豪宅中介小哥一般不輕易發朋友圈

然而我朋友圈里差不多十幾位豪宅中介這幾天都齊刷刷轉發了這條，轉發語都差不離，還好最后聯系人換上了自己的

項目是真的厲害，不過讓我忍不住點進去的是這個降價9000w，一降差點降掉1個小目標，有生之年沒見過這個降法

(相關資料圖)

我跟這些小哥聊了一會，他們說一個多月以前華僑城蘇河灣的一套3.2億的豪宅，也是一降將近1個億

此外還有降價1100多w的西郊莊園

降價800多w的萬科翡翠濱江

聊的越來越多...就越來越發現，上海最近的豪宅市場似乎波動有點大

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上海豪宅真實成交現狀

關于成交量的波動，每位豪宅小哥給我的反饋都不一樣

有的說現在挺好的，有的說持平，有的說差不多是去年同期的1/3，也就是少掉70%

其實這些可能更多是體感數據，從這兩年網簽數據來看

2000w以上市場的成交量確實是少了，今年前10月比去年前10月， 減少了30%

當然，今年四五月份比較特殊，但不同于消耗品需求，置業需求只會滯后，不會消失

這也是為什么今年解封后豪宅市場行情也大漲了一波，但現在看來整體市場依然后勁不足

而且更讓人關注的是趨勢

2000w以上的各總價段，成交趨勢基本 下行，不過市場本身就上下起伏，短期下行真的還好

就算是解封后首次顯現下滑也不是問題的關鍵

而是豪宅目前的掛牌量

上海豪宅市場從去年到今年的掛牌量近乎翻番

這里面不排除那種每年掛三四套，今年只掛一兩套的情況，但整體來看，今年的豪宅掛牌量幾乎比去年 翻一倍

像綠城黃浦灣，去年這時候掛牌房源量在12套左右，現在有30多套

還有世茂濱江花園、仁恒河濱城，今年的掛牌量都比較驚人

進入9月掛牌瘋狂到什么程度，以往全網豪宅掛牌，都是個位數的新增，現在基本都是十套、二十套的掛

所以我們看到很多豪宅的掛牌率，比號稱上海最大的小區“上海康城”掛牌率還要高

因為上海康城的掛牌率只有1%左右，而現在上海豪宅的掛牌率， 之前我們同事做過統計

都從之前的百分之零點幾的掛牌率，跳至2%-3%，甚至5%

鏈家豪宅小哥還跟我分享了一個數字， 豪宅市場的房 客比差不多在10:1左右

也就是說，平均市場上10套豪宅才會有1個客戶

房源量翻番的情況下，那現在市場就是20:1的概率，這就是眼下豪宅市場的真實成交境況

也就是說，在成交套數減少、成交趨勢走低的情況下，掛牌量卻翻番，這也就意味著背后的成交流速可能要比我們想象中 艱難的多

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所以現在的豪宅有降價么

在跟中介開啟這個話題之前，我先去統計了一下上海豪宅市場掛牌價

為什么不是成交價，因為豪宅網簽成交價存在做低，所以這個價格不能說明問題

掛牌價雖然高于成交價，但會參考周邊同等小區掛牌價，以及本小區過往真實成交價，而且前后環比數據，也可以讓我們看到市場波動、以及房東心態

所以我從內環內到外環外，隨機抽取了鏈家2000w-3000w、3000w-5000w、5000w+三個價段，42個豪宅小區作為樣本池

標紅的部分都是近期掛牌均價下調的小區

前后有過連續掛牌的小區樣本一共是36個， 有17個樣本的掛牌均價在近5個月有下 調， 占比47.2%

也就是說 近半的豪宅小區在下調掛牌價

而且節奏鮮明， 6月-10月的5個月間，掛牌均價下行的小區個數分別為6、11、12、13、15，7月是數據上的轉折點，往后降價小區逐漸增多

那成交價呢

如果網簽價沒有參考意義，那真實的成交價除了業主本人以外，可能只有中介知道了

如果說其他問題，從不同中介那里會得到不同答案， 那關于成交價下跌這件事，幾乎所有豪宅中介給我的都是肯定回答

這里的下跌不是跟十年前這種的比，而且豪宅定價邏輯不同

湯臣一品前后排兩棟樓，相差不到10米，都是一線看江，但是前排30w+/平，后排20w+/平

所以這里的對比邏輯是， 同一 個 小區、 同一種 戶型、差不多 裝修水平，前后兩套成交的真實總價

