作者 | 李逗

(資料圖片僅供參考)

編輯 | 韓忠強

涉嫌受賄被抓

剛剛完成債務重組沒多久，富力董事長張力卻意外陷入了一場美國的“行賄門”事件。

12月12日晚上，市場消息稱，富力地產聯席董事長張力在美國被控行賄，并在英國倫敦被當地警方逮捕。在交了一筆高達1500萬英鎊（折合人民幣1.29億元）的保釋金后， 張力目前被監視居住于倫敦居所。

消息發酵的當晚，富力地產緊急回應道，“張力因在中國宴請美國舊金山前公共事業部主管及為其提供酒店住宿被指控涉嫌行賄，正針對此錯誤指控采取法律行動。”

而對于張力交的那筆高達1.29億元的保釋金，富力方面也表示，“并無就保釋提供任何保證金”，并表示，相關公司 Z&L Properties Inc為張力以及其關聯方持有，富力地產并未持有權益。

據媒體報道稱，張力是在11月30日被倫敦警方逮捕的，逮捕原因是美國有關部門指控稱，其通過提供回扣和資金的形式，才獲得了在美國加州的開發項目合同。

目前，事情的后續進展仍需等待相關部門的進一步調查。但對于張力背后的富力地產而言，卻迅速遭遇了一場資本市場上的股價下行。

12月13日，富力地產股價呈低開低走，收盤價為每股2.15港元，跌幅為11.52%，領跌內房股。而在美元債市場上，富力一筆2028年到期、票息7.5%美元債每一美元買價跌1.43美分，也遭遇了11月以來最大跌幅。

實際上，張力被逮捕的時機，恰好處在富力密集處置境外資產之時。在3月底發布的未經審核年度業績報告中，富力表示，今年將透過整售及加快海外開發項目的預售計劃，出售海外非核心資產。

就在10月，富力還處置了其在英國的一個開發項目，回籠資金1.08億英鎊。而在此前的3月份，富力也將英國倫敦的房地產項目Vauxhall Square以7.96億元人民幣出售給遠東發展。

相比境內項目而言，富力的海外資產顯然要更加搶手。在許多境外投資者看來，富力的海外項目也是被其承認的優質物業。今年7月份，富力之所以能達成境外債務的整體展期，很大一部分原因相信是來自倫敦ONE項目和馬來西亞富力公主灣兩處海外資產所提供的增信。

事實上，海外市場曾經是富力重點布局的領域。2014年前后，房企們迎來海外投資的窗口期，很多房企都搭乘這股東風，紛紛布局海外市場，其中亦可見富力的身影。

富力地產早在2013年便走向海外，布局馬來西亞市場，后又在2016年和2017年，將目光多次投向海外，進一步加大布局，項目遍及英國倫敦、馬來西亞、澳大利亞、柬埔寨、韓國等。

而在資產處置的關鍵節點，這些海外項目則成了富力關鍵時候的“救命錢”。如今，富力在倫敦的待售項目僅剩下倫敦富力皇后廣場（Croydon項目）和London One項目，其中London One項目也是富力地產從萬達手中收購而來的綜合發展項目。而受張力卷入受賄案風波，富力的海外資產處置或將受到一定程度影響。

罕見的“雙老板制”

房地產行業里，富力地產是一個比較特殊的存在，實行的是雙老板制，分別是張力和李思廉。其中，李思廉持有公司28.41%的股份，張力持有27.24%，兩人共同為公司控股股東及實控人。

二人中，李思廉負責財務和銷售，經常走到臺前。而負責項目開發和工程管理的張力，則相對低調。因此，很多人都只知道富力有李思廉，而不知道富力有張力。而實際上，富力地產是張力牽頭組建，富力的“力”字，正是來自于張力的名字。

沒進入房地產行業之前，張力還是一個普通的公務員，李思廉則是香港證券業出身。1988年，仕途不順的張力辭職進入建筑業，靠著裝修生意積累了自己的第一桶金。1993年，張力決定和相識了4年的李思廉結為盟友，雙方一起湊足2000萬元成立了富力的前身廣州天力，正式進入地產開發業。

雖然二人合作創業，但張力和李思廉卻有著明顯不同的性格特質。張力，江湖人稱“豹子頭”，個性爽直，而畢業于香港中文大學的李思廉，卻性格更為儒雅，二人算得上十分互補。

在香港長大的李思廉，切身感受到了香港房地產市場繁榮的過程，目睹了李嘉誠、李兆基、鄭裕彤等房地產帝國的商業傳奇。這些香港地產前輩們的經驗，成為李思廉日后的經營思路，讓富力有了一個快速成長起來的路徑。

