在高房價和高利率的雙重暴擊下，2022年美國樓市陷入“冰封”。

美國11月住宅銷量以創紀錄的速度下滑，根據房地產經紀公司Redfin公布的數據，11月美國住房購買量同比下降35%，創下2012年開始收集這項數據以來的最大跌幅。

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此外，美國全國房地產經紀人協會（NAR）12月21日公布的數據顯示，美國11月成屋（二手房）銷售量連續第10個月下降，創下史上最長連降月數，環比降幅擴大至7.7%。

房產科技集團居外IQI聯合創始人、CEO卡希夫·安薩里（Kashif Ansari）對21世紀經濟報道記者表示，房屋價格上漲的速度已經開始放慢，明年的房價可能會出現整體下降的情況。與此同時，由于潛在購房者都在等待機會，選擇不出手，他們紛紛涌入租房市場，變相地又會推高租金價格。

在激進加息潮沖擊下，美國樓市急劇降溫已經成為現實，今年已多次出現月度環比下跌，明年大概率將出現同比下跌。接下來的關鍵問題是，明年房價會暴跌嗎？

11月成屋銷量同比暴跌35%

面對數十年未見的高通脹，美聯儲今年的激進加息已經使房地產市場進入寒冬，高昂的借貸成本讓潛在買家望而卻步。這與疫情暴發初期的購房熱潮形成了鮮明對比，彼時人們競相加價購房，推動房價飆升。

NAR數據顯示，美國11月成屋銷售總數年化為409萬戶，同比下跌35.4%，低于市場預期的420萬戶，10月為443萬戶，美國11月成屋銷售總數年化環比下跌7.7%，較10月5.9%的環比跌幅進一步擴大。

除去2020年疫情暴發初期時的異常值，美國11月成屋銷售為2010年11月以來的最弱水平。彼時，美國仍處在次貸危機的陰霾之中。

在疫情暴發后利率低位的時候，高價房屋漲幅一度遙遙領先，但如今也跌得最慘。11月所有價格類別的房屋銷售均出現下滑，但百萬美元以上的房屋銷售跌幅最大，同比下降41%。

NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示，11月住宅房地產市場是冰封狀態，銷售活動類似于2020年疫情初期的經濟停擺期間，今年按揭貸款利率快速上升，損害了住房的負擔能力，降低了房主掛牌出售房屋的積極性，可用的住房庫存仍接近歷史低位。

好消息是，近期也有一些壓力緩解的跡象，本周美國抵押貸款利率連續第6周下降，跌至約3個月以來的低點。美國住房抵押貸款金融巨頭房地美（Freddie Mac）12月22日公布的貸款商調查顯示，30年期固定貸款的平均利率為6.27%，低于上周的6.31%，11月初曾一度飆升至7.08%。

自11月初以來，借貸成本已下降了80多個基點，盡管這在過去幾周刺激了更多的住房貸款申請，但還不足以讓市場再次活躍起來。買家和賣家都在觀望，他們對經濟感到擔憂，并對未來一年利率和價格走勢保持警惕。

買賣雙方紛紛離場觀望

美國房地產市場正變得異常冷清，買家紛紛離場，賣家也是如此。Zillow數據顯示，10月賣家房屋掛牌量同比下降24%，為連續第四個月下滑。與此同時，購買量一并走低，目前較2019年10月疫情暴發前的水平低17%。

如今，只有年收入超過10萬美元的買家才能買得起一套中等價位的住宅，房產經紀人很難找到買家。與此同時，說服房主賣房也變得更加困難，對于置換群體而言，放棄前兩年申請的3%房貸利率，轉而支付更為昂貴的房貸，這樣的選擇并不現實。

住房市場降溫令賣家感到恐慌，促使他們降低要價或者直接離開市場。Redfin數據顯示，美國11月住宅銷售價格中位數同比僅上漲2.6%，創下2020年5月以來的最小漲幅。新上市房源同比減少28%，創下除了2020年4月以外的紀錄最大降幅。

