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進(jìn)入西安的第13年，華南城控股準(zhǔn)備賣掉西安華南城近7成的股權(quán)。

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12月16日，華南城控股（下稱“華南城”）下屬公司華南城集團(tuán)、華南國際及西安華南城與深圳市深基壹號(hào)產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資運(yùn)營有限公司（下稱“深基壹號(hào)”）簽訂了總額50億元的投資協(xié)議。交易完成后，作為認(rèn)購方的深基壹號(hào)將擁有西安華南城約69.35%股權(quán)，而華南城集團(tuán)的持股比例從100%降至30.65%。

對(duì)于華南城而言，這項(xiàng)交易的主要意義是補(bǔ)充流動(dòng)資金。它在公告中稱，交易將提高西安華南城的資金流動(dòng)性并提供額外的營運(yùn)資金，使其能夠償還華南城提供的現(xiàn)有股東貸款。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)分析稱，國資入股對(duì)西安華南城今后的發(fā)展是一個(gè)助力，不僅盤活了產(chǎn)業(yè)資源，在資金及融資上也有了保障，同時(shí)在開發(fā)規(guī)劃和招商運(yùn)營等方面增加了新的機(jī)會(huì)。

估值22億，近7成股權(quán)卻賣了50億

西安華南城位于西安國際港務(wù)區(qū)。后者是西安市“十一五”規(guī)劃的物流龍頭項(xiàng)目，其目標(biāo)是建設(shè)中國第一個(gè)不沿江、不沿海、不沿邊的國際陸港。2009年，潮汕商人鄭松興決定在西安打造“西部華南城”。

“不只是陜西在找我們談，其他一些省市也非常想引進(jìn)這個(gè)項(xiàng)目。但我們還是選擇了西安、選擇了國際港務(wù)區(qū)。這是因?yàn)殛兾魇　⑽靼彩蓄I(lǐng)導(dǎo)對(duì)物流及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)非常重視，非常熟悉。”鄭松興在接受媒體采訪時(shí)曾如是說。

彼時(shí)，華南城的商貿(mào)物流城開發(fā)模式在深圳大獲成功，它抓住商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)從市區(qū)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移的商機(jī)，成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)標(biāo)桿，也成為各地招商引資爭(zhēng)搶的目標(biāo)。

落址西安后，華南城計(jì)劃建設(shè)一個(gè)集商品交易、會(huì)展中心、住宅、學(xué)校、醫(yī)院等多種功能于一體，以現(xiàn)代化綜合商貿(mào)物流業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)新城，規(guī)劃總建筑面積1750萬平方米，前期計(jì)劃投資額超過200億元。

隨后，西安華南城于2013年至2014年間密集拿下89.33萬平方米土地，可建建筑面積約211.02萬平方米，擬建成大型綜合商貿(mào)物流及商品交易中心。而和其他大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)一樣，西安華南城也投建了不少住宅地產(chǎn)，如西安華南城華譽(yù)項(xiàng)目、1668時(shí)代廣場(chǎng)公寓等。

而據(jù)上述股權(quán)交易公告披露，發(fā)展13年來，西安華南城100%股權(quán)的評(píng)估價(jià)值約為22億元，但相關(guān)交易方在公平磋商的基礎(chǔ)上，將其69.35%股權(quán)的交易對(duì)價(jià)定為50億元。其中，約22.63億元將注入西安華南城的注冊(cè)資本，剩余的約27.37億元將作為溢價(jià)注入西安華南城的資本公積金。

深基壹號(hào)將以現(xiàn)金方式支付上述交易價(jià)款，第一期資金為20億元，將于全部交割先決條件全部具備后10個(gè)工作日內(nèi)支付；剩下的30億元?jiǎng)t將在第一期獲支付后 180 日內(nèi)支付。

大股東“輸血”

估值20億，近7成股權(quán)卻能賣出50億的好價(jià)錢，這樣的交易可謂相當(dāng)劃算。不過，如果拉出深基壹號(hào)背后的公司，這個(gè)交易價(jià)也就可以理解了。

深基壹號(hào)成立于2022年10月，由深基投資關(guān)聯(lián)方發(fā)起設(shè)立，而深基投資的大股東則是深圳特區(qū)建發(fā)集團(tuán)（下稱“特區(qū)建發(fā)”），后者持有股份51%。同時(shí)，特區(qū)建發(fā)也是華南城的單一最大股東。

特區(qū)建發(fā)是深圳市國資委下轄的國有獨(dú)資企業(yè)。2021年12月30日，通過認(rèn)購上市平臺(tái)華南城33.5億股新股的方式，特區(qū)建發(fā)擁有了華南城約29.28%股份，取代創(chuàng)始人鄭松興成為其單一大股東，而鄭松興的持股比例則由28.5%降至20.16%，成為第二大股東。

之所以引入特區(qū)建發(fā)，與彼時(shí)華南城遇到的流動(dòng)性問題不無關(guān)系。特區(qū)建發(fā)入主近一年以來，除了今年2月在智慧停車領(lǐng)域的首次合作、與深規(guī)院合作啟動(dòng)深圳華南城城市項(xiàng)目更新外，這個(gè)大股東還多次“真金白銀”出手馳援。

今年7月18日，特區(qū)建發(fā)收購華南城旗下物管公司第一亞太50%股權(quán)，交易價(jià)約12.57億元，以現(xiàn)金支付。華南城在相關(guān)公告中稱，這將改善其流動(dòng)性。

11月30日，特區(qū)建發(fā)與華南城集團(tuán)在南昌舉行了全面協(xié)同合作簽約暨南昌、鄭州、南寧華南城項(xiàng)目合作啟動(dòng)儀式。對(duì)于啟動(dòng)項(xiàng)目，特區(qū)建發(fā)明確將提供資金支持。此外，它還協(xié)同華南城集團(tuán)與相關(guān)銀行開展合作，通過推動(dòng)組建銀團(tuán)貸款等方式，幫助華南城集團(tuán)進(jìn)一步補(bǔ)充流動(dòng)性。華南城稱：“系列舉措將切實(shí)提升公司的資信水平，有效降低融資成本，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，提高綜合財(cái)務(wù)實(shí)力。”

特區(qū)建發(fā)“高價(jià)”收購西安華南城的舉動(dòng)，背書和“救援”的意圖或更明顯一些。根據(jù)雙方交易條件，特區(qū)建發(fā)對(duì)此次股權(quán)收購擁有認(rèn)沽期權(quán)，即交易交割后滿54個(gè)月后，若約定事件未發(fā)生，其可酌情以行使價(jià)向華南城集團(tuán)和/或華南國際出售其所持的全部或部分股份。

華南城還表示，“與特區(qū)建發(fā)的進(jìn)一步合作將使投資者和金融機(jī)構(gòu)看到特區(qū)建發(fā)對(duì)本集團(tuán)運(yùn)營和發(fā)展的持續(xù)支持，并增加他們對(duì)本集團(tuán)的信心。”

不過，縱然有一些利好，但作為一家綜合商貿(mào)物流企業(yè)，大體量商貿(mào)物流始終是華南城的核心競(jìng)爭(zhēng)力所在。據(jù)其披露的《2022/23財(cái)政年度中期業(yè)績公告》（截至2022年9月30日）顯示，其于報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營收32.6億港元，同比下滑47.1%，但商貿(mào)物流等持續(xù)性收入為16.1億元，同比僅下滑了4.3%。