樓市發動機隆隆重啟，沒有一座城市能置身事外。

南京突然高調宣布：

外地人購房不再需要社保和個稅。這幾乎相當于 不再執行限購政策。

(資料圖)

強二線城市們摩拳擦掌。東莞、武漢、蘇州……誰會是下一個？

第一個全面松綁的，是佛山。

12月10日起，禪城祖廟、南海桂城、順德大良不再限購，佛山成了首個全面取消限購的強二線城市。

當時我就斷定：這一定不是最后一個！

果不其然，瑟瑟寒風中，南京樓市也脫掉了僅剩的一條底褲。

12月21日，“南京發布”公眾號報道了關于提振消費的一系列舉措，最后一部分是3條樓市政策：

第一，對玄武區紅山新城等城市外圍人才集聚板塊，可在現行購房政策基礎上增購1套

第二，對有60歲及以上成員的本市戶籍家庭，可增購1套住房

第三，對長期工作在南京但社保或個稅繳納在外地的居民，提供半年及以上居住證明可在寧購買1套住房

請注意，這不是什么“小道消息”，而是官方發布平臺光明正大發布出來的。

再加上12月以來的2次松綁，南京，請容我尊稱一聲：救市狂魔！

看過這些政策之后，不得不感嘆一句：

真是教科書式的鼓勵購房，所有市面上可能的購買力，都被政策安排得明明白白。

先看力度最猛的這條，“外地人買房不看社保個稅”，幾乎宣布“取消限購”。至于這個“居住證明”，操作空間就很大了。簽個租房合同，不難搞定。

外地投資客，可以走這道門進來。

另外，家中有60歲以上老人的，也可以多1張房票。南京老齡化率高達22.17%，領先全國。平均不到5個南京人，就有一位年逾花甲。加起來足足有上百萬張房票！

老有所養，是不是需要一套好房子？養老需求，這不是也兼顧到了嘛。

二套房首付比例，從8成降到6成，再到現在的最低3成。一套300萬的房子，首付從240萬降到100萬，改善家庭是不是也買得起了？

藏富于民的富庶江南，本地投資需求，是不是也可以挖一挖？于是，限購區有房的，可以在南部新城等4地范圍內購買第3套房。

買了一套買二套，買了二套買三套，市場這不就起來了嗎？

南京剛剛官宣的時候，我還心存疑慮。

會不會又是一場“一日游”？畢竟上半年剛吃過這方面的虧。

更何況，這不是一座普通的強二線城市，而是中國經濟最發達區域的省會城市，GDP排名全國前10，副省級城市，一堆buff疊滿，擁有舉足輕重的影響力。

至今，南京官宣的那條推文還存活。

再遲鈍的人，這次也能感受到：樓市風向，真的徹底變了。

強二線城市，早就想取消限購了。幾個月前，它們也曾蠢蠢欲動，卻被用力按了回去。

不止南京，蘇州、武漢也都經歷過“一日游”。投資客的高鐵剛到站，就聽見政策收回的消息，房子買不成，只能就地“一日游”。

今時不同往日，救市十萬火急。那些看似“牢不可破”的底線，瞬間變成紙糊，一捅就破。

12月19日，中央財辦有關負責人表示：要著力改善預期，擴大有效需求，支持剛性和改善性住房需求，比如，在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放。

