過去一年，樓市銷售低迷不振，開發(fā)商降價促銷以求資金回籠，行業(yè)整體上處于非良性循環(huán)狀態(tài)。

(相關(guān)資料圖)

在此背景下，中南建設(shè)集團1月30日發(fā)布業(yè)績預告稱，公司2022年虧損擴大，歸屬于上市公司股東的凈利潤同比下降121.8%—166.1%至虧損75億—90億元；扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤同比下降98.2%—135.4%至80億—95億元。

虧損擴大的原因包括加大現(xiàn)房庫存去化帶來的更多虧損、增加各項應(yīng)收款項風險準備和存貨跌價準備，及公司各項費用率增加。

深交所發(fā)布對中南建設(shè)的《關(guān)注函》，要求其說明存貨跌價準備集體金額增加、應(yīng)收款風險準備增加等的合理性，并說明是否存在流動性風險等。

行業(yè)非良性循環(huán)，多因素致虧損擴大

在2月17日的回復公告中，中南建設(shè)披露了公司2022年末進行計提跌價準備的區(qū)域。預計對位于廊坊、南京江寧區(qū)、蘇州、南通、鎮(zhèn)江、杭州、成都、貴陽、揭陽等部分項目新增計提跌價準備。

上述多數(shù)區(qū)域銷售規(guī)模萎縮，銷售價格下降。除廊坊外，2022年成交面積均大幅下跌，杭州市成交面積下降最多，減少37.7%至1394萬平方米；少數(shù)城市實現(xiàn)成交價格上漲，廊坊成交價格則大幅下降15.8%。

結(jié)合項目周邊市場和項目產(chǎn)品自身情況，中南建設(shè)預計2022年度新增計提存貨跌價準備合計金額在15億元—25億元，新增存貨跌價準備的情況符合有關(guān)項目所在區(qū)域市場及周邊可比項目價格變化趨勢和銷售情況，具有合理性。

如上述圖表所示，部分城市樓市出現(xiàn)以價換量的情況。年內(nèi)，中南建設(shè)為保證經(jīng)營安全，增加自由現(xiàn)金，針對已有項目尾盤現(xiàn)房、準現(xiàn)房加大了銷售推廣和去化力度，預計在2022年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)確認收入的資源中40%左右在銷售階段為現(xiàn)房和準現(xiàn)房，有關(guān)資源銷售中由于更注重可靈活使用的回款，因此銷售金額有可能低于實際成本，導致虧損增加。

此外，中南建設(shè)預計新增應(yīng)收賬款計提減值準備金額相對2021年有可能增加，具體金額尚待進一步確認。不過，該公司表示，即使應(yīng)收款項減值準備增加，預計增幅不會超過50%，新增計提有關(guān)減值區(qū)間預計在10億元—22億元。

針對費用率提高，該公司表示，銷售費用、管理費用和財務(wù)費用的絕對額并未明顯增加，但由于公司收入明顯下降，各項費用的費用率有所提高，一定程度上增加了公司虧損。

進一步探索新發(fā)展模式，恢復健康發(fā)展

雖市場銷售受行情影響導致經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入明顯降低，中南建設(shè)在2022年前三季度保持了經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額正值，為636億元，是一年以內(nèi)有息負債的3.2倍。

截至2022年9月底，該公司有息負債498億元，其中一年以內(nèi)的有息負債合計199億元，規(guī)模相對較小。

針對一年內(nèi)到期的非銀行金融機構(gòu)借款，中南建設(shè)表示，將盡可能在到期前申請開發(fā)貸款替換；針對一年內(nèi)到期的銀行借款，將在申請新的銀行借款基礎(chǔ)上，與金融機構(gòu)協(xié)商，申請更有利的條件，延長借款期限，減少現(xiàn)金償付。

公開市場債券方面，中南建設(shè)表示，公司全部公開市場債券金額僅59億元，除發(fā)行的本金合計4.53億美元優(yōu)先票據(jù)在與投資者重新協(xié)商償付條款外，2023年僅11月份有本金0.8億元債券面臨實際到期償付義務(wù)，另有最多本金人民幣10.5億元債券投資者可能行使回售選擇權(quán)。

不易的一年已走過，中南建設(shè)認為，去年底以來，多個相關(guān)部門發(fā)聲，闡述了房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的重要地位和作用，同時各項支持政策進一步發(fā)力，行業(yè)必將逐步走出非良性循環(huán)，恢復健康發(fā)展。

該公司表示，短期內(nèi)，將進一步精簡組織，優(yōu)化管理，降低成本，減少費用，改善主營業(yè)務(wù)的盈利能力；中長期來說，將進一步加強新發(fā)展模式的探索，調(diào)整投資策略，降低對發(fā)展速度但提高對投資回報的要求，增強持續(xù)盈利能力。