過去一年，樓市銷售低迷不振，開發商降價促銷以求資金回籠，行業整體上處于非良性循環狀態。

(相關資料圖)

在此背景下，中南建設集團1月30日發布業績預告稱，公司2022年虧損擴大，歸屬于上市公司股東的凈利潤同比下降121.8%—166.1%至虧損75億—90億元；扣除非經常性損益后的凈利潤同比下降98.2%—135.4%至80億—95億元。

虧損擴大的原因包括加大現房庫存去化帶來的更多虧損、增加各項應收款項風險準備和存貨跌價準備，及公司各項費用率增加。

深交所發布對中南建設的《關注函》，要求其說明存貨跌價準備集體金額增加、應收款風險準備增加等的合理性，并說明是否存在流動性風險等。

行業非良性循環，多因素致虧損擴大

在2月17日的回復公告中，中南建設披露了公司2022年末進行計提跌價準備的區域。預計對位于廊坊、南京江寧區、蘇州、南通、鎮江、杭州、成都、貴陽、揭陽等部分項目新增計提跌價準備。

上述多數區域銷售規模萎縮，銷售價格下降。除廊坊外，2022年成交面積均大幅下跌，杭州市成交面積下降最多，減少37.7%至1394萬平方米；少數城市實現成交價格上漲，廊坊成交價格則大幅下降15.8%。

結合項目周邊市場和項目產品自身情況，中南建設預計2022年度新增計提存貨跌價準備合計金額在15億元—25億元，新增存貨跌價準備的情況符合有關項目所在區域市場及周邊可比項目價格變化趨勢和銷售情況，具有合理性。

如上述圖表所示，部分城市樓市出現以價換量的情況。年內，中南建設為保證經營安全，增加自由現金，針對已有項目尾盤現房、準現房加大了銷售推廣和去化力度，預計在2022年房地產業務確認收入的資源中40%左右在銷售階段為現房和準現房，有關資源銷售中由于更注重可靈活使用的回款，因此銷售金額有可能低于實際成本，導致虧損增加。

此外，中南建設預計新增應收賬款計提減值準備金額相對2021年有可能增加，具體金額尚待進一步確認。不過，該公司表示，即使應收款項減值準備增加，預計增幅不會超過50%，新增計提有關減值區間預計在10億元—22億元。

針對費用率提高，該公司表示，銷售費用、管理費用和財務費用的絕對額并未明顯增加，但由于公司收入明顯下降，各項費用的費用率有所提高，一定程度上增加了公司虧損。

進一步探索新發展模式，恢復健康發展

雖市場銷售受行情影響導致經營活動產生的現金流入明顯降低，中南建設在2022年前三季度保持了經營活動現金流量凈額正值，為636億元，是一年以內有息負債的3.2倍。

截至2022年9月底，該公司有息負債498億元，其中一年以內的有息負債合計199億元，規模相對較小。

針對一年內到期的非銀行金融機構借款，中南建設表示，將盡可能在到期前申請開發貸款替換；針對一年內到期的銀行借款，將在申請新的銀行借款基礎上，與金融機構協商，申請更有利的條件，延長借款期限，減少現金償付。

公開市場債券方面，中南建設表示，公司全部公開市場債券金額僅59億元，除發行的本金合計4.53億美元優先票據在與投資者重新協商償付條款外，2023年僅11月份有本金0.8億元債券面臨實際到期償付義務，另有最多本金人民幣10.5億元債券投資者可能行使回售選擇權。

不易的一年已走過，中南建設認為，去年底以來，多個相關部門發聲，闡述了房地產在國民經濟中的重要地位和作用，同時各項支持政策進一步發力，行業必將逐步走出非良性循環，恢復健康發展。

該公司表示，短期內，將進一步精簡組織，優化管理，降低成本，減少費用，改善主營業務的盈利能力；中長期來說，將進一步加強新發展模式的探索，調整投資策略，降低對發展速度但提高對投資回報的要求，增強持續盈利能力。