房企境內融資市場破冰后，海外市場終于迎來春風吹拂。

據中指研究院檢測，2023年1月房地產企業非銀融資總額為508.5億元，同比下降33.1%，環比下降27.0%。

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克而瑞數據則顯示，1月份房企債券發行了319.86億元，環比減少11.9%，同比減少32%。其中房企境外發債約47億元，自2022年10月以來出現“破冰”。而境外發債主體不僅有金茂、越秀等央企國企，萬達商業這樣的民營房企也成功發行了美元債。

在政策的持續鼓勵和市場信心的逐漸恢復下，房企發債主體也從此前的國央企、少數優質民營房企進一步擴容至中駿、雅居樂等中型民企。

事實上，自去年四季度以來，央行等多部門頻繁釋放房地產行業融資利好政策，從信貸、債券、股權等方面為房企融資提供全力支持，多家房企陸續獲得銀行大額授信。據中指研究院監測，去年11月“金融16條”以來，銀行給予房企的授信額度已超5.5萬億元，短期住房開發貸規模有望延續修復態勢。

海外債斷發5個月后破冰

在海外債連續5個月斷發后，今年1月越秀、金茂率先在澳門金交所成功發行債券，萬達商業發行了4億美元的優先票據。而去年僅在上半年有卓越、新城等少數幾家民營房企成功發行過美元債券。

中指研究院數據顯示，1月房企境內債權融資393.8億元，環比減少50.6%，同比減少19.5%；境外債權融資50.39億元，環比增加91.5%；資產證券化融資為95.2億元，環比增加17.9%。

2月7日，中指研究院企業研究總監劉水通過微信向《每日經濟新聞》記者指出，受行境外債券頻繁違約影響，房企海外債發行嚴重受挫，投資人信心短期內難以修復。而頭部央國企憑借良好的信用安全度再次打通海外融資渠道，為行業恢復發行境外債券打造了基礎，未來可能有更多信用良好的房企重獲投資人認可，回歸海外債發行。

境外融資市場的轉向開始于去年年底多家房企獲得內保外貸業務。2022年11月21日，央行和銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會，研究部署金融支持穩經濟大盤政策措施落實工作。會議提出，要通過內保外貸業務跨境增信支持房企海外融資，商業銀行境外分支行要加大對優質房企內保外貸業務的支持力度，加快項目落地。

所謂，“內保外貸”，是指境內銀行為境內企業在境外注冊的附屬企業或參股投資企業提供擔保，由境外銀行給境外投資企業發放的相應貸款。“內保外貸”的概念起源于企業的融資業務實踐，主要用于解決境內企業的境外關聯公司的融資擔保問題。

去年底以來，已經有龍湖、碧桂園、越秀等房企相繼獲得“內保外貸”業務支持獲得融資。雖然“內保外貸”并不具有可持續性且僅針對優質房企，但這是境外融資市場被重視的標志。

“此前因大量海外債出現違約，投資人信心受挫，且市場環境走低造成海外渠道融資難的情況。”同策研究院資深分析師肖云祥2月7日通過微信告訴記者，通過“內保外貸”的方式，實際上是為境內房企做信用背書，以此修復境內房企在海外市場的信用評估，有利于房企通過海外市場獲得融資。隨著國內政策環境的變化，投資者信心得到重塑，加之一些優質企業及信用度較高的企業再次突破障礙獲得海外融資，這在一定程度上都起到了很好的借鑒作用。

房企融資局面謹慎向好

房地產境內外融資市場都在持續轉暖，但放至整個融資面上看，冰封期雖已過，解凍期還未結束。

據中指研究院檢測，2023年1月房地產企業非銀融資總額為508.5億元，同比下降33.1%，環比下降27.0%。行業平均利率為4.32%，同比上升0.41個百分點，環比上升0.23個百分點。房地產行業信用債融資297.2億元，同比基本持平，環比下降27.6。

劉水指出，受春節假期影響，1月份房企融資規模同環比均為下降，但降幅較2021年同期已有所收窄，表明在經歷了一年的動態調整及年末的政策刺激后，行業融資進入了相對穩定階段。

同時，在政策持續鼓勵下，信用債發行主體出現明顯多樣化。除央國企及已經發行過增信債券的民企外，中駿、雅居樂等中型民企也新加入到發行行列，出險房企也有成功發行，且均獲得中債增的不可撤銷連帶責任擔保。“第二支箭”政策不僅快速落地，而且惠及面在快速擴大，只要為合理融資需求，安全、出險房企均有機會獲得支持。

從典型房企債券發行來看，本月華潤融資額度最高，合計35億元，平均融資利率2.17%。具體來看，典型房企中首開、首創的信用債利率較高，均為5.4%；招商蛇口最低，為2.16%；海外債中萬達利率最高，為11%。

值得注意的是，2023年一季度將迎來今年首個償債高峰，其中信用債中有近400億元、海外債中有近700億元為出險企業的到期債務，占一季度到期債務的四成。

中指研究院認為，從2022年情況來看，到期海外債以展期為主，但一季度到期的部分債券已經歷一次展期，當前面臨二次展期風險，有較高的償還壓力。

肖云祥補充指出，海外融資市場曾經是國內房企融資的重要渠道，但是隨著市場環境變化會有較低點有復蘇，但是在經過前兩年風險的“洗禮”后，未來海外投資者投資意愿會顯得謹慎，投資面也會重點考慮優質房企、優質資產上。