28日晚間，中國證監(jiān)會表示，決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施，并自即日起施行，29日早盤，A股房地產(chǎn)板塊集體拉升。

上述具體措施包括：恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資；恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資；調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策；進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用；積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

此次政策的“靶點”是什么？對樓市有何影響？未來是否會有進(jìn)一步的政策出臺？

【資料圖】

國是直通車綜合十家券商的觀點，予以解讀。

光大證券：股權(quán)融資“第三支箭”已發(fā)

光大證券對樓市“三支箭”政策進(jìn)行了梳理：9月29日，央行、銀保監(jiān)會決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，對于居民合理購房需求的“第一支箭”信貸支持力度進(jìn)一步增強(qiáng)。11月8日，在央行支持下，交易商協(xié)會繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具，以“第二支箭”支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。11月28日政策本質(zhì)上為“第三支箭”，即支持房企股權(quán)融資；通過進(jìn)一步放寬融資通道，為房企購買存量項目、償還債務(wù)、項目交付等方面有力補(bǔ)充資金。

申萬宏源：既要保項目、更要保主體

申萬宏源證券認(rèn)為，證監(jiān)會時隔6年重新打開 A股房企股權(quán)融資，意味著“既要保項目、更要保主體”政策持續(xù)有力推進(jìn)，并且本次股權(quán)融資作為“第三支箭”，繼“第二支箭”債權(quán)融資出臺僅不到3周，表明了目前地產(chǎn)政策的充分決心和強(qiáng)執(zhí)行力。

本次房企股權(quán)融資全面放開，一方面對于短期資金略有困難的房企，可有力“保主體”，另一方面對于積極擴(kuò)張的優(yōu)質(zhì)房企則打開了新成長空間。

中銀國際：切實解決房企的三大關(guān)鍵困擾

中銀國際證券表示，此次新政涉及資金用途方向明確，有助于切實解決房企的三大關(guān)鍵困擾：“保交樓”工作、補(bǔ)充流動性資金、償還債務(wù)。

一方面并購重組配套融資：不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤，可用于存量涉房項目和支付交易對價、補(bǔ)充流動資金、償還債務(wù)等。

另一方面是再融資：用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項目，經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動資金、償還債務(wù)等。

國金證券：A股房地產(chǎn)板塊迎來重大利好

國金證券分析稱，房企股權(quán)融資再開放，A股房地產(chǎn)板塊迎來重大利好。“第三支箭”的快速落地，為行業(yè)注入新的資金用于保交付和防風(fēng)險，對地產(chǎn)行業(yè)信心有明顯提振，整體板塊估值將得以修復(fù)。特別是母公司有優(yōu)質(zhì)涉房資產(chǎn)的房企和擁有并購重組邏輯的頭部央國企，有望明顯受益。

截至29日早市收盤，房地產(chǎn)相關(guān)板塊大漲。當(dāng)天房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)服務(wù)板塊分別上漲6.68%和5.99%。個股掀起漲停潮，萬科、中交地產(chǎn)、陽光城等多只個股股價收獲漲停板。

國金證券還表示，此次政策出臺有助于發(fā)揮 REITs和私募股權(quán)投資基金作用，盤活存量資產(chǎn)。推動保障性租賃住房 REITs常態(tài)化發(fā)行，鼓勵優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs，為已上市基礎(chǔ)設(shè)施 REITs的擴(kuò)募。政策利好已發(fā)行 RETs的房企，如招商蛇口、越秀地產(chǎn)、萬科 A等。

平安證券：加速行業(yè)兼并整合利于優(yōu)質(zhì)房企做大做強(qiáng)

平安證券指出，新政允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實施重組上市，允許房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購買涉房資產(chǎn)并配套融資。

這一方面利于集團(tuán)控股母公司擁有土地資源的房企做大做強(qiáng)，盤活集團(tuán)未上市土儲；另一方面有助于提高優(yōu)質(zhì)企業(yè)并購積極性，在負(fù)債可控的基礎(chǔ)上通過再融資收購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，同時補(bǔ)充擴(kuò)充資本金實現(xiàn)規(guī)模快速突破。

國泰君安：重啟再融資利好房地產(chǎn)小市值央國企

國泰君安證券認(rèn)為，涉房企業(yè)再融資放開，程度堪比2014年，考慮到目前的市場環(huán)境，將對目前的中小市值央國企帶來極大的利好。本次再融資放開，可以募集配套資金，對于房企降杠桿有極大的作用，但募集的資金，若用于存量項目，則不能用于擴(kuò)張。

因此，本次再融資的放開，更多的是有利于中小市值央國企。一方面，可以迅速擴(kuò)大凈資產(chǎn)，解決有信用和運(yùn)營能力、但考核之下難以高杠桿運(yùn)轉(zhuǎn)的問題；另一方面，集團(tuán)層面有資產(chǎn)注入的，可以盤活并注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，支持上市公司發(fā)展。

招商證券：有望縮小H股和紅籌股之間估值差

招商證券表示，此次新政提出，調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策，與境內(nèi)A股政策保持一致，恢復(fù)以房地產(chǎn)為主業(yè)的 H股上市公司再融資；恢復(fù)主業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的其他涉房 H股上市公司再融資。

港股房企根據(jù)注冊地不同可細(xì)分為紅籌股和H股，紅籌股注冊地位于境外，為當(dāng)前房企主流的發(fā)行架構(gòu)，H股注冊地位于境內(nèi)，該類的上市房企并不多，如萬科企業(yè)、富力地產(chǎn)、北京北辰實業(yè)股份等。H股再融資功能修復(fù)，或?qū)⒖s小因融資渠道受限而存在于 H股和紅籌股之間的估值差。

東吳證券：后續(xù)關(guān)注核心是“三支箭”涉及資金何時落地

東吳證券表示，本輪地產(chǎn)衰退周期的破局之道在于：恢復(fù)房企融資能力——解決民營房企信用危機(jī)——市場信心恢復(fù)——配合需求端政策的銷售端回暖——市場最終恢復(fù)正常循環(huán)。供給端信用修復(fù)和供給主體資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)是行業(yè)復(fù)蘇的先決條件。

后續(xù)需要關(guān)注的核心是“三支箭”涉及的資金何時落地，即房企資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流的真實改善情況，以及明年銷售端的拐點何時出現(xiàn)。

國信證券：后續(xù)不排除有更多供給端、需求端政策同時出臺

國信證券分析稱，此次證監(jiān)會明確支持和放開了房地產(chǎn)企業(yè)的重組上市和再融資需求，政策出現(xiàn)全面轉(zhuǎn)向，且放開程度高。

此次政策的出臺，為房企后續(xù)融資創(chuàng)造了更加寬松的空間。自“金融16條”后，地產(chǎn)板塊在后續(xù)較長的時間內(nèi)，政策面、輿論面都將處于一個極度寬松的周期，后續(xù)不排除有更多供給端、需求端的政策同時出臺。

銀河證券：打開需求側(cè)政策想象空間

銀河證券表示，此次政策從多角度、多方式向房企提供資金支持，供給側(cè)的支持力度不言而喻。與此同時，需求側(cè)政策想象空間也已經(jīng)打開，銷售有望正式邁入復(fù)蘇道路。

近期北京、杭州樓市政策的調(diào)整，也意味著高能級城市已經(jīng)進(jìn)入政策調(diào)整階段，后續(xù)“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策有望進(jìn)一步松動和滲透，由于房價傳導(dǎo)機(jī)制為自上而下，所以高能級城市房價的企穩(wěn)對于整個市場具有積極作用，房地產(chǎn)后續(xù)銷售有望正式邁入復(fù)蘇道路。