“年終獎發了，本來計劃提前還些房貸，結果發現要提前預約，而且還要提等好久。”一位在武漢的購房者顯得有些無奈。

自去年以來，“提前還貸”就一直是市場討論的焦點。春節假期過后，一些購房者開始計劃提前還貸以減輕壓力，但似乎都遇到一些阻礙。

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提前還房貸門檻悄然提升

有購房者注意到，部分銀行提前還房貸的門檻悄然提升，或是需要提前預約、或是還款額度受限，即便成功預約，部分購房者還款也還要排隊好幾個月。

以深圳市場為例，證券時報記者在去年年中時對多家銀行進行調查，發現當時各家銀行對提前還貸的要求不高，只要在手機銀行上就能及時辦理。國有大行是深圳房貸市場的主力。最近，記者再次前往深圳兩家國有大型銀行進行咨詢，個貸經理告訴記者，提前還貸需要在手機銀行上先操作，然后系統會提示需要到網點人工辦理預約申請，預約申請后需要排隊等待。

“目前情況是預約成功后，也要排到4、5月份了。”一家國有大行的個貸經理表示。也有銀行個貸經理告訴記者，普通客戶提前部分還款的次數不限，但每次至少還款10萬元。

有銀行工作人員告訴記者，市場普遍預計存款利率可能還會下降，加上目前理財產品的收益率也不高，即使房貸利率有所下調，但存量房貸利率仍遠遠高于存款和理財產品利率。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，“2022年到現在，盡管房貸利率有所下降，但對老百姓而言利率并不低。已經發放的房貸，利率大部分在5%左右，特別是2017年-2021年商品房市場在高位運行，那時的房貸利率普遍在5%以上。而現在存款和保本理財的利率，普遍低于3%。”

“對于銀行來講，房貸是最優質的資產之一。銀行通過存款利率和理財產品來募集到較低成本的資金，然后來做房貸業務，是銀行很重要的一個盈利渠道。如果大家提前還貸，那么這個業務邏輯就行不通了，銀行肯定不愿意。”李宇嘉表示。

進行存量房貸利率下調試點

首套房貸利率動態調整機制建立近一個月以來，鄭州、太原、天津、廈門等地宣布調整首套住房貸款利率下限。目前，多地首套住房貸款利率已經降至4%以下，進入“3”階段。上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，今年1月，全國各地已經出現了房貸利率下調的密集操作，預計后續基于房價走勢情況，會有更多地方調整房貸利率水平。

不過，更多的購房者關心存量房貸的調整步伐，希望新舊房貸利率“懸殊”這一客觀事實能夠得到重視。李宇嘉表示，可以考慮進行存量房貸利率下調試點，降低存量購房人月供壓力的同時，還能進一步釋放內需和消費，改善房地產市場預期。對存量房貸來說，高利率的弊端更加凸顯。這時，要么還貸款，要么還款后賣房再買房，騰挪為低利率房貸。

關于應不應該提前還貸，市場上早已充斥了各種“計算法則”。在這些選擇背后，本質上是對資金在不同時期使用方式的選擇。不過，對于多數背上房貸的年輕人來說，在當下放棄資產增值的可能性，尋求一種資產上的“安全感”，更多的是出于一種理財焦慮，提前還貸似乎也等于變相理財。記者對8位在這幾個月內提前還貸的居民進行采訪，得到的回復幾乎都是：節省利息的確是選擇提前還貸的最直接需求。

據不完全統計，今年1月已有近50個省市(縣)出臺各項樓市政策近53條，各地持續落實“因城施策”，降成本措施傳導加快，而且樓市政策更多轉向需求端紓困。在市場人士看來，這些政策目的也是激勵購房，緩解房價下跌的預期。中指研究院指數事業部分析師孟新增表示，短期來看供需兩端政策將繼續加快落實，一二線城市住房需求旺盛，隨著更多城市跟進放松限購限貸政策，有望率先迎來市場復蘇，樓市“小陽春”或將在部分城市出現，但對于大部分城市而言，經濟環境以及房價預期仍較弱，市場修復需要更長時間。