去年房產銷售快餓死了...因為沒業績

(相關資料圖)

最近地產銷售又快餓死了...因沒空吃飯

一個個忙著賣房，都吃不上飯。

不吹不黑，這一波樓市回暖持續性先不說，確實有點猛的。

這不，二月二，龍抬頭，地產股也抬頭了。

一大早，港股地產股便出現異動，整個板塊漲幅近3個點。

這么大反應，倒也不全因為樓市回暖。

而是因為，又一個終極大招殺出來了！

昨晚，證監會發布一條消息，說：啟動不動產私募投資基金試點，支持不動產市場平穩發展。

這個東西，相當可怕！

怎么說呢？首先，什么叫房地產私募基金。

舉個栗子，都知道珠江新城房價漲的好，大家都想投。

但是房子只能一套一套買，門檻動不動上千萬，自己搞不動，合伙買房又有風險，麻煩。

但房地產私募基金就不一樣了，大家湊起來不就可以買了嘛。

這樣，很多本來進不了樓市的“零錢”，都可以殺進樓市。

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那第二個的問題來了，我們之前難道沒有房地產私募基金嗎？

當然有。

截至2022年末，我國私募基金規模是20萬億，但“私募股權房地產基金”只有4043多億。

四千多億，跟恒大的債務一比，是不是感覺一點都不多？

確實不多，因為以前這個基金，是不讓投資住宅的。

證監會在公告里也說了，正是由于“不動產私募投資基金”的投資范圍、投資方式、資產收益特征等與傳統股權投資存在較大差異，前者的作用還不夠大，所以才有了此次“新政”。

而最新試點的“不動產私募投資基金”與“私募股權房地產基金”最大的不同，首先就在于投資范圍。

新政說，不動產私募投資基金的投資范圍，包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業經營用房、基礎設施項目等。

簡單說就是，不動產私募投資基金，可以投資住宅了。

雖然有門檻，而且門檻還不低，試點基金產品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構投資者為主。

可以有自然人投資者，但自然人投資者的出資比例不得超過基金實繳金額的20%。

但其實想要繞過這個門檻也很簡單，很多富人都有自己的公司，只要他們愿意投資，可以通過自己的企業來參與“不動產私募投資基金”。

不僅如此，新政還宣布，放寬對不動產私募基金股債比的限制。

根據現行規定，基金向企業投資股權之后，以股東形式提供的股東借款，不能超過20%，即 股債比最多4:1.這是針對傳統股權投資的要求。

而根據最新要求，符合試點要求的不動產私募投資基金可適度放寬股債比限制，并可以通過申請 經營性物業貸款、并購貸款等方式擴充投資資金來源。

說起來比較復雜，總之就是： 允許不動產私募基金，進一步加杠桿！

這當中的態度轉換，不亞于從新疆阿勒泰切換到海南三亞。

春天，大概是真的要來了。

貓姐只能說，如果這個政策能落地到位，那威力不亞于十級大風。

為什么這么說？！

前段時間，不是有專家建議說，讓老百姓拿三分之一存款出來買房，就足夠填補2022年樓市掉下來的那5萬億。

雖然是個“昏招”，引來罵聲無數。但有一點卻是肯定的：

老百姓存在銀行里的錢，真的是很多很多。

截至2022年年底，全國人民存在銀行的錢，達到了創紀錄的120.84萬億。

僅2022年一年，老百姓就多存了17.84億，達到了歷史新高；

而剛剛過去的1月份，全國老百姓又多存了6.2萬。

大家心里都清楚，老百姓手里不是沒錢，只是這些錢的分布并不均衡。（別問我都在誰手里）

之前因為疫情原因，預期不明朗，股市波動大，樓市又慘淡，銀行的理財、基金等投資回報率又太低，還有可能虧錢！

大家缺乏投資的渠道，錢沒有去處，只能通通存銀行！

但現在，“不動產私募基金”出來了，這對于有錢人來說，確實多了一個投資渠道。

以前，有錢人投資房地產，要操心的事情很多。

想買的城市限購，沒名額買，只能找人代持；

傳言“累進制、懲罰性的房地產稅”房地產稅要出臺了，我買那么多套房，會不會被罰重稅？

但這個出來，富人要想投資房地產就簡單多了——投資不動產私募基金，還可以交給專業的事交給專業的人做，省心省力。

至于這個市場有多大~~

截至2022年末，我國私募基金基金的規模是20萬億，不能投住宅的“私募股權房地產基金”，規模只有4000多億。

但現在，可以投存量住宅的不動產私募基金來了，它的規模能去到多大，大家可以想象一下。

當然，在這之前還有一個問題，那就是如何盈利的問題？

在房價暴漲的年代，基金投資房地產當然沒有問題。

但如果房價不漲了呢？難道靠租金回報來盈利嗎？按照當下租金回報率，恐怕不太算得過來賬。

所以問題來了，接下來，房價還會上漲嗎？

或者應該這樣問更準確，接下來，怎樣的房子房價會上漲？

私募這些老司機，也不會去四五六七八線城市，一線城市核心物業，感覺又瑟瑟發抖。