居民提前還貸，本來(lái)是一個(gè)常見(jiàn)現(xiàn)象，如今變得相當(dāng)敏感。

跳過(guò)現(xiàn)象，看幾個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：

(資料圖片僅供參考)

1、2022年，居民中長(zhǎng)期貸款增加2.75萬(wàn)億，相較2021年的6.08萬(wàn)億下降了55%；居民短期貸款也較2021年下降了41%。

但2022年的商品房銷(xiāo)售額增速-26.7%，居民中長(zhǎng)期貸款下降幅度超過(guò)銷(xiāo)售額的降幅，說(shuō)明居民提前還貸還是較為明顯。

2、在2020年之前，居民中長(zhǎng)期貸款的變化和房貸利率基本呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)。

也就是說(shuō)貸款利率越高，居民借房貸的意愿越差；貸款利率越低，居民借房貸的意愿越強(qiáng)。這是符合正常的邏輯的。

但是2020年疫情發(fā)生之后，盡管貸款利率持續(xù)下行，但居民房貸的意愿也持續(xù)下行。

這說(shuō)明，房貸利率的降低，不僅沒(méi)有增強(qiáng)居民貸款的意愿，反而觸發(fā)了居民更快的提前還貸。

居民提前還款潮值得警惕，因?yàn)樵诮鹑谑袌?chǎng)，當(dāng)個(gè)體行為趨向一致的時(shí)候，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)出現(xiàn)。

一、為什么會(huì)出現(xiàn)提前還貸浪潮呢？

1、新增房貸和存量房貸：利差過(guò)大。

存量房房貸利率：部分利率高于4.3%的平均值，有的甚至6%以上。

2020年以來(lái)，銀行發(fā)放的部分住房貸款利率在6%以上，不少人選擇了固定利率，所以他們的房貸利率相當(dāng)高。

另外，盡管2022年LPR下降3次，但由于計(jì)息周期、加點(diǎn)等因素，部分存量房貸利率仍然遠(yuǎn)高于基準(zhǔn)利率。

這個(gè)也很容易理解，在房地產(chǎn)較熱的那段時(shí)間，房貸利率都是按照“LPR+基點(diǎn)”發(fā)放的，有的加50個(gè)基點(diǎn)，有的加75個(gè)基點(diǎn)。

現(xiàn)在呢？LPR基準(zhǔn)利率已經(jīng)降到了4.3%。

為了刺激大家買(mǎi)房，不少城市房貸利率都是按照“LPR-基點(diǎn)”發(fā)放，南寧最多減了60個(gè)基點(diǎn)，房貸利率已經(jīng)打到了3.7%。

其實(shí)，不只是南寧，自鄭州今年1月29日率先降利率以來(lái)，全國(guó)已有近20個(gè)城市取消房貸利率下限。

目前，唐山、麗水、太原、鄭州、福州、廈門(mén)首套房貸利率最低3.8%，珠海最低為3.7%。

所以，對(duì)比一下，這一來(lái)一回，利率相差1%-1.5%，最高利率差高達(dá)2.3%。

按照貸款200萬(wàn)額度，30年期限，以及1.2%的利差計(jì)算，新房和存量房利息總額相差高達(dá)50萬(wàn)。

而且，200萬(wàn)的貸款，貸款30年，單利息就得180萬(wàn)，本息合計(jì)高達(dá)380萬(wàn)。

所以，在有提前還款能力的情況下，居民選擇提前還款，很容易理解。

怎么解決這個(gè)問(wèn)題呢？不患寡而患不均，縮小利差，把存量房房貸利率降下來(lái)。

實(shí)際上，早在2009年，我國(guó)之前就實(shí)施過(guò)，存量房房貸利率打折的政策。

當(dāng)時(shí)亞洲金融危機(jī)剛過(guò)，經(jīng)濟(jì)等待復(fù)蘇，為了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，房貸利率也是一降再降。

