摘 要

隨著動態調整機制的建立，首套房貸利率將與房價掛鉤，其調整會更加高頻

文｜陳洪杰

(資料圖片僅供參考)

編輯｜張威 袁滿

經過落實金融16條、實施改善優質房企資產負債表計劃、推動住房公積金業務更加好辦易辦等一系列措施后，部分城市繼續下調住房貸款利率，進一步支持房地產市場發展。

多位鄭州轄內的銀行人士對《財經》記者稱，其已于1月29日收到利率調整通知，首套住房商貸的執行利率為3.8%，二套房商貸利率保持原有不變。本次調整之前，鄭州首套房按揭貸款利率普遍為4.1%。

目前，在河南省內，首套住房商貸利率降到3.8%這一政策僅出現在鄭州，河南其他城市的首套住房商貸利率多在4%以上或者5%左右。

未來河南其他地區的房貸利率是否會比照鄭州執行？“這需要當地的情況而定，還不清楚。”上述銀行人士稱。

鄭州的此項舉措是執行金融管理部門出臺的《建立首套住房貸款利率政策動態調整機制》，對于滿足條件的城市自主根據當地樓市供需情況，靈活調整首套房房貸利率政策下限。

《財經》記者統計發現，除鄭州之外，另外兩個城市太原和唐山也在近期下調首套房商貸利率，同樣低至3.8%。“部分城市首套住房貸款利率下調，主要是降低首套剛需購房成本，提振市場需求，促進區域城市樓市加快恢復正軌。”光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華稱。

“對于部分樓市偏冷，房貸利率相對偏高的城市，接下來仍可能進行一定幅度下調。隨著動態調整機制的建立，首套房貸利率將與房價掛鉤，其調整會更加高頻。”市場分析人士表示。

首套房貸利率進入3%時代

“房地產本身對金融政策較敏感，降低房貸利率可以有效地刺激房地產行業和居民消費。”一位銀行業分析人士表示。

2023年1月29日，鄭州轄內的多家銀行對鄭州市區內的首套房商貸利率進行了調整，貸款利率由4.1%降到3.8%，二套房保持4.9%的利率不變。對于外地房貸未結清但在鄭州購房者，可按照首套首付及利率政策執行。

由此計算，若按照100萬元房貸、等額本息償還25年計算，月供將由5333.74元降至5168.57元，每個月可以少還165.17元。

很多城市不接受異地公積金，對于購房者而言，通過商貸買房背負的壓力較大，不利于房地產偏冷城市的經濟復蘇。

“鄭州打響了新年的第一槍，信號意義非常強。此次政策總體上吻合人民銀行和住建部的住房工作精神。尤其是此前人民銀行明確房價疲軟城市允許自由下調房貸利率，而鄭州恰是符合當時梳理的38個重點城市的名單范圍，所以下調符合預期，有助于降低購房成本，尤其是首套房。”上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進稱。

當下，一線城市與其他類型城市的房貸利率出現分化。貝殼研究院統計數據顯示，分等級來看，2023年1月一線城市房貸利率最高，首套利率平均為4.60%，二套平均為5.13%，與上月持平。二線城市首套利率平均為4.07%，三四線城市首套利率平均為4.08%。

從利率下調幅度看，三四線城市房貸利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分別為155BP（基點）和100BP。一線城市房貸利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅僅60BP和50BP。

“從趨勢看，國內樓市復蘇已經啟動，一二線熱點城市逐步回暖。”周茂華稱，不過目前復蘇“擴散”速度相對慢一些，但隨著國內防疫措施持續優化，疫情經濟干擾的不確定性趨勢減弱，經濟趨勢復蘇，就業和收入改善，居民信心回暖，加之國內穩房地產措施力度空前，此前受壓抑需求逐步恢復，樓市復蘇趨勢確定。

“各地根據區域樓市復蘇情況，因城施策積極用好用足穩樓市政策空間，促進區域樓市加快恢復平穩健康發展軌道。”周茂華稱。

其他城市房貸利率會否下降？

鄭州首套房商貸利率降至3.8%，其他城市會否跟進？這很大程度上取決于當地城市的情況。

2023年1月5日，人民銀行、銀保監會發布的《建立首套住房貸款利率政策動態調整機制》顯示，對于評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續三個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

進一步來看，地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。人民銀行分支機構、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。

上述政策還規定，對于采取階段性下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限的城市，如果后續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續三個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

“河南其他城市的首套房商貸利率是否也會降低到3.8%，我們還未收到相應的通知。這需各地政府和人民銀行中心分支行的評估。”一位河南銀行從業者表示。

據統計，70個大中城市中有38城符合降低首套房貸利率的條件，主要是二線和三四線城市。而鄭州并非第一個將首套房商貸利率降至3.8%的城市，其他城市包括太原和唐山。

隨著政策的逐步落地，預計后續將有更多城市下調首套房貸利率。“當前各地經濟提振一號文都把提振住房消費作為一項重要的工作去抓。對于其他城市來說，尤其是大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門、沈陽、石家莊、武漢、長春等二線城市，更是需要積極借鑒鄭州做法，主動做雙降工作，為2月房地產市場開好局創造條件。”嚴躍進表示。

根據貝殼研究院監測數據顯示，截至1月16日首套利率低于4.1%的城市共11個，上月為19個。另有貴陽、昆明等十個城市利率回升至4.1%。首套利率回升是由于2022年9月央行、銀保監會階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限的政策期滿結束。

另外需要注意的是，房貸利率水平會在較大程度上受五年期以上LPR的影響。數據顯示，2023年1月20日LPR為：一年期LPR為3.65%，五年期以上LPR為4.3%，已連續五個月維持不變。