如果這樣的數據也有變化，這就是市場在時間維度變化的最有力證明

? 仁恒濱江園，一套327平戶型最近成交價在4700w，而去年這個時候也成交了一套同戶型的，成交價5300w左右

? 財富海景花園，一套非前排200平左右的戶型，幾個月前的成交價4000w+，最近一次成交價3400w，降價15個點

? 同樣的幅度也出現在了2套世茂濱江花園，其中一套降幅更是高達10個點，5000w的房子降價500w

這些近期案例里都是5-10個點的下浮

一 般情況下的豪宅降幅都是怎樣的

2000w左右，20w-30w； 5000w左右，50w-60w； 7000w-8000w，一般都是按照100w-200w降，所以降幅都在1個點左右

而這個5-10個點的降法往年也有，誰還沒個急用錢的時候，尤其是那種高總價不動產，賣出-套現-救急，是幾乎年年都有的事

一位老中介跟我說，今年的不同在于這樣的業主 從以往百分之零點幾的存在，變成了現在10%的存在

1/10的人群意味著這不是降價個案，而是一個降價群體

這個占比對于一個從業6年的豪宅中介來說是從未見過，就算是2019年、2020年也沒見過

從1個點，到5個點，就是豪宅市場的真實降價幅度

從百分之零點幾，變成了10%，就是此刻豪宅房東的現狀

所以難得一見的，我看到連翠湖五集都...

之前就算是2樓，也沒有低于30w/平歷史成交價的，現在一套3樓的房子，掛牌均價28w/平，如果談還能談到25w/平

要知道豪宅樓層越高越貴，300多平的戶型，現在7000多w就能賣，這個價格相比以往無法想象

所以如果連翠湖都開始降價，那豪宅市場的程度可想而知

而且按照10:1的房客比來看， 高端置業人群本身 數量有限

尤其如果降5-6個點這種降價幾百萬的房東，他們要的不僅是高端置業人群，最好還得是全款客戶 ，那這就更是萬里挑一了

所以豪宅市場就跟眼下這天氣一樣，很冷

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為什么會突然這樣

要知道豪宅的房價幾乎沒真正降過

舉個例子，今年3月中糧天悅壹號18w/平， 到7月疫情解封的時候已經是23w/平，有房東 9月掛牌25w/平，中間有客戶出24w/平，房東不賣

現在房東又降回22w/平，但這對房東來說還是沒降的，只是說沒在最高點賣出去

但是現在就不一樣了，整整十個點的降幅，幾乎將過去一整年的漲幅都真真實實的 跌了回去

如果降價這件事有什么時間點的話，7月是掛牌數據的轉折點

而從中介體感上的數據，還有前面的成交套數數據來看，市場的轉折點

應該是在9月中下旬前后

為什么是這個時間點

背后有幾個因素值得考量

首先，解封后6-9月一直在消化市場需求，消化完后會自然回落

其次，從9月下旬開始進入10月新盤批量入市，高端二手市場的部分客戶也被新盤吸引，提前兩個月開始降價，7月掛牌價的轉折時間點也能對應上

具體到房東身上的原因也發生了變化

今年以前豪宅降價的場景無非就兩種情況

一種是著急用錢，公司這邊炸了，著急用錢

還有一種就是ta已經買好房子了，馬上就要到過戶時間了，ta必須盡快把房子賣掉

今年這些場景之外，還要外加一個很重要因素，就是 對市場猶豫不定的豪宅持有者

不過 對于更多的買房人來說 ，豪宅市場的這輪波動意味什么

很多時候豪宅市場更像是市場風向標

而這可能才是今天這篇文字真正有寒氣的地方

豪宅市場一般先于市場漲幅而漲，也先于市場下行時抽身，這背后是高凈值人群對市場的預判，也有資本流動方向的暗示

所以豪宅市場目前現狀對我們來說意味什么

是市場行情繼續遇冷，還是市場提前筑底

這些才是更值得我們在看完豪宅市場后值得思考的問題，而我還沒有更好的答案

也歡迎各位小伙伴評論區留言分享你的看法

04

以往寫到這的時候都要開始給建議了

但今天說的豪宅都是動輒三千萬起的房子，就不輕易給建議

只是說，如果你想置換，同時打新分數不夠，那么你不妨看看，去自己最喜歡的二手盤看看有沒有機會