房貸利率從6.6555%下降至4.158%，再下降至3.87%。

為了平衡存量客戶，國(guó)有銀行出臺(tái)政策，早前享受8.5折優(yōu)惠利率的業(yè)主，申請(qǐng)后可享受7折優(yōu)惠利率。

也就是，讓存量客戶也享受最低利率。

我們是如何看待這個(gè)措施的呢？以前會(huì)降低存量房貸利率，但是現(xiàn)在很難實(shí)施了。

具體邏輯不詳細(xì)解釋?zhuān)o個(gè)關(guān)鍵詞：因城施策。

2、信貸成本和投資收益：不匹配。

居民提前償還房貸，還有一個(gè)重要考量就是，借貸成本和投資收益。

如果借貸成本小于投資收益，那么居民不會(huì)提前還房貸；如果借貸成本大于投資收益，居民就會(huì)提前還房貸。

比如，一個(gè)家庭擁有200萬(wàn)的房貸，同時(shí)擁有200萬(wàn)的現(xiàn)金。

目前，5年期存款利率是2.65%，居民把200萬(wàn)存銀行，5年內(nèi)獲得的收益為26.5萬(wàn)。

但是，居民的借款成本多少呢？房貸利率4.9%，5年內(nèi)付出的成本為49萬(wàn)。

居民損失的借貸息差，就是銀行的主要收益來(lái)源。相當(dāng)于，銀行低息借了你的錢(qián)，又高息把錢(qián)借給了你。

當(dāng)然，居民的主要投資收益，不是銀行存款，而是各種理財(cái)產(chǎn)品、基金產(chǎn)品，以及股票等等。

2022年以來(lái)，我國(guó)金融市場(chǎng)波動(dòng)加劇，股票、基金等價(jià)格下行，一貫穩(wěn)健的銀行理財(cái)產(chǎn)品出現(xiàn)“破凈”，浮虧10%-30%不等。

本來(lái)我借銀行的錢(qián)（房貸），成本（房貸利率）就得5%，投資端獲得5%的收益才勉強(qiáng)實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。

現(xiàn)在投資端不僅沒(méi)有收益，反而出現(xiàn)了顯著虧損，這樣一疊加，里里外外虧了15-35%。

所以，很多人干脆“平倉(cāng)”，不搞借錢(qián)投資了，于是就選擇提前還房貸。

這樣一來(lái)，雖然不能賺錢(qián)，但至少鐵定不會(huì)虧錢(qián)了。

借貸成本和投資收益失衡，這個(gè)問(wèn)題有辦法解決嗎？很難。

都想要股市長(zhǎng)牛，資本市場(chǎng)盛世，投資收益一騎絕塵，這么多年的實(shí)踐證明，越是想要資本市場(chǎng)牛市，就越容易搞砸。

“4000點(diǎn)是牛市的起點(diǎn)”類(lèi)似的鬧劇屢見(jiàn)不鮮。

歸根結(jié)底，還是得回歸到實(shí)體經(jīng)濟(jì)上來(lái)。具體到實(shí)體經(jīng)濟(jì)層面的問(wèn)題，又不是靠幾個(gè)政策，靠幾個(gè)部門(mén)就能解決的。

3、預(yù)期悲觀：機(jī)遇減少。

機(jī)會(huì)是有可以用金錢(qián)衡量的。

當(dāng)機(jī)會(huì)到來(lái)的時(shí)候，你不能抓住，就是不是機(jī)會(huì)。

投資領(lǐng)域也一樣，一個(gè)千載難逢的投資機(jī)會(huì)出現(xiàn)了，但是你手里沒(méi)有資金，你就沒(méi)法投資。

因?yàn)閷?duì)未來(lái)抱有希望，所以不少人即便在當(dāng)下不賺錢(qián)的時(shí)候，也會(huì)保有一定的借款，以便在未來(lái)抓住機(jī)遇。

