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“商業地產跟F1賽車有很多類似的地方，一個是操盤項目，一個是操控車。你比別人慢1秒，到比賽結束，你就比別人慢了一圈。在現在的環境下，晴天大家都可以開快的時候，你很難突破別人，可是在下雨天的時候，你就有機會突破，比別人跑得更快。”

凱德投資(中國)商業管理首席執行官楊欽富在“2022觀點商業年會”上表示，目前正處在一個大變革的時代，商業地產在所有房地產板塊里最容易受外部影響。疫情的不確定性，行業的調整，加上數字化變革，多重因素疊加，讓商業地產整體面臨很大挑戰。

楊欽富認為，在這種環境下，要突圍，一是要靠動力，要有信心和保持樂觀的狀態；二是靠能力，專業能力是最重要的；三是靠魄力，要有邁出舒適圈的魄力。

他透露，去年9月，凱德集團進行了業務重組，之前是把所有業務放在同一個上市平臺上，重組后把業務拆分為兩個部分，一部分是開發業務，進行私有化，另一部分是將投資管理和旅宿整合后重新上市，對這部分業務來說，運營平臺、資管平臺和資本平臺是基石，是輕資產模式。同時，凱德也對投資組合進行了優化，目前凱德在全國管理45個購物中心，規模不小不大，更加聚焦一二線城市。

“凱德的商業管理平臺比較多元化，剛進入中國是做商場，后來有辦公樓，2019年開始進入產業園區。”楊欽富說，多元業務是凱德的一個優勢，能夠從更廣范圍看到一些市場趨勢，去做好布局和投資組合，多元化也讓凱德的抗風險能力較強，即使某一個業態受影響也不會影響全局。

進入存量時代，商業地產如何保鮮？在楊欽富看來，首先要回到貨、場和人，"貨"就是要能夠爭取到好的品牌。疫情前，可以說商業地產是全國化甚至全球化的，因為顧客可能來自各地；而2020年疫情后，市場是一個內循環的；到了去年和今年，由于出行不那么方便，消費更多是留在城市內，挑戰更大。

同時，要注重場景打造。對現在的消費者來說，場景很重要。凱德在哈爾濱一個項目里做了大面積綠色景觀，并將自創IP與空間場景融為一體，當地消費者對綠色環境和生態非常喜歡，因為在哈爾濱一年中大約有半年都是寒冷天氣。但如果換到廣州的項目，就未必會有這樣的效果。所以要根據不同城市的不同特點，去個性化運營。

此外，凱德從2015年開始推動數字化轉型，面向旗下全場景顧客推出數字化平臺凱德星，2020年疫情后又上線了電商平臺，預計今年的GMV（商品交易總額）能達到6.6億元，“這不只是一個輕資產，也是云資產”。

搭建了自己的平臺，形成有效的商業模式，才能和其他的互聯網平臺互動，楊欽富表示，凱德已經和美團、平安壹錢包、抖音等都有較深入的合作和連接。