作者：劉新歌

剛剛交完2022年的答卷，房企又開啟新一年銷售大戰。

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圖片來源：圖蟲創意

1月31日，中指研究院發布1月房企銷售業績排行榜，保利發展以295億元銷售額位居榜首，萬科、碧桂園分別以278億元、270億元分列第二、第三名。

在2022年1月召開的年度工作會議上，保利發展提出“進三爭一”的新階段目標。彼時的保利發展也許對這個目標還沒有足夠信心，2022年4月舉行的2021年度業績會上，董事長劉平又進一步表示，“進三爭一”不能簡單、片面地理解為榜單排名，而是綜合實力的領先。

一年后，保利發展就做到了銷售排名的“爭一”。不過，保利發展的這次進階多少有點“同行襯托”的成分。與去年同期相比，保利發展并未有太大進步，銷售額僅增加了16億元，而同為TOP3的碧桂園下降超四成、萬科同比減少57億元。中指研究院數據顯示，2022年1月，碧桂園、萬科位列銷售榜第一、第二名，銷售額分別為504億元、335億元，而排名第三的保利發展銷售業績為279億元。

對行業TOP1的地位，保利發展或許是陌生的。2012年邁入千億門檻時，保利發展的銷售排名在萬科、綠地之后，位居行業第三。此后多年，保利發展被崛起的高周轉民企碧桂園、恒大、融創等擠出前三，常年在行業第五名左后徘徊，“重返前三”也成了前任董事長宋廣菊直至退休仍未達到的目標。

近年來，隨著行業調控持續深入，高周轉模式難以為繼，恒大、融創也出現流動性危機，央企保利發展等來了“穩穩的幸福”，自2022年9月起穩居行業第二名，此次又實現登頂。

TOP10房企里，央企、國企的坐席有所增加，去年1月TOP10陣營中的融創、龍湖、金地已退出，珠海國資房企華發股份、廈門國資房企建發房產進階，另外杭州房企濱江集團首次邁入TOP10陣營。

值得注意的是，這是濱江集團首次進入銷售TOP10。在過去一兩年內，行業坐席重新洗牌時，這家區域性民營房企靠著審慎的發展策略和低于行業均值的融資成本，避免了同行的流動性困境，銷售排行穩中有進。財務數據顯示，濱江2017年至2021年的平均融資成本分別為6%、5.8%、5.6%、5.2%和4.9%，2022年上半年更是進一步下降至4.7%。

整體來看，房地產銷售并未實現“開門紅”，大多數房企的銷售仍然承壓。中指研究院數據顯示，TOP100房企1月份銷售總額為4223.3億元，同比下降31.7%，較去年同期降幅擴大8.6個百分點。此外，克而瑞監測的數據顯示，40個重點城市在春節周成交量為35.7萬平方米，環比下降75%，同比下降14%，與疫情尚未開始的2019年同期相比降幅也達到32%。

各陣營房企銷售額增速均有所下滑，其中TOP10房企銷售額均值為177.9億元，較上年下降27.6%；TOP11-30房企銷售額均值為61.0億元，較上年下降29.3%。TOP31-50房企及TOP51-100房企銷售額均值分別為27.3億元和13.5億元，同比分別下降42.2%和35.7%。

房企規模也在進一步縮小。1月份，銷售額超百億房企13家，較去年同期減少2家，銷售額均值160.8億元；第二陣營（50-100億）企業9家，較去年同期減少13家，銷售額均值64.9億元。第三陣營（30-50億）企業14家，較去年同期減少6家。第四陣營（30億以下）企業數量則較去年同期增加了21家，達64家。

不過，自2022年四季度以來，支持樓市復蘇的政策不斷推出。今年農歷春節后，多地下調首套房貸利率下限。據時代財經不完全統計，春節后，鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長春、沈陽等城市相繼下調了首套房貸款利率下限，最低降至3.7%。

中指研究院指數事業部分析師孟新增表示，短期來看，供需兩端政策將繼續加快落實，一二線城市住房需求旺盛，隨著更多城市跟進放松限購限貸政策，有望率先迎來市場復蘇，樓市“小陽春”或將在部分城市出現。但對于大部分城市而言，經濟環境以及房價預期仍較弱，市場修復需要更長時間。