近期，“超額儲蓄引發報復性消費”的話題熱度淡去，“房”再度成為焦點。知乎在2023年2月2日做過一個簡單調查，在484個網友參與的“你會選擇提前還房貸嗎”的調研中，超過六成人選擇“會”，將近1/3表示“還要觀望，而”選擇“不會”的僅占 10%。

盡管樣本較小，但也說明購房者對提前還房貸存在一定的訴求。去年5年期LPR（貸款報價利率）累計下調35BP，今年LPR合同的貸款利率也隨之下浮。然而，各界對后續利率下降的預期不高，且目前理財收益下降、波動加劇，這也助推了部分人群的提前還貸行為。

渣打中國及北亞區首席經濟學家丁爽對記者表示，短期內貨幣政策可能會保持寬松，以支持經濟重新啟動，二季度存款準備金率不排除會下調25BP。然而，他不認為會降息，在復蘇獲得動力后，政策立場可能在下半年轉向中性。

(資料圖片僅供參考)

多位接受第一財經記者采訪的銀行人士表示，按揭業務占比較高的銀行確實接到部分問詢，亦有部分銀行通過收取違約金或補償金、預約排隊等方式給提前還貸的購房人設置障礙。但多位律師亦表示，銀行無權拒絕提前還貸。

“提前還房貸潮”再引關注

“理財收益也不斷下降，波動大，我今年初就選擇先提前還貸了，每年在一定額度內銀行并不會收取違約金?！蹦吃谏虾Ｖ脴I的業主對第一財經記者表示。

北京金訴律師事務所主任王玉臣對記者表示，提前還貸的行為增多，有幾方面原因。首先，大部分城市的房價或房價預期普遍下降，眼下房屋的升值空間似乎跑不贏房貸利息；其次，近期新的房貸利率不斷下調。而之前的房貸利率有不少是很高的，比如超出5%，甚至有的高于6%。還款周期越長，利息就會越高，和新的房貸利率政策相比，差額也會越大；還有一部分人原本是投資買房，當樓市不景氣時，需要及時撤場止損，將貸款還了房子賣掉。再加上現在很多投資領域并不景氣，比如很多理財收益并不高，部分人選擇直接抽回投資、償還房貸更劃算。

此外，“房貸利率密集下降”成為春節以來的熱點話題，這也激發了部分購房者提前還貸的想法。

易居房地產研究院研究總監嚴躍進對記者表示，1月29日，“鄭州房貸利率最低降至3.8%”的消息傳開。2023 年1月來，全國各地降低房貸利率或執行低利率的城市名單，共計30個城市，房貸利率均低于 4.1%的下限，同時呈現了 4.0%、3.9%、3.8%和 3.7%的四個梯隊。統計發現，在這30個城市中，至少有一半城市的房貸利率為3.8%，這也說明，3.8%成為各地降房貸工作中最主流的利率。

他提及，這30個城市普遍屬于房價指數連續三個月下跌的城市，且基本為交易行情偏冷的二三線城市。一些房價指數略強勢的或市場行情略好的城市，并不在此次下降的城市范圍之中。另外，有部分城市房貸利率最低為 4.0%，其雖然不是主流的 3.8%概念，但本身已經突破了 4.1%的利率下限。 從這個角度看，此類城市已經非常積極執行了央行此前的新政策，換 言之，無論是 4.0%還是3.8%的利率，都體現了各地積極降低房貸成本、激活住房消費需求的導向。

當提前還款出現時，對于一些貸款客戶，銀行收回的利息會受到影響，這是一些銀行不愿意看到的。王玉臣表示，所以有的銀行就會通過收取違約金或補償金、預約排隊等方式給提前還貸的購房人設置障礙?！笆欠窨梢允杖∵`約金或補償金除了看相關法律規定外，還要注意看雙方的協議約定，很多時候是以協議約定為準。如果不符合相關法律規定，又沒有相關的協議約定，則銀行就無權單方要求收取補償金或違約金?！?/p>

嚴躍進建議，一方面，要積極宣傳”存量貸款也會降利息“，減少提前還房貸的行為。另一方面，各地把”房貸利率下調-房貸提前償還“之間的關系做系統的研究，從保護購房者權益角度積極為購房者減負。

未來難現密集降利率趨勢

另一個備受關注的問題還在于，未來房貸利率將何去何從？大城市是否也會降房貸?這有對近期需要購房的人士意味著什么？

嚴躍進對記者表示，降房貸利率是每個城市的政策趨勢，今年金融政策將繼續支持住房消費，房貸利率普遍有下調的可能。關鍵問題是“降多少”。按《建立首套住房貸款利率政策動態調整機制》給出的定價規則，一線城市目前并不能突破 4.1%的利率。換而言之，最低利率也只能是4.1%。未來有微調的空間。

此外，各地存量貸款的利率普遍都有下降的可能，而且2月開始已經在下降。若沒有下調，可能有幾種原因——購房者和銀行簽訂的是固定利率貸款，導致銀行無法做調整；過去買的房子屬于二套房，當時無法拿到利率折扣；此外，重新定價日在今年2月以后。

在多數業內人士看來，若市場行情不好，激活合理住房需求的政策依然會繼續，降低房貸的工作會推進。但若市場回暖或房價止跌，那么優惠的房貸利率確實會收回。對于目前的購房者而言，嚴躍進認為繼續觀望和等待的意義不大。“要下降的城市，近期基本上就會發布政策，引導利率下調。而且3.8%的利率是目前各地差不多可以落實的最低利率，類似低于 3.6%的利率可能性其實不大；此外，房貸利率下降，其實有階段性的特征。若后續房價反彈，那么此類利率政策是會撤回去的?！?/p>

他稱：“必須說明，中國房地產市場已經朝著復蘇的通道前進，后續或不會出現如此密集的降利率操作。”

LPR調降預期降溫

房貸的錨是LPR，LPR的變化亦是關鍵。早在1月時，部分機構認為LPR（尤其是5年期）可能會下調。當時某大型資管機構的研究部負責人對記者表示，“當前經濟依然需要房地產的支撐，預計1月LPR有可能下調10BP?！钡@一預期落空。時至今日，隨著中國經濟逐漸復蘇，降息的預期則進一步下降。

植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平此前對記者表示?！敖酉聛砜赡軙幸淮位騼纱蔚慕禍?，降準的幅度將以25個基點為主，50個基點的概率不大。目前銀行準備金率的平均水平是7.8%，但許多中小銀行的準備金率已是6%左右，沒有太多下調的空間”連平稱，“利率也將相應向下調整，但幅度也會較為謹慎?！币按逯袊紫洕鷮W家陸挺最新表示，由于2022年第四季度的GDP環比增長遠高于市場，中國向群體免疫的過渡速度快于預期，該機構將2023年GDP年度增長預測從4.8%上調至5.3%。

然而，他也提及，春節假期后的復工率表明復蘇不平衡。1月底和2月初，多個地區的工業部門恢復速度很快，超過80%，但建筑部門的恢復速度仍只有10%左右，低于去年的速度，主要是受到收縮的房地產行業的拖累；隨著汽車購車稅減半政策的結束，1月乘用車零售額同比增長從去年12月的3%大幅下降至-34.6%。重型卡車銷量增幅從去年12月的-6.1%大幅降至1月的-51.8%；以農歷年為基準，30個城市樣本的新房銷售量7日平均增長從一周前的-39.3%改善至2月5日的-20%。

此外，野村表示，出口部門仍然面臨全球經濟放緩帶來的強勁逆風，這從PMI中的新出口訂單分類指數低迷和1月韓國出口進一步收縮就可以看出。