2月20日，證監會啟動不動產私募投資基金試點工作，指導基金業協會在私募股權投資基金框架下，新設“不動產私募投資基金”類別，并采取差異化的監管措施，以支持不動產市場平穩健康發展。

同日，中國證券投資基金業協會發布《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》，從基金募集、投資、運作、信息披露等方面進行規范。

此次不動產私募投資基金試點是對“第三支箭”的貫徹落實。去年11月28日，證監會發布優化調整房企股權融資“5項措施”，其中指出開展不動產私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產、商業地產、基礎設施。

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諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄認為，此次試點是對房企股權融資渠道的重要補充，對于緩解房企債務壓力，盤活存量，優化資產負債表，提升行業流動性有著重要意義，有利于進一步解決房企資金難題，滿足房地產領域合理融資需求。

資產業態覆蓋面廣

進一步紓困市場

上述《指引》明確，不動產私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房)、 商業經營用房、基礎設施項目等。

其中，存量商品住宅指已取得“五證”、已實現銷售或主體建設工程已開工的存量商品住宅項目，包括普通住宅、公寓等；保障性住房包括公租房、保障性租賃住房、共有產權住房等；市場化租賃住房指尚未“納保”的租賃住房；商業經營用房包括寫字樓、商場、酒店等；基礎設施項目包括高速鐵路、公路、機場、港口、倉儲物流工程等。

“本次試點將大部分不動產業態一次性納入，充分體現了監管機構盤活存量資產、滿足合理融資需求的態度。”中信證券指出。

中指研究院企業研究總監劉水強調，此前不動產投資基金在產業園區、倉儲物流等基礎設施領域已陸續落地，現在正式明確擴大到商業地產領域，將為商業地產的投資者及所有者提供更好的投融資工具，有助于促進房地產業良性循環。

“房企有大量的寫字樓、商場、酒店資產等商業地產存量，也有開發在售項目，特別是部分出險房企的存量項目。引進私募基金，將有助于這些資產盤活，加快回款，增強現金流能力，支持房地產市場紓困。”劉水進一步分析道。

此外，私募投資基金屬于股權融資，上述新規有助于房企改善房企資產負債表，降低杠桿率，向新發展模式平穩過渡，有利于長期健康發展。

不過，中信證券認為，不動產私募投資基金試點仍需要時間，當前也具備一定的門檻，需要循序漸進，短期不宜高估其對房地產開發投資資金來源的影響。

盤活優質不動產

利好多方

業內認為，證監會啟動不動產私募投資基金試點工作，優質不動產將迎來發展新機，具備優秀的不動產投資管理經驗的投資機構、普通投資人將擁有更多的投資選擇。同時，具備核心資產的企業將持續受益。

“雖樓宇自身的區位和格局很重要，但更重要的是運營。這個政策的發布意味著存量時代大浪淘沙，不動產的價值由運營決定，不動產基金是重要的角色。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出。

在他看來，傳統的不動產投資和運營主體主要是開發商，但開發商的優勢在于開發而非運營。目前房地產開發已經過剩，迫切需要有運營能力的機構讓不動產創造出可持續的現金流，從而實現價值的最大化。

同時，不同資金主體對不動產投資機會的判斷、風險評估不同，不動產運營模式及由運營創造的現金流判斷等邏輯也完全不同，因此需要開拓更多的資金渠道，給各類社會資金以投資機會，助力其發現價值、挖掘運營潛力。

于普通投資人而言，新設“不動產私募投資基金”類別意味著更多元的投資選擇。李宇嘉認為，以前大家盲目買房都可以實現收益上漲，以后買基金份額就是投資不動產，未來只有運營好、維護好的房子才能實現保值增值，住宅亦如此，物業運營好、物業維修基金足額、用得好的房子和社區，才能保值增值。

目前，不動產私募投資基金在境外成熟市場已發展成為一個重要的投資品類，“在境外市場，不動產私募投資基金是一些養老基金、慈善基金的重要配置方向。境內新設此品類能為高凈值人群提供新的投資渠道，將有助于減少商品住房領域的投資投機活動。”劉水分析道。

此外，部分企業自身具備良好的不動產運營能力，證監會啟動不動產私募投資基金試點工作后，企業也有望得到更大的發展空間。

“企業一旦持有具備穩定現金流入的不動產，其存量資源可能會被加快盤活。具備資產運營管理能力的企業，將受益于這一持續的改革。”中信證券評價道，房地產業不止于房地產開發，是指不動產的營建、運營、管理、服務和相關交易的一系列內容。

投資準入門檻高、監管嚴

在積極推進不動產私募基金試點擴圍的同時，相關部門態度相對謹慎，設置了嚴格的投資條件。

前述《指引》對不動產私募基金的投資人作出嚴格規定，要求參與試點工作的私募股權投資基金管理人須股權結構穩定、公司治理健全，實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為房地產開發企業及其關聯方，具有不動產投資管理經驗和不動產投資專業人員，且最近三年未發生重大違法違規行為等。

此外，考慮到不動產私募投資基金規模較大、期限較長等特點，投資者需要有更高的風險識別能力和風險承擔能力。上述《指引》對不動產私募投資基金投資設置了較高的門檻，要求試點基金產品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構投資者為主。自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，不動產私募投資基金首輪實繳募集資金規模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募。同時鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產私募投資基金。

《指引》還對不動產私募投資基金為被投企業提供借款或擔保作出嚴格規定，要求不動產私募投資基金須持有被投企業75%以上股權，或者持有被投企業51%以上股權且被投企業提供擔保，試點備案產品及其底層資產應實現與原始權益人的主體信用風險隔離。

“也就是說雖然沒有規定底層資產必須出表，但是卻不得借助和依賴原始權益人的主體信用來進行增信。”IPG中國區首席經濟學家柏文喜。

另外，本次試點對基金托管、基金合同必備條款、關聯交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風險揭示、基金備案、信息披露和報送提出了規范要求。

柏文喜認為，“為穩妥推進不動產私募投資基金試點而采取了提高投資者準入標準、嚴格監管、加強行業指導等審慎措施，可見證監會在推動不動產私募投資基金試點擴大至特定居住用房過程中，積極推進與謹慎為之、嚴格監管并舉的審慎態度。”