而曾在政府部門工作多年的張力，則更善于運用早期搭建的人脈，幫富力拿到了許多廣州舊改項目。關于兩人之間的合作，張力曾經表示，“我和搭檔（指李思廉）十年沒紅過臉，在商界也是絕無僅有。我們之間沒有簽署過任何一份文字的東西，大家講的都是信用。”

1994年，在廣州豪宅林立的市場，張力重金押注廣州一家化工廠土地，該地塊一邊靠著煤廠，一邊挨著鐵路，無人敢買，但卻成了富力的重要轉折點。在這塊土地上建起來的富力新居，讓富力迅速在廣州站穩腳跟。

這其實便是富力在廣州的第一個舊城改造項目。嘗到甜頭的富力，之后一路在舊廠改造上高歌猛進，市場上后來也流傳著“每一根煙囪的倒下，都有富力一份功勞”的口號。

在倆人的默契配合下，富力地產短時間內在行業中脫穎而出。2004年到2009年5年間，穩居房地產行業前列。此后張力和李思廉也在不斷擴大發展規模，并開啟了商業地產的玩法，一路做到了“華南五虎之首”的位置，就連恒大、碧桂園當年都要喊它一聲大哥。

然而，富力這樣的風光日子，也只有兩三年。最近幾年間，陷入高負債漩渦的富力，銷售排名長期在10名開外。然而，富力的兩位老板們始終信心不減，對未來的發展十分樂觀，后來才有了2017年和萬達老板王健林的世紀大交易。

2017年， 富力李思廉揣著近200億現金和萬達的老王談收購。距離官宣前的半個小時，還狠狠砍了一筆價，最終買下了萬達的77個酒店。張力后來對這筆交易很滿意：“這筆收購非常好，已經賺了百億”。

但這次顯然是賭大了。2017年那筆震驚業內的“世紀交易”，并沒有給富力帶來轉機，反倒更多造成了資金上的拖累，疊加近兩年行業下行影響，富力最終只得走上了轉讓資產和債務重組的道路。

剛獲得喘息之機

2021年，陷入債務危機的富力，不得不大量出售資產以及債務重組。有關富力密集處理資產的消息，不斷傳來。

據不完全統計，兩年間，富力先后兩次出售廣州國際機場富力綜合物流園給黑石集團，共計82.63億元；100億元出售富力物業予碧桂園；26.6億港元將位于倫敦的項目公司50%股權以及銷售貸款賣給了中渝置地創始人張松橋；折價5.5億賣掉了北京富力萬達嘉華酒店等。

不過，僅靠這些資產出售，并不能彌補得了巨額的負債缺口，也不能重新打開融資局面。今年10月，穆迪發布公告稱，出于自身商業原因決定撤銷富力地產的“Caa2”公司家族評級和富力地產(香港)有限公司的“Caa3”公司家族評級。評級撤銷前，上述兩個實體的評級展望均為負面。

轉折發生在今年11月份。不久前的11月10日，富力135億元境內公司債券整體展期成功，成為了第一家吃到境內債展期螃蟹的企業。從宣布境內債券停牌到靴子落地，富力只用了兩個月多的時間。而此前的7月份，富力也處理完成10筆美元債的整體展期，還款期限全部延長3年-4 年，成為中國乃至亞洲房企規模最大的一次債務展期。

這輪境內外債券的成功重組，讓富力老板李思廉和張力獲得了 3 年以上的喘息時機。相比市場平均半年左右的展期期限來說，富力不僅債務規模更大，償債時間也要寬裕多了。

如今，張力突然卷入的行賄事件，也讓市場普遍擔憂是否會影響后續重組進程。協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖對市界分析道，“我覺得對重組影響不大，因為就算是在英國打遞解官司和在美國被訴訟期間都不影響其簽字和管理公司。”

不過， 即使成功過了債務整合這一關，想要徹底走出困境，還離不開銷售回暖、現金回籠等市場層面的有力支撐。對于重組成功的房企來說，比起應對短期的債務壓力，房企們老板們更焦心的是經營困境。但如今，富力還沒有完全走出業績陰影。

最新披露的數據顯示，今年10月富力總銷售收入僅20.5億元，累計至2022年10月底，總銷售收入約為352.2億元。相當于，在過去10個月里，富力只完成接近去年30%的業績。

而根據富力地產披露的2022年中報顯示，截至2022年6月30日，富力的賬上現金余額僅20余億元，有息債務余額高達1262.45億元，且短期負債為749.33億元。