NAR數據則顯示，美國11月成屋售價的中位數較上年同期上漲3.5%至37.07萬美元，連續第129個月同比上漲。雖然房價同比仍在上漲，但漲幅縮減得很快，遠低于今年早些時候的兩位數同比漲幅，在今年6月房價攀升至41.4萬美元的高點之后，環比已經多月陷入負增長。另一方面，由于供應緊張，有大約23%的房屋最終售價仍高于賣家標價。

如今的市場對美國剛需買家來說尤為艱難，11月份首次購房者占銷售量的28%，與10月持平。今年7-9月，首次購房者占銷售量的29%。歷史上，首次購房者一般占市場的40%左右，如今的數據表明，高房價和高利率下許多美國剛需購買者正被擠出市場。

明年美國房價同比“轉負”幾成定局

對于美國樓市而言，明年美聯儲的貨幣政策仍是左右房價的關鍵因素。美聯儲今年3月才開始加息，但7次加息總幅度已高達425個基點，利率已升至4.25%-4.5%。在美聯儲本月加息50個基點后，鮑威爾強調遏制通脹“還有一些路要走”，這表明抵押貸款成本未來仍可能進一步攀升，依然對潛在買家的承受能力構成阻礙。

更糟糕的是，12月22日，美國商務部公布的數據顯示，美國第三季度實際GDP年化季率終值為3.2%，好于市場預期的2.9%。鑒于經濟意外加速增長，美聯儲大幅加息的預期也有所升溫。

CFRA Research首席投資策略師Sam Stovall表示，GDP數據超出了很多人的預期，市場擔心經濟不會輕易降溫，這可能要求美聯儲保持鷹派立場，并在更長時間內維持較高利率水平。

除了GDP數據，12月22日出爐的初請失業金數據也表現不俗，美國上周初請失業金人數增幅低于預期，表明就業市場依然緊張，強勁的勞動力市場也在加劇美聯儲加息壓力。截至12月17日當周，初請失業金人數經季節調整后增加2000人至21.6萬人，低于經濟學家預計的22.2萬人。

牛津經濟研究院副主任Mark Unsworth對21世紀經濟報道記者表示，在以前的周期中，房地產市場對利率的反應滯后12-18個月左右，但由于央行的前瞻性指引和市場透明度提高，這一滯后已降至約6-12個月。隨著央行緊縮步伐持續，房地產市場會面臨更高的債務成本和更有吸引力的無風險利率的挑戰，從而在2022年-2023年期間引發兩位數的房價調整。

不過，盡管貸款利率飆升打壓了房價，但相對緊張的成屋庫存仍給房價提供一定支撐。截至11月底，美國有114萬戶待售房屋，按照目前的銷售速度計算，需要3.3個月的時間消耗庫存，雖然較年內低位有所攀升，但仍然低于5個月的關口，表明市場供應依然緊張。

整體而言，隨著流動性急劇收緊，明年美國房價同比陷入負增長幾乎已成定局。但隨著美聯儲緊縮步伐逐漸趨緩，加上如今的信貸市場比十幾年前更健康，明年美國房價暴跌的概率并不大。

Unsworth對記者分析稱，到2023年中期，隨著供應鏈瓶頸緩解和通脹回落至接近目標水平，預計發達經濟體的政策利率將見頂，這應該會逐漸緩解房地產定價壓力。大多數發達經濟體將在2023年陷入衰退，但收縮程度將是溫和的，不太可能導致勞動力市場出現重大危機，也會支撐房地產市場。

需要注意的是，即使明年美國房價大概率同比“轉負”，但仍將高于疫情前的水平。安薩里對記者表示，房價在過去幾年里增長了很多，比疫情前的水平上漲約40%，5%、10%之類的跌幅并不是大事，即使進一步下降約15%也只是將房價帶到2021年中期的水平，這和2000年代中期的房地產泡沫破滅不太一樣。（21世紀經濟報道記者 吳斌 上海報道）