

如何做到現(xiàn)金流安全？在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，陳序平提出要關(guān)注經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流、保障回款率。據(jù)他透露，通過一套科學(xué)的工具，龍湖今年首開的項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流平均回正周期大概在12-18個(gè)月，最快的項(xiàng)目只需要6-8個(gè)月。在銷售回款方面，因?yàn)楫?dāng)前市場(chǎng)按揭房款是比較寬松的，加上龍湖客戶質(zhì)量較高，有部分客戶能夠?qū)崿F(xiàn)當(dāng)月按揭當(dāng)月放款，這進(jìn)一步提高了龍湖現(xiàn)金流的安全度。

對(duì)龍湖來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流安全的另一重保障是經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)。陳序平預(yù)計(jì)，龍湖的商業(yè)、租賃住房、空間服務(wù)以及智慧營(yíng)造等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，在明年都將實(shí)現(xiàn)正向現(xiàn)金流，從而保障整個(gè)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)凈現(xiàn)金流為正。據(jù)龍湖集團(tuán)披露，1-9月，公司經(jīng)營(yíng)性收入達(dá)到172億元，平均每個(gè)月有20億元的資金到賬。

在陳序平的規(guī)劃里，未來(lái)5-10年，龍湖的經(jīng)營(yíng)性收入會(huì)占到整個(gè)集團(tuán)營(yíng)收的30%，為公司貢獻(xiàn)50%的利潤(rùn)。“到那時(shí)，龍湖長(zhǎng)相跟現(xiàn)在已經(jīng)完全不一樣了。”