在這個(gè)邏輯層面：居民的借貸成本就是，房貸利率；對(duì)應(yīng)的是，“預(yù)期”投資收益。

注意，預(yù)期收益，是常見(jiàn)的金融學(xué)詞匯，有具體的計(jì)算公式。

當(dāng)借貸成本小于預(yù)期投資收益的時(shí)候，理性的人就會(huì)繼續(xù)持有房貸，即便現(xiàn)在不怎么賺錢(qián)。

當(dāng)借貸成本小于預(yù)期投資收益的時(shí)候，大家就會(huì)毫不猶豫的提前還房貸。

所以，關(guān)鍵詞在，“預(yù)期”二字，跟經(jīng)濟(jì)前景，市場(chǎng)信心等密切相關(guān)。

那么，預(yù)期悲觀的問(wèn)題可以解決嗎？可以，但是也不容易。

二、大家一致提前還房貸，會(huì)發(fā)生什么呢？銀行業(yè)承壓，盈利惡化。

這個(gè)也容易理解，居民的房貸，是銀行的收入；居民的存款，是銀行的成本，銀行靠?jī)粝⒉钯嶅X(qián)。

居民提前還房貸，可以簡(jiǎn)單理解為，銀行收入減少，但是成本可沒(méi)減少，這會(huì)造成銀行利潤(rùn)下降，整體盈利惡化。

概括起來(lái)就是，居民部門(mén)資產(chǎn)負(fù)債表收縮，風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始向銀行部門(mén)轉(zhuǎn)移。

接下來(lái)一個(gè)問(wèn)題是，居民提前還房貸，從宏觀上如何理解呢？

家庭部門(mén)資產(chǎn)負(fù)債表衰退。或者，私人部門(mén)再平衡。

一個(gè)家庭，擁有一套房產(chǎn)300萬(wàn)，現(xiàn)金200萬(wàn)，房貸200萬(wàn)，資產(chǎn)負(fù)債表上是如何體現(xiàn)的呢？

資產(chǎn)端：300萬(wàn)房產(chǎn)+200萬(wàn)現(xiàn)金；總資產(chǎn)共計(jì)：500萬(wàn)。

負(fù)債端：房貸200萬(wàn)；

所有者權(quán)益（凈資產(chǎn)）：300萬(wàn)。

當(dāng)居民提前償還貸款的時(shí)候，資產(chǎn)端減少了200萬(wàn)，負(fù)債端也減少了200萬(wàn)，總資產(chǎn)下降至300萬(wàn)，所有者權(quán)益（凈資產(chǎn)）不變。

一個(gè)個(gè)家庭的資產(chǎn)負(fù)債表相加起來(lái)，就是這個(gè)國(guó)家家庭部門(mén)的資產(chǎn)負(fù)債表。

為什么要重視家庭部門(mén)資產(chǎn)負(fù)債表收縮？看看90年代日本房地產(chǎn)泡沫破裂，家庭部門(mén)也出現(xiàn)了資產(chǎn)負(fù)債表收縮，結(jié)果導(dǎo)致日本失去40年。

跟當(dāng)年日本相比，當(dāng)下我們有一個(gè)特征就是，企業(yè)部門(mén)并沒(méi)有出現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表衰退。

從企業(yè)貸款的數(shù)據(jù)看，2022年仍保持了同比正的增速。

并且，企業(yè)中長(zhǎng)期貸款增加的規(guī)模和一般貸款利率仍呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)的關(guān)系，當(dāng)貸款利率下行的時(shí)候，企業(yè)中長(zhǎng)期貸款增加較多。

這說(shuō)明什么？

1、當(dāng)下企業(yè)部門(mén)，投資收益大于借款成本；

2、企業(yè)家還沒(méi)完全躺平，他們認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控放松，以及疫情防控放開(kāi)之后，未來(lái)投資賺錢(qián)的機(jī)會(huì)，以及預(yù)期投資收益，能夠覆蓋借款成本。