2022年的樓市，經歷了此前幾年不曾有過的深度調整。

購房需求減弱，疊加部分項目停工及疫情反復等因素，今年房地產市場整體呈現較為低迷的狀態。在易居企業集團執行總裁張燕看來，2022年可謂樓市政策最為頻繁的年份之一，各類紓困政策應出盡出，但對銷售促進作用較為有限。

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“市場仍處于筑底過程中，下行態勢還未真正得到扭轉。從成交量角度來看，2022年很有可能成為一個歷史性的轉折點。”張燕表示。

克而瑞預估，2022年全年新建商品房銷售面積和金額分別為13.6億平方米和13.3萬億元，同比分別下降24%及27%。

張燕指出，全國新建商品房連續5年達到17億以上平方米成交規模之后，2022年行業規模大概率將回落至14億平方米以下，行業規模將迎來真正的拐點。

成交量“跌跌不休”

2022年剛一開局，樓市交易量便出現了回落。

據克而瑞數據，2022年1月全國29個重點城市新建商品住宅成交1429萬平方米，環比下降37%，同比降46%。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，2021年下半年市場出現一定幅度調整，但12月成交量出現翹尾現象，考慮到當年12月基數較高，2022年1月成交量下降符合市場預期。

隨后的2、3月，交易量仍呈現回落態勢。克而瑞數據顯示，2月全國29個重點城市新建商品住宅成交1077萬平方米，環比下降 32%，同比降36%。3月30城新建商品住宅成交面積1681萬平方米，同比下降47%。

回顧全年市場時，克而瑞研究中心總經理林波告訴記者，今年一季度交易回落，市場并未感到意外。

“上年12月成交量較高，今年1月很難維持，成交量降下來很正常。按往年經驗，2月有春節因素，3月為節后起步期，一季度市場成交量走低，降幅在市場可接受范圍內。當時業內普遍預期，接下來交易將逐步活躍起來。”林波表示。

林波對記者表示，一季度市場表現欠佳，業內認為隨著各地不斷出臺樓市扶持政策，二、三季度市場不會持續下滑。

然而，此后樓市持續回落，超出了市場預料。

“現在回顧并對各月成交量進行比較，一季度市場表現還算是不錯的。市場低迷態勢貫穿了全年，這種局面是業內在年初時完全不曾想到的。”林波感慨道。

張波告訴記者，從全年情況來看，除6月交易量較高，即使是9、10月這樣的旺季，成交情況也不佳。

“成交量按月有起伏變化，但‘跌跌不休’成為今年樓市一個重要特征。”張波說。

中指院數據顯示，2022年1-11月，全國百城新建商品住宅月均成交面積約3027萬平方米，同比下降36.8%，成交規模為2015年以來同期最低水平。

新房成交量萎縮，價格也出現了回調。

對于新房價格表現，中指院常務副院長黃瑜表示，上半年新房價格整體呈橫盤態勢，下半年房價走勢疲弱。“百城新房價格持續下跌，截至11月已連續5個月環比下跌。”

樓市持續低迷之下，2022年下半年至今，全國房地產開發投資額降至歷史低點。

在同策研究院研究總監宋紅衛看來，今年的房地產投資打破了近20年的一個規律，在以往年份，房地產政策松動配合貨幣政策支持，投資指標往往會在2-3個月內快速反彈，但今年的政策對投資似乎失效了。

“如從地方政策松動來計算，已經持續9個多月；從頂層發力紓困政策時間來算，也持續了3-4個月。諸多政策加持之下，投資指標沒有扭轉，仍然在下滑。”宋紅衛表示。

就2022年全年數據，中指院指數事業部分析師孟新增預計，全國新建商品房銷售面積同比降幅在22%左右，新開工面積同比降幅或接近40%，房地產開發投資額同比降幅或在8%左右。

克而瑞預計，2022年全年開發投資額約13.2萬億元，增速同比下降10.8%。

樓市仍處筑底過程中

面對樓市低迷，2022年超300省市出臺政策近千條，11月以來，多部門出臺面向供給端的房地產政策。

央行、銀保監會及證監會等部門，從信貸、債券、股權三方面“三箭齊發”全面支持房企融資，支持民企融資“第二支箭”、“金融16條”、預售資金監管新政、支持房企股權融資等陸續出臺，幫助優質房企恢復經營“造血”功能。

南京房地產業協會副會長兼秘書長張輝告訴記者，今年樓市扶持政策相當密集，但效果有限；11月以來多部門出臺不少利好樓市政策，對于提振市場信心起到重要作用，但成交量仍未能企穩。

對于多部門出手，張輝表示，目前頂層政策集中于供給端，但如何激發需求端活力，成為樓市回暖一個關系因素。

“2022年樓市下行，與購房者收入預期明顯轉弱有關，居民置業信心不足，尤其是剛需購房者觀望情緒較濃。此外，下半年部分項目停工，也對市場信心形成不小的影響，置業需求進一步延后。市場信心的恢復并非短期可以達成，目前很難預判市場何時轉暖。”張輝在接受記者采訪時說。

宋紅衛也指出，行業下行最核心的問題在于購房者信心不足。恢復需求端信心將成為政策接下來一個重點，預計明年相關部門會在需求端持續發力。

房地產市場低位徘徊的態勢將持續多久，樓市何時撥云見日？

對此，張波認為，雖然目前樓市仍未真正企穩，但市場已看到一些較為積極的信號。

“各地出臺保交樓強有力的措施，以及多部門在供給端的政策，均給市場吃下定心丸，成交量雖然仍在下行，但可視為加速筑底的過程。另外，房企年底加大促銷力度將吸引一批購房者入市，有助于活躍市場成交量，成交量能夠起來，市場將有望企穩。”張波表示。

宋紅衛認為，根據以往周期情況研判，銷售下行周期很有可能延續到明年6月左右，新開工投資規模真正恢復，可能會延遲至10月份之后。

多位業內人士向記者表示，2023年樓市即使回暖也很難回到2021年之前的規模，各梯隊城市的表現將進一步分化。

黃瑜指出，2022年各線代表城市銷售面積同比均出現下降，但一線城市韌性較強，降幅最小；三四線代表城市商品住宅同比降幅較大，面臨不小去化壓力。

林波對記者表示，今年各線城市成交、庫存情況，成為預判明年城市走向一個重要基礎。“成交量降幅小、庫存壓力不大的城市，有望率先回暖。”