限購、限售和限貸，顯然屬于阻礙需求釋放的“限制性政策”。

所以我們才能看到，12月10日宣布取消全市限購的佛山，并沒有收回成命。

南京的官宣松綁，進一步證實了這一點。

不久的將來，還會有更多“限制性政策”壽終正寢。樓市，終究要朝著“讓有能力買房的人都去買房”的路子闊步前進。

隨著限購限貸退出，如今的南京，幾乎稱得上對購房者最友好的城市。

除了房價。

強二線城市里，除了閩商鐘愛的廈門和互聯網造富的杭州，看似“不出眾”的南京，幾乎是買房門檻最高的。

市區賣3萬/平，郊區也賣3萬/平，仿佛遇上“房價鬼打墻”。

正所謂物極必反，這個樓市寒冬，南京樓市經歷了痛苦的“價值回歸”。

降價深入樓市天花板，強如河西南，也裂開了一條縫。

河西南紅盤世茂海峽城，小戶型的單價一度直逼6萬/平，今年成交單價跌破5字頭。

這并不是個例。當地中介透露，整個河西南板塊的二手房均價，都已經從6.5萬/平跌到了4.8萬/平。

來源：安居客

至于投資氛圍濃厚，缺乏真實居住需求支撐的網紅區域，跳水并不罕見。

前兩年的江北核心區，新房一房難求，帶動二手房市場一路狂飆，最高成交價甚至突破5萬/平。

當年的江核業主，囂張地不得了，甚至放話要挑戰河西南的“天花板”地位。

到了今年，真實價值隨即浮出水面……

二手標桿盤正榮潤錦城，小戶型去年賣出過4.9萬/平的高價。

今年7月，差不多面積的另一套單位，只能賣出了4.06萬/平的價格。

一個月前，一套同樣面積的毛坯房，掛牌價310萬，最終成交價只有289.6萬，折合單價3.3萬/平。

不到兩年時間，從400多萬跌到300多萬，然后跌倒200多萬，怎么不算泡沫呢？

此時此刻，南京樓市頭頂的三座大山，說樂觀還有些言之尚早。

第一座大山，來自居高不下的新房庫存。

南京目前待售新房超過7.7萬套，處于歷史高位。

按照月均成交5000套的去化速度，大概需要15.4個月才能賣完，明顯超過了12個月的“綠檔線”，亮起了黃燈。

第二座大山，來自掛牌量飆升的二手房。

僅僅是在貝殼外網，南京二手房的掛牌量已經超過了14萬套。放眼全國，也就輸給杭州、重慶和武漢等少數幾個城市。

天量二手房庫存，不僅“綁架”了大量置換購買力，而且也讓真心想賣房的人，只有降價這一條路可選。

第三座大山，來自人口增長略顯乏力。

2021年南京常住人口增加10.37萬，無論是在長三角地區，還是強二線城市里，都算不上拔尖兒。人口競爭力，就是樓市購買力，南京明顯需要加把勁了。

政策已經到位，何時回暖，何時反彈，就看價格何時調整到位了。

當利空出盡的時候，剩下的便都是利好。

“經濟已挺過了最困難時刻。”

在昨天那場中國經濟50人論壇2022年會上，中央財辦副主任如上表示。

這句話，仿佛給過去三年劃下句點。觸底之后，只有向上這一個方向。生產逐漸恢復，商貿流通復蘇，收入預期扭轉，

樓市里的購買力，也就回來了。

說句實話，你不買房，最著急的不是賣房的人，而是從不吃虧的銀行，和地方的錢袋子。

以南京為例，今年土地成交金額1307億元，排名全國第4，可是比去年縮水了35%，也就是708億元。

大概相當于去年南京財政收入的4成，消失了。

不止南京，土地出讓收入和房地產相關稅收占地方綜合財力接近一半，占城鎮居民家庭資產的六成，房地產貸款加上以房地產作押品的貸款，占全部貸款余額的39%。

畢竟，房地產是高層蓋章認證的“國民經濟支柱產業”，占GDP的比重為7%左右，加上建筑業則占到14%。

房地產與經濟大盤，總是同頻共振，互相影響的。

也就意味著，不管你是否買房，樓市都不會“放過”任何一個人。

經濟發展有周期，房價也是一樣。既不會永遠漲，更不會永遠跌。

從來就沒有“房地產的時代”，有的只是“時代的房地產”。每當時代需要房地產的時候，樓市總能高高躍起。

有起有落，才能產生機會。看不到變化正在發生，也就永遠與賺錢無緣。

君不見，最早陽康的那群人，已經在出門看房了。