作者：忻奇琪

房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整周期，商品房銷售額14年來首次錄得負增長。

1月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)，2022年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資132895億元，比2021年下降10%。其中，住宅投資額為100646億元，下降9.5%。

(相關(guān)資料圖)

值得注意的是，2022年全國商品房銷售額133308億元，較2021年減少48621.95億元，同比下降26.7%，這也是繼2008年之后，首次錄得負增長。

其中，住宅商品房銷售額為116747億元，同比下滑28.3%，重回2017年水平。全國商品房銷售面積135837萬平方米，比2021年下降24.3%，其中，住宅商品房銷售面積僅為114631萬平方米，下降26.8%，幾乎重新回到2013年水平。

（時代周報記者綜合整理 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局）

購房者觀望情緒仍在

作為經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)銷售情況備受關(guān)注。2022年，房地產(chǎn)行業(yè)多項數(shù)據(jù)迎來拐點，引起廣泛關(guān)注。

1月17日，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進在接受時代周報記者采訪時表示，2022年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速為-10%，且跌幅進入到兩位數(shù)的行列，說明開發(fā)投資的壓力比較大。目前改善開發(fā)投資指標的總體思路是清晰的，尤其是近期持續(xù)發(fā)布利好方案，其將顯著改善房企的資金狀況和開發(fā)投資預期。

2022年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速為-25.9%。對此，嚴躍進則表示：“在金融16條、"三支箭＇支持下，房企資金狀況勢必有積極的改善。當然，要真正改善企業(yè)資金狀況，不在于外部融資端，而在于要繼續(xù)刺激購房端，即企業(yè)的銷售狀況要加快改善。”

值得注意的是，當前房價的小跌，也使得購房的最佳窗口期逐漸形成。嚴躍進建議，各地應(yīng)積極推進2023年尤其是一季度的房屋銷售工作。隨著疫情過了高峰期，新一輪社會經(jīng)濟刺激工作會加速，購房市場是最大的消費市場，其勢必有較好的表現(xiàn)和轉(zhuǎn)機。

（圖片來源：圖蟲創(chuàng)意）

針對2022年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積錄得10052萬平方米，比上年下降53.4%的情況，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦則表示并不意外。

“一方面銷售遇到壓力資金回籠遇阻，房企拿地心有余而力不足；另一方面，市場預期不好，房企需要備足現(xiàn)金流，而買地屬于花錢，和增加現(xiàn)金儲備有沖突，因此大幅減少拿地行為成為主流。此外，2022年多個城市繼續(xù)實施土地集中出讓，一部分城市拿出了足夠多的優(yōu)質(zhì)地塊，并降低參與門檻，通過保障房企合理利潤等手段，維護住了土地市場的熱度。”盧文曦表示。

同日，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受時代周報記者采訪時表示，2022年，由于房價下跌、買房動力不足，資金鏈緊張等多方面的因素影響，金融機構(gòu)紓困地產(chǎn)的意愿不足，也擔心風險。于是，開發(fā)商不得不降級促銷，而且力度越來越大。由此，形成了供需兩端相互弱化的循環(huán)，導致行業(yè)全鏈條下滑。

“不過我們也應(yīng)該關(guān)注到，近期政策加力很明顯，包括利率不設(shè)下限對沖房價下跌預期，鼓勵需求入市。2023年上半年，處于修復預期、穩(wěn)定基本面的時期，預計量價還在繼續(xù)下跌，但在2022年低基數(shù)的基礎(chǔ)上，跌幅或許收窄。下半年，量價和預期將逐步企穩(wěn)?！崩钣罴伪硎?。

（時代周報記者綜合整理，數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局）

百強房企業(yè)績大跌四成

全行業(yè)的銷售低迷也影響著行業(yè)企業(yè)的銷售情況。在全國商品房銷售下滑的背景之下，百強房企2022年的業(yè)績也出現(xiàn)了大幅下跌的情況。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年，TOP100房企銷售總額為75968.5億元，同比下降41.3%。TOP100房企權(quán)益銷售額為53602.7億元，權(quán)益銷售面積為33723.1萬平方米，同比分別下降42.9%和48.1%，市場份額約39.3%，較上年下降12.3個百分點；百億房企權(quán)益銷售額為56793.1億元，市場份額約41.6%。

頭部房企之間的競爭格局、經(jīng)營模式也發(fā)生不同程度的變化。不同房企類型銷售均不同程度承壓，企業(yè)分化現(xiàn)象逐漸加劇，房地產(chǎn)行業(yè)進入優(yōu)勝劣汰階段。

2022年銷售額超千億房企20家，較上年同期減少21家；超百億房企130家，較上年同期減少28家。

與此同時，隨著行業(yè)由規(guī)?；蚋佑匈|(zhì)量的發(fā)展，越來越多企業(yè)不再增加銷售目標、追求規(guī)模化發(fā)展，轉(zhuǎn)而通過主動管控銷售規(guī)模，追求更加平穩(wěn)的發(fā)展。從公布銷售目標的15家房地產(chǎn)企業(yè)來看，2022年，目標完成率均值為73.6%，低于去年的93.4%。

從中指院監(jiān)測的部分典型房企表現(xiàn)來看，越秀地產(chǎn)2021-2022年銷售目標完成率均保持在102%以上，2022全年銷售額達到1264億元；濱江集團2022年業(yè)績完成率排名僅次于越秀地產(chǎn)，達到96.2%。

此外，房企的銷售業(yè)績表現(xiàn)也直接影響各家房企員工的年終獎發(fā)放。近期，時代周報記者從多家頭部房企內(nèi)部員工處了解到，TOP 10房企中有不少將年終獎改為年后發(fā)放。

業(yè)績完成情況較好的綠城中國成為了10強房企中，最早發(fā)年終獎的一家。時代周報記者獲悉，雖然綠城集團總部獎金比去年有所下降，但已經(jīng)發(fā)放，各區(qū)域公司則預計18號左右就都陸續(xù)放到位。

而華潤置地、中海、招商，建發(fā)、金地、龍湖等房企也正在籌備年終獎發(fā)放事宜，預計都將在年前完成發(fā)放，萬科則預計在年后發(fā)放，部分經(jīng)營表現(xiàn)欠佳的民營房企基本取消了今年的年終獎。

大部分的房企營銷人士仍然將希望寄托在春節(jié)檔。一家TOP 5房企的營銷人員梁量對記者透露，農(nóng)歷新年將至，梁量和團隊的主要工作是蓄客和接待。1月的銷售情況對集團全年的戰(zhàn)略至關(guān)重要。一季度最重要的是1月，這個月的銷量直接決定第二季度拿不拿地，進而影響全年的投產(chǎn)計劃。

另一位華東房企營銷總則向時代周報記者表示，為了更好應(yīng)對即將到來的上海2023年第一批次新房開盤，在大年初二之后，該房企位于華東范圍內(nèi)的售樓處就都將正常開放。

“（公司）將抓緊一切機會盡可能多蓄客，為2023年的業(yè)績開個好頭。”上述營銷總進一步指出。